Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2014 г. N Ф05-10621/14 по делу N А40-160923/2013

г. Москва

16 октября 2014 г.

Дело N А40-160923/13-28-1425

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дунаевой Н. Ю., Калининой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Нихо С.И. по доверенности от 25.02.2010,

от ответчика - Ивашкиной И.Е. по доверенности от 29.01.2014 N 33-Д-79/14,

рассмотрев 09 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Власофф"

на решение от 24 февраля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Яниной Е. Н.,

на постановление от 06 июня 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юрковой Н. В., Лящевским И. С., Седовым С. П.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Власофф" (ОГРН 1027739691980, ИНН 7712086145, дата регистрации 24.05.1996)

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Власофф" (далее ООО "Власофф", истец ) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о взыскании 2 054 568 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, составляющего уплаченную истцом в период с октября 2010 года по январь 2013 года в соответствии с договором аренды N 2-1240/96 от 23.12.1996 арендную плату за пользование имуществом общей площадью 452,3 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 196 стр. 1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 июня 2014 года, в иске отказано.

Суды установили, что истец пользовался переданным ему в аренду имуществом с 1996 года, факт пользования сторонами не оспаривается.

Здание (строение) по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, д. 196, площадью 458,2 кв. м является 1917 года постройки.

Судами в соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не приняты доводы истца как арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой.

Применяя положения названной нормы закона, следует учитывать, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Суд указал, что, отказывая в удовлетворении заявленных требований, в том числе исходит из конкретных обстоятельств дела, а именно: факта пользования истца арендованным имуществом, исполнения им договорных обязательств по внесению обусловленных договором платежей, при этом учитывая положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, что обязанность внесения арендной платы в согласованном сторонами размере лежит на истце вне зависимости от его сомнений в подтверждении прав муниципальной собственности относительно отдельных объектов.

Суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств неосновательного обогащения ответчика и отсутствие у последнего законных оснований к получению денежных средств в качестве арендной платы в отсутствие доказательств принадлежности спорного объекта иному лицу, реального пользования данным имуществом, и последующим принятием спорного имущества в собственность города.

ООО "Власофф" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой истец просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм материального права.

Считает, что отказ в иске мотивирован не соответствующим действительности выводом на основании того, что истцом не представлено, якобы, доказательств отсутствия у ответчика законных оснований к получению денежных средств в качестве арендной платы.

Однако, суду в действительности представлены и в материалах дела имеются в качестве доказательств отсутствия у ответчика вообще каких-либо оснований, в том числе законных, оформлять правовой документ в виде не соответствующего закону по существу (т.е. изначально ничтожного, и изначально не могущего считаться заключенным на законных основаниях) договора аренды недвижимости.

Истец также заявляет, что отказ в удовлетворении иска одновременно судом мотивирован еще и прямо противоречащим предыдущему мотиву (т.е. выводу по не соответствующему действительности, якобы, отсутствию доказательства отсутствия у ответчика законных оснований получения арендной платы как у законного собственника и/или просто, как у "не совсем" управомоченного лица) другим мотивом, а именно выводом о том, что, якобы, отсутствуют доказательства принадлежности спорного объекта иному лицу.

Истцом представлено в суд неопровержимое доказательство в виде выписки из ЕГРП именно о бесхозяйности относительно спорного здания.

Единственным реальным и действительным лицом, которому в силу закона принадлежат права по принадлежности данного объекта недвижимости, исходя из материалов дела, как раз и является единственное лицо в лице именно истца как давностного владельца.

Указывает, что лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет (как ООО "Власофф" владеет спорным объектом недвижимости с 01.01.1997, т.е. уже более 17 лет) приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В силу пункта 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, (т.е. именно истец ООО "Власофф") имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества (в т.ч. против ответчика), а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Т.е. истец как давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, что истец и требует на законных основаниях, по статье 304 Кодекса устранить нарушение его прав, не связанных с лишением владения, в виде взыскания неосновательного обогащения с введением его в заблуждение относительно правомерности незаконных платежей.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Власофф" поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда N 02-00001/09 от 13.01.2009 на основании договора аренды N 02-00172/08 от 14.04.2008, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 458,2 кв. м, расположенный на 1-ом этаже, пом. I, ком. 1-13, 13а, 14-17, пом. II, ком. 1-2, по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, д. 196. Технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в техническом паспорте БТИ N 4082/24 по состоянию на 02.07.2004; объект аренды передается для использования в целях: торговля.

Согласно выписке из технического паспорта здание 1917 года постройки.

Ранее между сторонами имелись правоотношения по аренде указанного объекта - договоры аренды N 1204/06 от 23.12.1996, N 02-613/04 от 04.11.2004, N 02/41/07 от 01.02.2007, N 02-00172/08 от 14.04.2008.

Истец, ссылаясь на то, что из выписки из ЕГРП от 18.01.2013 N 22/001/2013-679 в отношении объекта недвижимого имущества в виде нежилого здания по адресу: Москва, шоссе Ленинградское, д. 196, следует, что 22.02.2011 внесена запись о его принятии на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества, заявил требование о взыскании уплаченных им в период с октября 2010 года по январь 2013 года в соответствии с договором аренды N 2-1240/96 от 23.12.1996 арендных платежей за пользование данным недвижимым имуществом.

Истец полагает, что у ответчика отсутствовали основания получения перечисляемых им как арендатором платежей.

Также в обоснование кассационной жалобы истец указывает, что ООО "Власофф" как лицо, владеющее спорным объектом недвижимости с 01.01.1997, т.е. более 17 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). В силу пункта 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, (т.е. именно истец ООО "Власофф") имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества (в т.ч. против ответчика), а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Т.е. истец как давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу вышеуказанной статьи неосновательное пользование чужим имуществом предполагает использование чужого имущества без предусмотренных законом или сделкой оснований.

Согласно статье 301 указанного Кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Кодекса).

Суд, исследовав и оценив вышеизложенные доводы истца, счел их необоснованными.

При этом судом обоснованно учтены разъяснения, содержащиеся в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, исходя из указанных разъяснений, арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства подлежат взысканию с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника.

Также судами обоснованно учтено, что в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.121991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности разграничены.

Объекты государственной собственности, не указанные в Приложениях 1 - 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на основании предложений их Верховных Советов, Советов народных депутатов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Департамент в соответствии с Положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы (за исключением жилых помещений), земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы; обладающим соответствующими полномочиями.

Аналогичными полномочиями обладали правопредшественники Департамента - Департамент имущества города Москвы и Комитет по управлению имуществом города Москвы, с которыми истцом были заключены договоры аренды спорного имущества.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для возврата истцу уплаченной им платы за пользование спорным недвижимым имуществом.

Ссылка истца на пункт 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания, судебная коллегия полагает неосновательным, поскольку Департамент не является лицом, указанным в данной норме права. Кроме того, не установлено обстоятельство владения истцом спорным нежилым помещением как своим собственным в течение заявляемого им срока.

Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив вышеизложенные обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 июня 2014 года по делу N А40-160923/13-28-1425 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. Ю. Дунаева Н. С. Калинина