Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2013 г. N Ф05-12374/13 по делу N А41-33825/2012

г. Москва

16 октября 2013 г.

Дело N А41-33825/12

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Алексеева С. В., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от истца - Ушано П.Ф. по доверенности от 12.09.2012,

от ответчика - Сидорова А.Н. по доверенности от 26.08.2013,

рассмотрев 09 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Индивидуального предпринимателя Лебедевой Светланы Алексеевны

на решение от 05 декабря 2012 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бирюковой Е. В.,

на постановление от 12 июля 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Епифанцевой С. Ю., Диаковской Н. В., Ивановой Л. Н.,

по иску Администрации сельского поселения Тарасовское Пушкинского муниципального района Московской области

к Индивидуальному предпринимателю Лебедевой Светлане Алексеевне

третьи лица Комитет по управлению имуществом Пушкинского муниципального района

о взыскании задолженности, обязании восстановить нежилое помещение и расторжении договора

УСТАНОВИЛ: Администрация сельского поселения Тарасовское Пушкинского муниципального района Московской области (далее Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лебедевой Светлане Алексеевне (далее ИП Лебедева С.А., ответчик) о взыскании 22 402 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате, 670 712 руб. 84 коп. пени; расторжении договора аренды N 95 от 23.05.2000; обязании восстановить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Пушкинский район, п. Лесные Поляны, ул. Ленина, д. 1, общей площадью 161,6 кв. м до состояния, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа; обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Пушкинский район, п. Лесные Поляны, ул. Ленина, д. 1 общей площадью 161,6 кв. м с передачей в освобожденном виде этого помещения истцу в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Также истец заявил о взыскании с ответчика 60 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2012 года исковые требования удовлетворены.

Суд взыскал с ИП Лебедевой С. А. в пользу Администрации 22 402 руб. 34 коп. долга, 670 712 руб. 84 коп. пени, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 28 862 руб. 30 коп. госпошлины.

Суд обязал ответчика восстановить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Пушкинский район, п. Лесные Поляны, ул. Ленина, д. 1, общей площадью 161,6 кв. м, до состояния, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа; расторг договор аренды N 95 от 23.05.2000; обязал ИП Лебедеву С.А. освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Пушкинский район, п. Лесные Поляны, ул. Ленина, д. 1, общей площадью 161,6 кв. м, с передачей в освобожденном виде этого помещения истцу в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа.

Десятый арбитражный апелляционный суд, установив, что указанное решение принято о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области), данное решение отменил в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее Комитет, третье лицо).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 года иск частично удовлетворен.

Суд взыскал с ИП Лебедевой С. А. в пользу Администрации 22 402 руб. 34 коп. долга, 670 712 руб. 84 коп. пени, расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб.

Суд расторг договор аренды N 95 от 23.05.2000; обязал ИП Лебедеву С.А. передать Администрации по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 161,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, п. Лесные Поляны, ул. Ленина, д. 1; в остальной части иска отказал.

При этом суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей.

В уменьшении пени вследствие ее несоразмерности последствиям нарушения ответчиком его обязательства по уплате арендной платы, о чем заявил ответчик, суд отказал.

Нарушение ответчиком обязательства по уплате арендной платы признано судом установленным законом (статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Требование о выселении удовлетворено, поскольку после прекращения договора аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество.

Заявленное истцом требование об обязании ответчика восстановить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Лесные Поляны, ул. Ленина, д. 1, общей площадью 161,6 кв. м до состояния, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа, суд счел не подлежащим удовлетворению, указав, что из представленных в материалы дела документов не представляется возможным установить, в каком техническом состоянии находилось имущество на момент его передачи ответчику применительно к составу работ на приведение имущества в надлежащее состояние.

Расходы на оплату услуг представителя взысканы с ответчика в заявленном истцом размере 50 000 руб.

ИП Лебедевой С.А. подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Ответчик считает, что судами были допущены нарушения норм процессуального права.

Указывает, что соглашение о перемене лиц в обязательствах от 12.01.2009, подписанное между истцом (цессионарием) и Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района (цедент), также как и все остальные дополнительные соглашения к договору аренды N 95 от 23.05.2000, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем является не заключенным и не имеющим юридической силы.

Поскольку указанное соглашение о перемене лиц в обязательствах является не заключенным, то арендодателем по договору аренды N 95 от 23.05.2000 в настоящее время является Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района, а не истец.

Также ответчик полагает, что при оценке положений договора аренды судами нарушена практика толкования норм материального права.

Признавая не имеющими юридической силы дополнительные соглашения к договору, суд при этом признал обоснованными расчеты истца, исходящие из этих незаключенных дополнительных соглашений.

ИП Лебедева С.А. указывает, что поскольку дополнительных соглашений об изменении размера арендных платежей по договору аренды N 95 от 23.05.2000, а также соглашений о порядке определения арендных платежей в зависимости от решений муниципальных органов власти между сторонами заключено не было, то размер арендной платы не являлся регулируемым.

Выводы суда об автоматическом изменении размера арендных платежей на основании ежегодных решений Совета депутатов сельского поселения Тарасовское Пушкинского муниципального района Московской области противоречит обстоятельствам дела, и сделаны в связи с неправильным толкованием норм материального права. Расчет, из которого суд исходил при удовлетворении требований, является необоснованным.

Исходя из размера платежей ответчика задолженность по арендным платежам отсутствовала, перечисленные им денежные средства в несколько раз превысили требуемые по договору аренды N 95 от 23.05.2000 суммы.

Также ответчик ссылается на то, что вывод суда о расторжении договора аренды N 95 от 23.05.2000 сделан в связи с неправильной оценкой обстоятельств дела; судами удовлетворены требования истца, заявленные с явным злоупотреблением правом; предъявляя иск, истец преследовал единственную цель - расторжение договора аренды.

Указывает, что ответчик более 10 лет являлся исправным арендатором переданного ему объекта аренды; возгорание в помещении, предоставленном ответчику, произошло по не зависящим от него причинам, о чем свидетельствует соответствующая справка Отдела надзорной деятельности по Пушкинскому муниципальному району МЧС РФ от 04.06.2012; ответчик являлся субъектом малого предпринимательство и имел предусмотренную законом возможность по выкупу переданного ему объекта имущества на преимущественных условиях, в связи с чем и совершил соответствующее обращение 02.07.2012, после чего истцом был предъявлен иск с требованием о расторжении договора аренды; на момент рассмотрения иска в суде имелась задолженность только за один календарный месяц, которая не была существенной и в этой связи у истца отсутствовали основания расторжения договора с арендатором, который на протяжении более 10 лет являлся исправной стороной по договору.

Также ответчик полагает, что судами допущены нарушения норм процессуального права по истребованию доказательств по заявлению ответчика, который указывал, что им обязанности по оплате исполнялись, но доказательства этого были уничтожены пожаром в арендуемом помещении. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство об истребовании доказательств по делу, подтверждающих размер произведенной ответчиком оплаты, а также факт отсутствия задолженности; на основании ходатайства ответчика в Королевское отделение N 2570 ОАО "Сбербанк России" был направлен судебный запрос, на который последовал ответ о невозможности представления информации о платежах по техническим причинам. Суд должен был направить повторный запрос.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ИП Лебедевой С.А. поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Комитетом по управлению имуществом Пушкинского района (арендодатель) и ИП Лебедевой С.А. (арендатор) заключен договор аренды N 95 от 23.05.2000, согласно которому первый сдает, а последний принимает в аренду нежилое помещение (здание) общей площадью 161,6 кв. м, в том числе: основная NN 1, 2, 3, 5, 6, 11 - 152,8 кв. м, вспомогательная NN 8, 9, 10, 12 - 8,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Лесные Поляны, ул. Ленина, д. 1, - часть нежилого помещения во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому, в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации и использования под размещение магазина.

Срок аренды 10 лет, с 01 мая 2000 года по 19 апреля 2010 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за указанное в пункте 2.1 нежилое помещение (здание) согласно расчету, прилагаемому к настоящему договору (приложение 2), в размере 22 473 руб. 20 коп.

Размер арендной платы может быть пересмотрен на основании и в сроки, предусмотренные пунктом 3.2.3 договора (пункт 2.5 договора).

Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе изменять не чаще одного раза в год размер арендной платы с учетом уровня инфляции (роста цен) и изменения ставки минимальной оплаты труда по РФ.

Дополнительным соглашением N 95/3 от 28.10.2002 стороны изложили пункт 2.2 договора в следующей редакции: "арендодатель предоставляет арендатору указанное в пункте 2.1 нежилое помещение (здание) во временное пользование на срок 49 лет, с 01 мая 2000 по 30 апреля 2049 года".

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Суд установил, что сторонами к договору аренды N 95 от 23.05.2000 были подписаны следующие дополнительные соглашения: N 95/1 от 09.07.2001, N 95/2 от 15.03.2002, N 95/4 от 17.02.2004, N 95/5 от 01.02.2005, N 95/6 от 02.03.2006, N 95/7 от 02.03.2006, N 95/8 от 01.01.2007, N 95/9 от 18.01.2008, N 95/10 от 23.12.2008. Однако указанные дополнительные соглашения не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Десятый арбитражный апелляционный суд, указав, что ежегодное изменение размера арендной платы произведено на основании решений Совета депутатов сельского поселения Тарасовское Пушкинского муниципального района Московской области, устанавливавших ставку арендной платы, получаемой от сдачи в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности сельского поселения Тарасовское, что арендатор был уведомлен об увеличении размера арендной платы, что право на ее изменение установлено пунктами 2.3, 3.2.3 договора аренды, что фактическое изменение размера арендной платы в результате увеличения ставки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, установил по состоянию на 26.11.2012 наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 22 402 руб. 34 коп.

Суд, указав, что принимает во внимание факт нарушения арендатором условий договора и неоднократные нарушения сроков внесения арендной платы по договору, удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В представленном в дело расчете не указан календарный период взыскания пени с учетом установленного договором срока оплаты. Также не подтвержден доказательствами вывод суда о том, что арендатор был уведомлен об увеличении размера арендной платы. Суд не исследовал вопрос о порядке доведения до сведения граждан и юридических лиц решений Совета депутатов сельского поселения Тарасовское Пушкинского муниципального района Московской области о ставках арендной платы, что может влиять на сумму пени.

Также не подтверждено документально сальдо по состоянию на 01.01.2011, соответствующий расчет с указанием ставки арендной платы не представлен.

Таким образом, вывод суда о наличии задолженности ответчика в сумме 22 402 руб. 34 коп. и обоснованности начисления истцом пени в сумме 670 712 руб. 84 коп. сделан при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Довод ответчика о том, что соглашение о перемене лиц в обязательствах является не заключенным, поскольку не зарегистрировано в установленном законом порядке, судебная коллегия полагает необоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Между тем сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает решение и постановление подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе вышеизложенные, оценить доводы ответчика об уменьшении размера пени с учетом Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2012 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 года по делу N А41-33825/12 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

С. В. Алексеев А. А. Дербенев