Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 октября 2013 г. N Ф05-12380/13 по делу N А41-39791/2012

г. Москва

15 октября 2013 г.

Дело N А41-39791/12

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов - Кубанов Н.С., довер. N 38/01-24 от 21.08.2012 г.

от ответчика - ООО "Центр-Галерея" - Рудацкую Е.А., довер. от 05.12.2012 г.

от третьих лиц: 1.Администрации города Реутов - Кубанов Н.С., довер. N 53 от 24.12.2012 г.

2. ООО "Реинджер" - не явился, извещен

рассмотрев 09 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Центр-Галерея" (ответчик)

на решение от 11 марта 2013 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Федуловой Л.В.,

на постановление от 26 июня 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Александровым Д.Д., Коноваловым С.А.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 1035008251453; ИНН 5041001281)

к ООО "Центр-Галерея" (ОГРН 1107746576970; ИНН 7720691604),

о расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок арендодателю

третьи лица: Администрация городского округа Реутов (ОГРН 1025005244835; ИНН 5041001482), ООО "Реинджер" (ОГРН 1035008254841; ИНН 5041021577)

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-галерея" (далее - ООО "Центр-галерея") с требованиями: о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2003 N 244 (далее - договор аренды), заключенном между комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Реинджер" (далее - ООО "Реинджер"); об обязании ООО "Центр-Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:0006 (далее - спорный земельный участок) комитету по акту приема-передачи.

Исковые требования со ссылкой на положения статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированны нарушением ответчиком условий договора, в частности не освоением спорного земельного участка, использованием его не по целевому назначению, а также отсутствием у ответчика разрешения на строительство.

Определением от 20 ноября 2012 года судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Реинджер" (далее - ООО "Реинджер") (л.д. 69, т.1).

Решением суда первой инстанции от 11 марта 2013 года требования удовлетворены в полном объеме.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что с момента выделения земельного участка в сентябре 2003 года и на момент обращения истца в суд в августе 2011 года прошло 8 лет, в течение которых строительство не только не завершено, но и не начиналось, следовательно ответчиком нарушены особые условия договора (п. 4.3.4) и положения пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 26 июня 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ответчика - ООО "Центр-Галерея", полагающего, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, в связи с чем просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что Комитетом при подаче настоящего искового заявления пропущен срок исковой давности, однако вопрос о применении сроков исковой давности судами не разрешен.

Кроме того, по мнению заявителя, судами не принято во внимание то обстоятельство, что на дату договора N 3 (06.03.2012) он не мог успеть выполнить его условия.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель истца и Администрации города Реутов в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Представитель ООО "Реинджер" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

От истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, приобщен к материалам дела.

Выслушав явившихся представителей, изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 02.09.2003 г. между Комитетом (арендодатель) и ООО "Реинджер" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 244 (далее - договор) (л.д. 20-23, т.1).

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 9 500 кв.м. с кадастровым номером 50:48:0010411:0006, расположенный по адресу: г.Реутов, ул. Комсомольская (техническая зона МКАД), отнесенный к категории земель земли поселений. План земельного участка утвержден Комитетом по земельными ресурсам и землеустройству г. Реутова 22.07.2002 г.

Как установлено судами обеих инстанций, земельный участок передается для осуществления арендатором следующих видов деятельности (цели использования): размещение и строительство базы оптовой торговли (п.1.3 договора).

Согласно п.2.1 срок действия договора установлен с 25.08.2003 г. по 24.08.2052 г.

30.09.2003 г. указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

06.03.2012 г. на основании договора N 3 переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010411:0006, права и обязанности по договору аренды от ООО "Реинджер" перешли к ООО "Центр - Галерея" (л.д. 34-36, т.1).

05.05.2012 г. названный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций, письмом исходящий N 707/04-02 от 23.05.2012 г Комитет сообщил ответчику о нарушении условий договора аренды (не использование земельного участка в установленных договором аренды целях, не освоение этого участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией), в связи с чем предложил расторгнуть договор в добровольном порядке (л.д. 24, т.1).

Письмом исходящий N 992/01-22 от 06.08.2012 г., Комитет повторно направил требование о расторжении договора аренды земельного участка N 244 от 02.09.2003 г. и предложил предоставить ответ на указанное требование до 15 августа 2012 года (л.д.31, т.1).

Не получив ответа от ООО "Центр-Галерея" на указанные письма, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Между тем, статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом, под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Кроме того, пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, пунктом 4.3.4 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; не освоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.

Исходя из чего, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку в течение восьми лет спорный земельный участок не использовался в установленных целях, в частности к строительству базы оптовой торговли ответчик не приступал, указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении как условий договора аренды, так и требования закона арендатором.

Кроме того, в силу правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Однако ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами.

Более того, как усматривается из материалов дела разрешения на строительство ни ООО "Реинджер", ни ООО "Центр-Галерея" не получали (л.д. 50, т.1). Доказательств того, что на арендованном земельном участке ведутся строительные работы в материалы дела не предоставлено.

Между тем, обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать об объективных причинах, препятствовавших арендаторам приступить к освоению спорного земельного участка, из материалов дела также не усматривается.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Комитета.

Довод ответчика о пропуске Комитетом срока давности на обращение в суд с заявленными требованиями, был предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен, поскольку договор аренды спорного земельного участка действовал на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, следовательно истец в данном случае обратился в арбитражный суд в пределах срока действия договора аренды.

Кроме того, довод заявителя о том, что он не мог успеть выполнить его условия, также рассматривался судом апелляционной инстанции и правомерно признан несостоятельным, поскольку в силу договора от 06.03.2012 N 3 к ООО "Центр-Галерея" перешли права и обязанности арендатора по названному договору аренды, при этом замена арендатора как стороны в договоре аренды не являлась основанием для изменения прав и обязанностей арендатора и не предоставляло ООО "Центр-Галерея" правовых оснований для установления нового срока по выполнению условий этого договора (строительство оптовой базы). ООО "Центр-Галерея", заключая договор от 06.03.2012 N 3, предусматривающий передачу ему прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, не могло не знать содержание этого договора, названные обстоятельства, касающиеся вопросов его исполнения ООО "Реинджер", должно было учитывать приведенные положения законодательства, а, следовательно, и возможные правовые последствия вступления в этот договор в качестве арендатора.

Таким образом, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2013 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2013 г. по делу N А41-39791/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Волков

Судьи

А.А.Дербенев О.И.Комарова