Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 октября 2013 г. N Ф05-1039/10 по делу N А40-27589/2008

г. Москва

21 октября 2013 г.

Дело N А40-27589/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тетёркиной С.И.

судей Бусаровой Л.В., Григорьевой И.Ю.,

при участии в заседании:

от Федякиной Г.Н. - Федякина Л.М., дов. от 02.03.2012, Селютин М.А., дов. от 09.10.2013

от конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" - Гаврик Т.А., дов. от 11.01.2013

от Департамента городского имущества г.Москвы: Малыгина А.А., дов. от 16.04.2013 N 33-Д-78/13

рассмотрев в судебном заседании 17.10.2013 кассационную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Д.Ю.

на определение от 29.05.2013

Арбитражного суда города Москвы,

вынесенное судьей Никифоровым С.Л.,

на постановление от 15.08.2013

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Поповой Г.Н., Окуловой Н.О., Голобородько В.Я.,

по заявлению Федякиной Галины Николаевны о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 16, общей площадью 73,9 кв.м., находящиеся на 1-м этаже помещений V, комнаты N 1, 3, 4, 5, 6

по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617),

УСТАНОВИЛ: решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2011 закрытое акционерное общество "Энергостройкомплект-М" (далее - ЗАО "Энергостройкомплект-М", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Акулинин Денис Юрьевич (далее - конкурсный управляющий должником).

Федякина Галина Николаевна (далее - Федякина Г.Н.) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 73,9 кв.м., а именно комнат: N 1, 3, 4, 5, 6 в помещении V на 1-м этаже дома N 16 по улице Сходненской в городе Москве.

Заявление основано на положениях статей 8, 11, 12, пункта 1 статьи 218, статей 219, 223, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 25, 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013, заявление удовлетворено.

При рассмотрении заявления суды обеих инстанций исходили из того, что 20.08.2002 между Правительством Москвы, Московской городской организацией общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (заказчик-застройщик), открытым акционерным обществом Холдинговая компания "Главмосстрой" (далее - ОАО "Компания Главмосстрой", заказчик-инвестор) заключен инвестиционный контракт N ДЖП.02.СЗАО.00361, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов в микрорайоне 11, Южное Тушино Северо-Западного административного округа города Москвы.

06.06.2003 между ОАО "Компания Главмосстрой" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестор) заключен договор N 002/ЭСК-ЮТ-4700, по условиям которого ОАО "Компания Главмосстрой" передало инвестору часть правомочий по инвестированию 4 700 кв.м. общей жилой площади в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11 (СЗАО) с правом получения помещений без отделки и оформления их в собственность инвестора, при этом стороны вправе без согласования с администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров об инвестировании с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед администрацией за реализацию проекта.

24.03.2005 между ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестор) и Федякиным Евгением Александровичем (далее - Федякин Е.А., соинвестор) заключен договор N Инд 324/4 (Южное Тушино, мкр. 11), предметом которого является привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строительства жилого микрорайона по указанному адресу с последующим оформлением в собственность соинвестора нежилого помещения без отделки, ориентировочной площадью 78,0 кв.м., расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения - 2.

Сумма инвестиционного взноса составила 101 400 долларов США, оплата которого соинвестором произведена в полном объеме.

25.05.2009 между ЗАО "Энергостройкомплект-М", Федякиным Е.А. и Федякиной Г.Н. заключено соглашение N 1 о замене лица в обязательстве по договору инвестирования Инд 324/4 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24.03.2005, согласно условиям которого к Федякиной Г.Н. перешли в полном объеме все права и обязанности Федякина Е.А. по указанному выше договору инвестирования.

30.09.2010 комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано разрешение N RU 77222000-003079 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: 125363, город Москва, улица Сходненская, дом 16 (строительный адрес: СЗАО, Южное Тушино, мкр. 11, корп. 6).

06.06.2011 между сторонами договора от 24.03.2005 N Инд 324/4 (Южное Тушино, мкр. 11) подписано дополнительное соглашение, которым стороны внесли изменения в части строительных характеристик подлежащего передаче нежилого помещения, а именно по результатам обмеров БТИ, согласно которым передаче инвестором в собственность соинвестора по договору подлежат комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6 в помещении V на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 общей площадью 94,4 кв.м.

Указанные помещения переданы ЗАО "Энергостройкомплект-М" Федякиной Г.Н. по акту приема-передачи нежилого помещения от 06.06.2011 по договору N Инд 324/4 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24.03.2005.

При этом суды установили, что право собственности ЗАО "Энергостройкомплект-М" в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не было зарегистрировано.

Удовлетворяя заявление, суды обеих инстанций, сославшись на положения пункта 1 статьи 201.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, а также на правовую позицию, выраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, пришли к выводу о том, что договор от 24.03.2005 N Инд 324/4 (Южное Тушино, мкр. 11) по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, срок исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательств по предоставлению Федякиной Г.Н. нежилых помещений наступил, однако ЗАО "Энергостройкомплект-М" не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, в этой связи суды квалифицировали заявленное Федякиной Г.Н. требование как требование о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимую вещь.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий должником обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе Федякиной Г.Н. в удовлетворении заявления.

Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, суды применили норму права, не подлежащую применению к правоотношениям сторон, а именно статью 201.11 Закона о банкротстве, так как Федякина Г.Н. не является участником строительства.

Ссылаясь на пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), указывает, что за должником не зарегистрировано право собственности на спорные помещения.

Отмечает, что суды не дали оценку его доводам, в том числе относительно судебного запрета без согласия временного управляющего должника заключать и/или исполнять любые сделки, связанные с принятием новых имущественных обязательств, исполнять любые сделки по распоряжению имуществом, совершать любые действия по признанию долга (определение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2011), а также относительно подписания дополнительного соглашения от 03.06.2011, в котором были индивидуализированы нежилые помещения, подлежащие передаче заявителю, от имени ЗАО "Энергостройкомплект-М" Кондрашиным О.В.

Федякина Г.Н. представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители конкурсного управляющего должником и Департамента городского имущества г. Москвы поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители Федякиной Г.Н. возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления N 54 разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом ни специальные положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, ни общие нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность ни понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче вещи покупателю, ни тем более удовлетворения требования о признания права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости в ситуации, когда продавец по договору купли-продажи будущей вещи таким нежилым помещением еще не владеет и право собственности за продавцом не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2013 N ВАС-15943/11).

Таким образом, суды обеих инстанций, правильно установив фактические обстоятельства дела и определив правую природу правоотношений между Федякиной Г.Н. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", вытекающих из договора от 24.03.2005 N ИДн324/2, как обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, не учли то обстоятельство, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, за продавцом зарегистрировано не было, что в соответствии с подлежащими применению нормами права с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении N 54, не позволяло удовлетворить предъявленное продавцу требование о признании права собственности за покупателем в судебном порядке, в связи с чем в удовлетворении такого требования следовало отказать.

Также суд кассационной инстанции отмечает, что правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, была сформулирована с учетом конкретных обстоятельств рассмотренного спора, не являющихся схожими с обстоятельствами настоящего дела.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.

На основании изложенного, обжалуемые судебные акты, как принятые при неправильном применении норм материального права, подлежат отмене с принятием судом кассационной инстанции судебного акта об отказе в удовлетворении требования.

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.10.2013, подлежит отмене, поскольку в соответствии с положениями статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнение судебного акта приостанавливается до принятия судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А40-27589/2008 отменить.

В удовлетворении заявления Федякиной Галины Николаевны о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 73,9 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. Сходненская, д. 16 (1 этаж помещение V, комнаты N 1,3,4,5,6) отказать.

Приостановление исполнения определения Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2013 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А40-27589/2008, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.10.2013, отменить.

Председательствующий судья

С.И. Тетёркина

Судьи

Л.В. Бусарова И.Ю. Григорьева