Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2013 г. N Ф05-12339/13 по делу N А40-6916/2013

город Москва

24 октября 2013 г.

Дело N А40-6916/13

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Зверевой Е.А., Кузнецова В.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "РАСВЭРО" - Корховая Л.В. по дов. от 25.03.2013,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Арутюнова Д.Г. по дов. от 27.02.2013,

рассмотрев 17 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 23 апреля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Александровой Г.С.,

и постановление от 18 июля 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В., Расторгуевым Е.Б.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "РАСВЭРО"

к Департаменту имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "РАСВЭРО" (далее - истец, ООО "РАСВЭРО") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д.22, общей площадью 299,9 кв.м. (1 этаж, пом.I, комн.1; пом.II, комн.1-8; пом.V, комн.1; 1 этаж, пом.I, комн.1, 2; пом.II, комн.1-10) и общей площадью 172,4 кв.м. (3 этаж, пом.I, комн.1; пом.II, комн.1-7) по цене 29 732 881 руб. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2013 года, заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая, что выводы судов, изложенные в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указал, что в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, в том числе, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Согласно договору аренды от 07.11.2005 N 1-1008/05 ООО "РАСВЭРО" передано в аренду помещение площадью 323,8 кв.м. При этом 01.03.2013 были внесены изменения в ЕГРП по площади помещения, находящегося в собственности города. Таким образом, объект площадью 299,9 кв.м. находится в пользовании истца не ранее, чем с даты внесения изменений в ЕГРП, следовательно, истец не пользуется имуществом непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и не отвечает требованиям, установленными указанным законом. Также заявитель жалобы указал на существенную заниженность стоимости объекта.

В кассационной жалобе ответчиком также заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с его реорганизацией.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержала ходатайство о процессуальном правопреемстве ответчика по делу - Департамента имущества города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы в связи с реорганизацией.

Представитель истца не возражала против удовлетворения данного ходатайства.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции признает его обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2013 N 49-ПП путем реорганизации Департамента земельных ресурсов и Департамента имущества города Москвы образован Департамент городского имущества города Москвы, который является правопреемником указанных исполнительных органов города Москвы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Истец представил отзыв с возражениями на кассационную жалобу ответчика, в котором, не соглашаясь с доводами жалобы, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, как законные и обоснованные.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в указанных судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, истец является субъектом среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных соответствующего Реестра.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО "РАСВЭРО" (арендатор) были заключены договоры от 07.11.2005 N 1008/05 и от 26.05.2006 N 1-654/06 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д.22, площадью 323,8 кв.м. и 174,3 кв.м.

Срок действия договора аренды от 07.11.2005 N 1008/05 установлен с 01.10.2005 по 30.09.2015 (п.2.1 договора).

Срок действия договора аренды от 26.05.2006 N 1-654/06 установлен с 01.01.2006 по 31.12.2016 (п.2.1 договора).

Согласно выпискам из ЕГРП по состоянию на 02.04.2013 и 12.04.2013, город Москва является собственником указанных выше объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д.22.

Согласно письму ГУП МосгорБТИ от 21.08.2012 N 1131 площадь помещений I, II, V, расположенных на 1 этаже здания, и помещений I, II, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д.22, составляет 299,9 кв.м. По данным технического учета по состоянию на 10.08.2003 площадь данного объекта составляла ранее 323,8 кв.м. Изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (с предъявлением разрешения на произведенную перепланировку в ТБТИ) выверки площадей.

Согласно письму ГУП МосгорБТИ от 15.11.2012 N 2310305993 площадь помещений I, II, расположенных на 3 этаже здания по указанному адресу, составляет 172,4 кв.м. По данным технического учета по состоянию на 11.08.2003 площадь данного объекта составляла 174,3 кв.м. Изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (с предъявлением разрешения на произведенную перепланировку в ТБТИ).

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП утвержден перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в который включены арендуемые истцом помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец неоднократно 30.08.2012 и 07.11.2012 обращался к ответчику с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых им помещений. Данные заявления были получены ответчиком, но оставлены без ответа и удовлетворения.

Согласно отчетам ООО "Центральное Бюро Оценки" от 06.11.2012 N 11/12-60К и N 11/12-61К об оценке рыночной стоимости права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, рыночная стоимость помещений составила 18 879 576 руб. (помещения общей площадью 299,9 кв.м.) и 10 853 305 руб. (помещения общей площадью 172,4 кв.м.).

Неисполнение ответчиком обязательств по заключению договора купли-продажи арендуемых истцом помещений послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истец и арендуемые им помещения соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям: истец является субъектом среднего предпринимательства; нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 10.11.1994, т.е. на протяжении 19 лет, не выбывали из владения истца; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества", а сами нежилые помещения являются обособленными объектами недвижимого имущества, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены вступившим в силу 05.08.2008 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 указанного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 14.06.2011 N 337/11, от 01.12.2011 N 9646/11, включение уполномоченными органами власти арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества в Перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (25.07.2008), является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемых помещений, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных законом.

Арендуемые истцом помещения включены Правительством Москвы в Перечень 16.12.2008, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (25.07.2008).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что истец соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь, в том числе пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений. Издание после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ Правительством Москвы Постановления от 16.12.2008 N1140-ПП с перечнем государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не может являться препятствием для рассмотрения ответчиком в установленном порядке обращений обществ о реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, иное означало бы злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили исковые требования.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся к тому, что истец не соответствует критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку арендуемое им имущество не находилось в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона, и что истцом неправильно определена выкупная цена помещений, подлежат отклонению, поскольку повторяют позицию ответчика по делу, были предметом рассмотрения судов обеих инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

По сути, указанные доводы направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 48, 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство о процессуальном правопреемстве удовлетворить.

Заменить в деле N А40-6916/13 ответчика - Департамент имущества города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2013 года по делу N А40-6916/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Зверева В.В. Кузнецов