Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 ноября 2013 г. N Ф05-11129/13 по делу N А41-12089/2012

г. Москва

25 ноября 2013 г.

Дело N А41-12089/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2013.

Полный текст постановления изготовлен 25.11.2013.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

Председательствующего-судьи И.А. Букиной,

судей Л.В. Власенко, И.Ю. Григорьевой,

при участии в заседании:

от должника - не явился, извещен

от внешнего управляющего Демченко В.Д. - Школьный И.А. по доверенности от 20.06.2013

от Антоновой И.В. - Капытова Ю.С., Герасимова Н.В. по доверенности от 03.09.2013 N 1-1-632

рассмотрев в судебном заседании 21.11.2013 кассационную жалобу внешнего управляющего ООО "ВАШИ ОКНА" Демченко Василия Даниловича

на определение от 01.08.2013

Арбитражного суда Московской области

вынесенное судьей Ю.М. Куракиным,

на постановление от 16.09.2013

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Э.С. Миришовым, М.В. Игнахиной, В.П. Быковым,

по заявлению Антоновой Ирины Владимировны о признании права собственности на нежилое помещение

по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ВАШИ ОКНА"

УСТАНОВИЛ: определением Арбитражного суда Московской области от 22.05.2013 в отношении ООО "Ваши окна" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Демченко Василий Данилович.

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2012 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "ВАШИ ОКНА" применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.

В Арбитражный суд Московской области поступило заявление Антоновой Ирины Владимировны (далее - Антонова И.В.) к ООО "Ваши окна" (далее - должник) о признании за ним права собственности на офисное помещение двухуровневое N 5,общей площадью 121,58 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Пионерская, д. 2.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013, требования Антоновой И.В. удовлетворены. Признано за Антоновой И.В. право собственности на нежилое помещение (офисное помещение двухуровневое N 5), общей площадью 121,58 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, город Ивантеевка, улица Пионерская, дом 2.

Не согласившись с принятыми по делу определением и постановлением, внешний управляющий обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит об их отмене и принятии нового судебного акта об отказе Антоновой И.В. в удовлетворении требования к должнику.

В обоснование кассационной жалобы внешний управляющий ссылается на неправильное применение судами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст.ст. 165, 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом пунктов 58, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

В отзыве на кассационную жалобу Антонова И.В. считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

В заседании суда кассационной инстанции представитель внешнего управляющего поддержал доводы кассационной жалобы. Представители Антоновой И.В. возражали против ее удовлетворения.

Законность судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив обжалуемые определение и постановление о применении судами первой и апелляционной инстанций норм права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Как следует из обстоятельств дела, установленных судами, 16.10.2009 между ООО "Ваши окна" (застройщик) и Антоновой И.В. (участник долевого строительства) был заключен договор N 10/5 ОП об участии в долевом строительстве жилого дома переменной этажности по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, улица Пионерская, д. 10, предметом которого явилась обязанность застройщика в предусмотренный договором срок построить многоэтажный жилой дом по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Пионерская, д. 10, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.1 договора в понятие "объект долевого строительства" включается офисное помещение двухуровневое, общей площадью 121,58 кв.м, номер 5, местоположение помещения: 1 уровень (1-й этаж) - 58,86 кв.м., 2 уровень (техподполье) - 62,72 кв.м, блок А.

Заявитель в полном объеме исполнил свои обязательства по договору N 10/5 ОП об участии в долевом строительстве жилого дома переменной этажности, в части оплаты денежных средств в размере 4 863 200 руб., что подтверждается квитанцией, приобщенной к материалам дела.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что застройщик обязуется обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию во 2-м квартале 2010 года и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.06.2010.

25.03.2013 застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50325000-04/13, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома N 10 переменной этажности, расположенного по адресу: Московская обл., г. Ивантеевка, ул. Пионерская, д. 2.

В соответствии с кадастровым паспортом, выданным филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Московской области" объекту недвижимости - 82-квартирный жилой дом переменной этажности по адресу: Московская обл., г. Ивантеевка, Пионерская, д. 2 присвоен кадастровый номер 50:43:0020201:2183.

Согласно акту приема-передачи офисного помещения от 30.05.2013 ООО "Ваши окна" передало, а заявитель принял офисное помещение двухуровневое N 5 общей площадью 121,58 кв.м, расположенное на 1-м этаже и техподполье в жилом доме по адресу: МО, г. Ивантеевка, ул. Пионерская, д. 2.

При этом суды установили, что право собственности ООО "Ваши окна" в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не было зарегистрировано.

Установив эти обстоятельства в деле о банкротстве должника-застройщика, суд первой инстанции со ссылкой на ст.ст. 131, 252, 309, 310, 398 ГК РФ, ст. 201.8 Закона о банкротстве пришел к выводу о наличии условий для признания за Антоновой И.В. права собственности на указанное нежилое помещение, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Поскольку, как установлено судами, договор 16.10.2009 N 10/5 ОП об участии в долевом строительстве жилого дома не зарегистрирован в соответствии с п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то, исходя из положений ст. 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) разъяснено, что в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п. 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из разъяснений, содержащихся в 58 Постановления N 10/22, также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Между тем, в рассматриваемом случае право собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителя должен быть ему передан в силу заключенного между ними договора, не регистрировалось.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обращение заявителя в суд с настоящим требованием в отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности застройщика-банкрота на имущество, по существу направлено на обход процедуры применения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости.

Таким образом, при разрешении спора судебные инстанции неправильно применили указанные выше нормы материального и процессуального права, установив фактические обстоятельства полно, всесторонне.

Поскольку собирания каких-либо доказательств не требуется, то суд кассационной инстанции считает необходимым отменить определение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования Антоновой И.В.

Безусловные основания для отмены судебных актов судом кассационной инстанции не установлены.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 01.08.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 по делу N А41-12089/2012 отменить.

В удовлетворении заявления Антоновой Ирины Владимировны к ООО "ВАШИ ОКНА" о признании права собственности на нежилое помещение (офисное помещение двухуровневое N 5), общей площадью 121,58 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, город Ивантеевка, улица Пионерская, дом 2, отказать.

Председательствующий судья

И.А. Букина

Судьи

Л.В. Власенко И.Ю. Григорьева