Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2013 г. N Ф05-15694/13 по делу N А40-24438/2013

г. Москва

25 декабря 2013 г.

Дело N А40-24438/13-37-138

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Петровой В.В., Кузнецова В.В.

при участии в заседании:

от истца ООО "Тиц "Элегант" - Тиц К.К. ген.дир. - решение N 3 участника от 18.04.13; Авдеева М.В. - дов. от 18.12.12 б/н на 3 года

от ответчика - ДГИГМ г. Москвы - Феофонова Н.О. - по дов. от 27.02.13 N ДГИ-Д-159/13 по 31.12.13, Деменкова Д.А. - дов. от 27.03.2013 N ДГИ-Д-157/13 от 31.12.13

рассмотрев 19.12.2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Тиц "Элегант" - истца

на решение от 13.06.2013 г.

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Скачковой Ю.А.

на постановление от 20.09.2013 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.

по иску (заявлению) ООО "Тиц "Элегант" (ОГРН 1027739196495, 125363, г. Москва, ул. Виллиса Лациса, д. 18)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

ООО "Тиц "Элегант" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы с требованием заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 11, общей площадью 84,6 кв.м. (1 этаж, помещение IV, комнаты 1-10) по цене 4.966.949 на условиях проекта договора, предложенного истцом.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также на несоблюдение судами сложившейся судебной практике.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика в заседании суда против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

От истца по делу, поступили три дополнения к кассационной жалобе, которые подлежат возврату последнему, как поданные с нарушением норм действующего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, нежилое помещение 1-го этажа по адресу: ул.Аэродромная, д. 11 площадью 84,6 кв.м является собственностью города Москвы и представлено во временное владение и пользование ООО "ТИЦ "Элегант" на основании договора аренды от 11.05.2004 г. N 09-00248/04 под парикмахерскую.

Дополнительным соглашением от 01.12.2011 г. к договору аренды от 11.05.2004 г. N 09-00248/04 срок договора продлен до 30.06.2015 года.

10.03.2009 г. ООО "ТИЦ "Элегант" обратилось в ДИГМ с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

16.03.2009 г. письмом N 09-863/09 ДИГМ отказал в выкупе данного помещения на том основании, что помещение включено в Перечень государственного имущества города Москвы, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства города Москвы только во владение и (или) в пользование, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП (далее - Перечень).

23.06.2011 г. ООО "ТИЦ "Элегант" повторно обратилось в ДИГМ с аналогичным заявлением.

22.11.2012 г. Департаментом имущества города Москвы принято распоряжение N 3897-р о продаже ООО "ТИЦ "Элегант" указанного нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа на основании Федерального закона N 159-ФЗ.

29.11.2012 г. обществу направлен проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена приобретения арендуемого помещения признается равной его рыночной стоимости и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Согласно п. 3.1. проекта договора купли-продажи, предложенного Департаментом, цена помещения составила 10.137.000 руб. Указанная цена определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.06.2012 г. N 171/179-06-12/В, выполненным ООО "Топ-Консалт".

При этом оценка рыночной стоимости производилась по состоянию на момент принятия решения о приватизации (2012 год).

ООО "ТИЦ "Элегант" не согласилось с ценой выкупа помещения, определенной Департаментом. Поскольку первое заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение помещения направлено в 2009 году, истец полагает, что выкупная цена помещения должна быть определена по состоянию не позднее, чем на 1 января 2010 года.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.12.2012 N 81/1212, подготовленным по заказу истца ООО "САЭС", рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 01.01.2010 составляет 4.966.949 рублей 15 копеек.

Истец полагает, что не должен нести неблагоприятные последствия в виде удорожания приобретаемого имущества, поскольку увеличение стоимости имущества вызвано неправомерным отказом ДИГМ в приватизации, оформленным письмом от 16.03.2009 N 09-863/09, поскольку спорное помещение было передано в аренду ООО "ТИЦ "Элегант" задолго до утверждения указанного Перечня (в 2000 году), поэтому включение данного помещения в Перечень не могло являться мерой имущественной поддержки, оказанной обществу, в связи с чем было направлено исключительно на воспрепятствование реализации преимущественного права выкупа этого помещения.

Кроме того, Департамент подтвердил наличие у ООО "ТИЦ "Элегант" преимущественного права на приобретение данного помещения, приняв распоряжение об его продаже от 22.11.2012 г.

24.12.2012 г. общество представило в Департамент имущества города Москвы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого помещения, предложенному Департаментом. В соответствии с данным протоколом разногласий ООО "ТИЦ "Элегант" просило внести изменения в договор в части выкупной цены помещения и установить цену 4.966.949 рублей 15 копеек, определенную по состоянию на 01.01.2010 г. согласно отчету ООО "САЭС" от 17.12.2012 г. N 81/1212.

Кроме того, данным протоколом ООО "ТИЦ "Элегант" отказалось от предоставления рассрочки по оплате помещения, предложив редакцию договора о единовременной оплате. До настоящего времени данный протокол разногласий оставлен без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ТИЦ "Элегант" в арбитражный суд с требованием об обязании Департамента имущества города Москвы заключить с ООО "Тиц "Элегант" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 11, общей площадью 84,6 кв.м. (этаж 1, помещение IV, комнаты 1-10) по цене 4.966.949 рублей 15 копеек на условиях проекта договора, предложенного обществом, с учетом протокола разногласий.

Отказывая в удовлетворении требований ООО "Тиц "Элегант", суды исходит из того, что в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В связи с обращением истца (вх. N 00-041478/11 от 23.06.2011) по вопросу выкупа вышеуказанного помещения, Департаментом был дан ответ от 28.07.2011 N00-Н/017380 о возможности рассмотрении вопроса после предоставления необходимых документов. После рассмотрения запрошенных документов Департаментом была заказана оценка рыночной стоимости указанного объекта и проведена работа по выпуску распоряжения от 22.11.2012 N 3897-р "О приватизации нежилого помещения по адресу: г.Москва, ул.Аэродромная, д. 11 общей площадью 84,6 кв.м". при этом рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Аэродромная, д. 11, общей площадью 84,6 кв.м. была определена специализированной оценочной организацией ООО "Топ-Консалт" и составила 10.137.000 руб. (без учета НДС).

Согласно ст. 12 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Кроме того, действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.

В соответствии со ст.6 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений ст. 10 названного закона, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Вместе с тем, при принятии обжалуемых решения и поступления судами не проверены следующие обстоятельства.

Учитывая, что истец и ответчик не оспаривают факт наличия у истца права на приобретение спорного имущества в собственность, вместе с тем, между сторонами возникли разногласия относительно стоимости спорного имущества.

В соответствии с пунктом 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона).

Указывая в решении и постановлении о том, что 10.03.2009 г. ООО "ТИЦ "Элегант" обратилось в ДИГМ с заявлением о выкупе арендуемого помещения, в удовлетворении которого было отказано, и данный отказ истцом обжалован не был, в то же самое время суды не проверили основание обращения истца в 2009 году за выкупом спорного имущества и основания отказа истцу в выкупе данного помещения, что позволит дополнительно проверить доводы истца относительно определения цены спорного имущества, с учетом того, что после получения отказа истец повторно обратился 23.06.2011 г. Результатом рассмотрения повторного обращения явилось издание Распоряжения от 22.11.2012 г. N 3897-р и данное распоряжение истцом также не было оспорено.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, проверить все существенные обстоятельства по делу, после чего принять законное и обоснованное решение с учетом сложившейся арбитражной практики (Постановление Президиума ВАС РФ N 337/11 от 14.06.2011).

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.06.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013 г. по делу N А40-24438/13-37-138 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

В.В.Кузнецов В.В.Петрова