Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2013 г. N Ф05-16397/13 по делу N А40-74325/2012

город Москва

25 декабря 2013 г.

Дело N А40-74325/12-6-697

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Тихоновой В.К., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - ООО "ИнтерГазСоюз" - Мазгалина О.А., Евстафьев А.И. (доверенность от 29.10.2013 б/н); Безгинов П.Г., решение от 26.04.2012 N 18;

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Самоховец А.А., доверенность от 16.04.2013 N 33-Д-103/13; Егоричев Р.В., доверенность от 16.04.2013 N 33-Д-97/13;

от третьего лица - Департамент финансов города Москвы - Каверин М.Ю., доверенность от 25.12.2012 N 30-19/118;

от третьего лица - ГУП ДЕЗ Красносельского района - не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 18 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнтерГазСоюз"

на постановление от 20 сентября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.

по иску ООО "ИнтерГазСоюз" (107140, г. Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5)

к Департаменту городского имущества города Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьих лиц Департамента финансов города Москвы (125047, г. Москва, пл. Миусская, д. 2/ 2), 2) ГУП "ДЕЗ Красносельского района г. Москвы" (107140, г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 5, стр. 7),

о взыскании стоимости неотделимых улучшений объекта аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИнтерГазСоюз" (далее по тексту также - арендатор, истец) предъявило иск (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого к рассмотрению судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее по тексту также - арендодатель, ответчик) о взыскании убытков, понесенных в связи с необходимостью устранения недостатков, полностью препятствующих пользованию арендованным имуществом (стоимость неотделимых улучшений) в размере 55.191.650 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2013 года иск удовлетворен полностью.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2013 года отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, истец - ООО "ИнтерГазСоюз" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2013 года отменить и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2013 года.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, постановление суда апелляционной инстанции является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда, содержащиеся в постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Судом апелляционной инстанции неправильно применен пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому истец вправе требовать от ответчика возмещения стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, так как иное не предусмотрено договором аренды, при этом ответчик ссылается на то, что в материалах дела содержаться доказательства согласия истца на производство неотделимых улучшений. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии недостатков в арендуемом имуществе не соответствует фактическим обстоятельствам.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы ссылается на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2011 года по делу А40-92295/10-60-589, согласно которому арендатор не лишен возможности разрешить вопрос о возмещении расходов на устранение недостатков арендованного имущества путем предъявления самостоятельного иска.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - ООО "ИнтерГазСоюз" в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, связи с тем, что исходя из статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не принимает представленные сторонами доказательства, в том числе те, которые представлялись в судебное разбирательство при рассмотрении дела арбитражными судами первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик - Департамент городского имущества города Москвы возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы истца, полагая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, отзыв не представил.

Третье лицо - Департамент финансов города Москвы возражало относительно удовлетворения кассационной жалобы истца, полагая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, отзыв не представило.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенное третье лицо - ГУП "ДЕЗ Красносельского района города Москвы" не явилось, в связи с чем, суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебного акта суда апелляционной инстанции, ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 29.11.2002 года между городом Москвой в лице Департамента имущества города Москвы (арендодатель), правопреемником которого является Департамент городского имущества города Москвы, и ООО "ИнтерГазСоюз" (арендатор) заключен Договор аренды N 1-991/02 о передаче арендодателем арендатору в пользование на срок с 01.10.2002 г. по 30.09.2017 г. нежилых помещений общей площадью 587,2кв.м. по адресу: г. Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5 (все здание), для использования под офис.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2011 года по делу N А40- 92295/10, измененным Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2011 года, Договор аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 расторгнут по иску арендодателя на том основании, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В надзорной жалобе ООО "ИнтерГазСоюз" ссылалось на то, что судам при разрешении спора по делу N А40-92295/10 следовало применить положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для обращения с исковым заявлением в суд послужило то обстоятельство, что, по мнению истца, объект аренды был передан ему в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта, стоимость неотделимых улучшений, которые подлежат возмещению арендодателем (ответчиком) составила 38 034 214,44 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции, исходил из того, что истец не доказал наличие недостатков в арендуемом имуществе, за которые отвечает арендодатель; арендодатель согласия арендатору на производство неотделимых улучшений не давал.

Кассационная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам; суд апелляционной инстанции правильно применил нормы права; кассационная жалоба удовлетворению не подлежит ввиду следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено, что до заключения Договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 между городом Москвой в лице Департамента имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО "ИнтерГазСоюз" (арендатор) был заключен Договор аренды от 04.07.2002 г. N 1-768/02 о передаче арендодателем арендатору в пользование на срок с 25.04.2002 г. по 24.10.2017 г. тех же самых нежилых помещений общей площадью 587,2кв.м. по адресу: г. Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5 (все здание), для использования под офис.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на протяжении 6-ти месяцев до заключения Договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 арендатор пользовался помещениями, затем согласованными в качестве объекта аренды по Договору аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 и, соответственно, знал об их состоянии, о том, требуют они или нет ремонта, текущего или капитального, и, несмотря на это, согласился снова принять данные помещения в аренду, заключить новый договор аренды, на новый, много более длительный срок.

Согласно абз. 3 п. 4.2.3. Договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 установлено, что если арендатор арендует полностью все здание, то обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендатора.

По Договору аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 в качестве объекта аренды было согласовано именно все здание.

По смыслу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела и представленных в материалы дела доказательствам, суд апелляционной инстанции установил, что в связи с наличием договора аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/0 можно сделать вывод о том, что арендатор (истец) знал о состоянии имущества переданного в аренду, и согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за данные недостатки.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Россий кой Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируетсястатьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правиламстатьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 4.2.3 договора от 29.11.2002 г. N 1-991/02 в случае если арендатор арендует полностью здание (сооружение), то обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендатора. Сроки и условия проведения капитального ремонта устанавливаются по согласованию между балансодержателем и арендатором.

Суд апелляционной инстанции установил, что согласно письму исх. от 11.01.2005 г. N 54, Департамент городского имущества города Москвы в письме от 11.03.2005 г. N ц/05/557 сообщил обществу "ИнтерГазСоюз" о том, что не возражает в проведении капитального ремонта арендуемых по Договору аренды от 29.11.2002 г. N 1-991/02 нежилых помещений по адресу: город Москва, ул. 2-я Леснорядская, д. 4/ 14, стр. 5, за счет средств арендатора.

Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда о том, что данное письмо является исполнением условий, согласованных сторонами в пункте 4.2.3 договора.

Кроме того, ссылка заявителя кассационной жалобы на то обстоятельство, что согласно определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.09.2011 г. N ВАС-12715/11 ООО "ИнтерГазСоюз" не лишено возможности разрешить вопрос о возмещении расходов на устранение недостатков арендованной недвижимости путем предъявления самостоятельного иска, не может быть признана обоснованной, поскольку данным судебным актом в указанной части разъяснено право на соответствующий иск, но не установлены обстоятельства, предрешающие удовлетворение иска.

Таким образом, названным судебным актом, исходя из предмета и основания иска по делу N А40-92295/10, не устанавливалось и не установлено, что в сданном в аренду имуществе имелись недостатки, за которые отвечает арендодатель, а указано, что ООО "ИнтерГазСоюз" не лишено возможности разрешить вопрос о возмещении расходов на их устранение путем предъявления самостоятельного иска., поскольку согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном кодексом.

Кроме того, кассационная коллегия принимает во внимание, что исковые требования основаны на квалификации спорной денежной суммы как убытка, понесенного в связи с необходимостью устранения недостатков, полностью препятствующих пользованию арендованным имуществом, на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, одновременно, как стоимости неотделимых улучшений на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, иск основан на нормах права, не корреспондирующих друг другу, поскольку условия для возмещения убытков по статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и стоимости неотделимых улучшений по статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются тождественными.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно установил, что оснований для возмещения истцу спорной денежной суммы в качестве убытков по статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, ввиду следующего.

Акт приема-передачи здания, являющегося объектом аренды, на период заключения договора аренды в 2002 году, как это предусмотрено статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами не составлялся, следовательно, возможные недостатки арендованного имущества в нем не отражались.

Следовательно, истец (арендодатель) сам себя лишил возможности возложить на арендодателя ответственность, предусмотренную статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, за недостатки сданного в аренду имущества.

Работы, повлекшие создание, как указывает истец, неотделимых улучшений, начаты в 2005 году, но не в связи с выявленными недостатками сданного в аренду имущества, а в связи с необходимостью капитального ремонта.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно оценил акт обследования здания от 02 августа 2005 года как документ, не изменяющий установленного договором бремени ответственности за состояние арендуемых помещений, полностью возложенное на арендатора за его счет.

Проведение капитального ремонта условиями договора аренды возложено на арендатора.

Арендодатель дал согласие на производство капитального ремонта только за счет арендатора.

Согласия на производство неотделимых улучшений арендодатель не давал.

Взысканная судом первой инстанции денежная сумма по сути является стоимостью произведенных работ, а не стоимостью неотделимых улучшений.

Следовательно, оснований, установленных статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, для возмещения арендатору за счет арендодателя стоимости неотделимых улучшений не имеется.

Таким образом, произведенные истцом (арендатором) работы с намерением в последующем выкупить объект аренды, являются предпринимательским риском, не позволяющим возместить стоимость выполненных работ ни в качестве убытков, ни в качестве стоимости неотделимых улучшений.

На основании изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2013 года по делу N А40-74325/12-6-697,- оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнтерГазСоюз" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

В.К. Тихонова Н.С. Калинина