Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф05-14160/14 по делу N А40-164932/2013

г. Москва

15 декабря 2014 г.

Дело N А40-164932/13-77-1413

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ООО "ЭЙПРИЛ" - Виноградова И.В., доверенность N 09/14 от 30.01.2014 г., сроком на 1 год, Семенов А.В., доверенность N 82/14 от 11.08.2014 г., сроком на 1 год,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен,

рассмотрев 11 декабря 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2014 года принятое судьей Романенковой С.В. на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 года принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Красновой С.В.

по иску ООО "ЭЙПРИЛ" (ИНН 7718013697, ОГРН 1027700530857)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о взыскании излишне уплаченной арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭЙПРИЛ" (далее - ООО "ЭЙПРИЛ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы убытков в сумме 1 456 386 руб. 13 коп.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 16, 1061 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в связи с невозможностью использования части арендованных помещений, а именно, подвального помещения из-за отсутствия отопления и наличия в подвале общедомовых коммуникаций и несвоевременным подписанием ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды N 04-75/2001 от 07 февраля 2001 года, которым уменьшена площадь арендуемых помещений на часть неиспользованных, истец понес убытки в виде излишне уплаченной арендной платы исходя из прежней площади помещений. Убытки рассчитаны за период с 29 декабря 2012 года по 22 августа 2013 года.

Решением от 11 апреля 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в сумме 274 859 руб. 68 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 202 руб. 05 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции исходя из установленного дополнительными соглашениями от 20 июня 2013 года и от 22 августа 2013 года к договору аренды размера арендной платы установил, что за период с 01 января 2013 года по 22 августа 2013 года у истца имеет место переплата по арендным платежам на сумму 274 859 руб. 68 коп., которую суд взыскал с ответчика как неосновательное обогащение.

В остальной части иска суд отказал, сославшись на недоказанность истцом соблюдения им порядка внесения изменения в договор аренды, предусмотренного постановлением Правительства Москвы от 03 июля 2007 года N 580-ПП.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который просит отменить судебные акты, как принятые при неправильном применении норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на нормы статей 606,614,424,425,452,433 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящее время отсутствуют сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения от 22 августа 2013 года о внесении изменений в договор аренды в части площади помещения и размера арендной платы, то оснований для взыскания на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательного обогащения не имеется, так как на момент поступления от истца платежей действовали положения договора аренды без внесенных изменений.

Представитель ООО "ЭЙПРИЛ" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном к материалам дела.

Между тем, к отзыву на кассационную жалобу истцом приложены дополнительные документы, которые в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не полномочен принять к рассмотрению, поэтому подлежат возвращению истцу: копии предложения Департамента от 21.06.2013 г. с дополнительным соглашением об изменении условий оплаты аренды помещения, возражений истца на предложение, письма ООО "ЭЙПРИЛ" исх N 34/13 от 27.03.2013 г., дополнительного соглашения к договору аренды от 25 января 2013 года, акта приема-передачи к договору аренды от 25 января 2013 года, письма ООО "ЭЙПРИЛ" исх. N 28/13 от 15.02.2013 г., письма ООО "ЭЙПРИЛ" исх. N 20/13 от 07.02.2013 г., письма ООО "ЭЙПРИЛ" исх. N 06/13 от 25.01.2013 г., письма ООО "ЭЙПРИЛ" исх. N 113/12 от 29.12.2012 г., копии экспликации, заявления о внесении изменений в договор, копии дополнительных соглашений к договору аренды от 18 декабря 2007 года, от 21 декабря 2007 года, копия выписки из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службы "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы,

Кассационным судом направлена в адрес Департамента городского имущества города Москвы копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившегося представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 07 февраля 2001 года между Департаментом городского и муниципального имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО "ЭЙПРИЛ" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения N 04-75/2001, по условиям которого (в редакции дополнительного соглашения от 21 декабря 2007 года, уточнившего площадь помещения с 01 декабря 2007 года) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1120 кв.м., находящееся на 1 этаже и подвале по адресу: г. Москва, ул. Халтуринская, д. 11.

Срок действия договора устанавливается на 10 лет, с 01 января 2011 года по 31 декабря 2010 года (п. 2.1 договора).

Государственная регистрация договора осуществлена 16 июля 2003 года.

Письмом исх. N 113/12 от 29 декабря 2012 года истец обратился к ответчику с просьбой исключить из арендуемой площади подвальное помещение - 536,3 кв.м., площадь первого этажа - 12,5 кв.м. (коридор и тамбур), всего 548,8 кв.м.

Помимо этого, письмами от 25 января 2013 года, 07 февраля 2013 года, 15 февраля 2013 года, 27 марта 2013 года арендатор сообщал арендодателю, что в связи с невозможностью использования по целевому назначению отказывается от аренды помещений площадью 548,8 кв.м. (536,3 кв.м. подвальное помещение, 12,5 кв.м. первый этаж) и просил подписать дополнительное соглашение с учетом внесенных изменений, и акт приема-передачи.

В подтверждение того обстоятельства, что использование подвального помещения невозможно из-за отсутствия отопления и наличия в подвале общедомовых коммуникаций в материалы дела представлены акт ОАО "МОЭК" от 13.08.2012 г., письмо ГУП МосгорБТИ от 23.03.2011 г., справка ГУП ДЕЗ района "Преображенское", а также письма истца в адрес ООО УК "Ладья Плюс" в период 2011-2012г.г. об устранении протечек в подвальном помещении, возникших в результате подтопления, и необходимости проведения ремонта для устранения последствий аварий.

Актом осмотра от 27 июня 2013 года, подписанным представителями сторон, установлено, что подвал и помещение I арендатором не используются.

По акту приема-передачи от 27 июня 2013 года арендатором возвращена арендодателю часть нежилого помещения, находящаяся по адресу: г. Москва, ул. Халтуринская, д. 11, общей площадью 548,8 кв.м.

В ответ на письмо истца исх. N 113/12 от 29 декабря 2012 года сторонами подписано 22 августа 2013 года дополнительное соглашение к договору аренды, условиями которого предусмотрено:

- уменьшение площади помещений, арендуемых истцом, с 10 июня 2013 года - до 1110,8 кв.м., с 27 июня 2013 года - до 566,6 кв.м.,

- с 10 июня 2013 года изменение величины арендной платы за объект в месяц равной 336 444 руб. 24 коп., без учета НДС, ставка арендной платы за 1 кв.м. в год 3364 руб. 62 коп. без учета НДС,

- с 27 июня 2013 года изменение величины арендной платы за объект в месяц равной 177 719 руб. 24 коп. без учета НДС, ставка арендной платы за 1 кв.м. в год 3 763 руб. 91 коп. без учета НДС.

Полагая, что ввиду подписания дополнительного соглашения по вопросу уменьшения арендуемой площади только 22 августа 2013 года, то есть из-за несвоевременной реакции арендодателя на обращения арендатора, истец понес убытки в виде излишне уплаченной арендной платы исходя из всей площади помещений, он обратился в арбитражный суд.

Выводы судов обеих инстанций, изложенные в принятых по настоящему делу судебных актах, являются правильными и обоснованными, в связи со следующим.

Убытки подлежат взысканию по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательства, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Как установили суды обеих инстанций, между сторонами имеют место арендные отношения и возникновение убытков истец как арендатор связывает с несовременными действиями ответчика как арендодателя по подписанию дополнительного соглашения к договору аренды в целях уменьшения арендуемой истцом площади.

Вместе с тем, как правильно указали суды, ссылаясь на несвоевременное заключение ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды N 04-75/2001 от 07 февраля 2001 года, истец не представил доказательств, свидетельствующих о предпринятых им мерах, направленных на внесение изменений в договор аренды в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 580-ПП.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 580-ПП дополнительное соглашение по изменению условий договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, отнесено к числу документов, подготовка которых осуществляется в режиме "одного окна", в порядке, установленном приложением N 1 к постановлению - Регламент подготовки документов Департаментом имущества города Москвы в режиме "одного окна".

В тоже время, согласно пункту 5.4 договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, без внесения изменений/дополнений в договор.

Изучив условия дополнительных соглашений от 20 июня 2013 года и 22 августа 2013 года, касающиеся размера арендной платы, суды обеих инстанций установили, что истцом в период с 01.01.2013 г. по 22.08.2013 г. должно было быть оплачено в качестве арендной платы - 2 224 394 руб. 92 коп. Фактически истец перечислил в указанный период арендные платежи в сумме 2 499 254 руб. 60 коп.

Таким образом, переплата составила 274 859 руб. 68 коп

Поскольку по акту приема-передачи от 27 июня 2013 года было возвращено помещение площадью 548,8 кв.м., то, как правильно сделали вывод суды обеих инстанций, с указанной даты истец должен был вносить арендную плату, исходя из фактического размера арендованного им помещения.

С учетом положений статей 309,310,606,614 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обоснованно сделали вывод о том, что уплаченная истцом арендная плата не может расцениваться в качестве убытков арендатора, поскольку она подлежит внесению на основании договора аренды в течение всего срока его действия.

Тем не менее, ввиду установленной судами переплаты по арендным платежам со стороны арендатора, суды обоснованно взыскали с ответчика 274 859 руб. 68 коп. как излишне уплаченных истцом арендных платежей, которые являются неосновательно сбереженными для ответчика в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, кассационная жалоба подана Департаментом городского имущества города Москвы, который не согласен с судебными актами, приводя довод о том, что дополнительное соглашение от 22 августа 2013 года к договору аренды не прошло государственную регистрацию, поэтому оно не может считаться заключенным, следовательно, арендные платежи были внесены истцом исходя из положений договора аренды, без учета их изменений дополнительным соглашением от 22 августа 2008 года.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

В тоже время, аналогичный довод заявлялся ответчиком в суде апелляционной инстанции и ему была дана правовая оценка.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В том случае, если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Такое же толкование правил о государственной регистрации подлежит применению и в отношении дополнительного соглашения к договору аренды, подлежащему государственной регистрации.

Аналогичный правовой подход следует из разъяснений, содержащихся в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Таким образом, ответчик в данном случае как сторона договора аренды не вправе ссылаться на незаключенность дополнительного соглашения от 22 августа 2013 года ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В этой связи, выводы судов являются обоснованными, судебные акты приняты на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москва от 11 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 года по делу N А40-164932/13-77-1413 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

А.А. Дербенев О.И. Русакова