Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2014 г. N Ф05-14630/14 по делу N А40-4767/2013

г. Москва

23 декабря 2014 г.

Дело N А40-4767/13

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Калининой Н. С., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца - Поликарповой О.А. по доверенности от 01.09.2014 N 28,

от ответчика - Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-955/13,

от третьего лица - Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013 N 4-47-1322/3,

рассмотрев 16 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 30 апреля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Белицкой С. В.,

на постановление от 09 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т. Я., Кузнецовой Е. Е., Панкратовой Н. И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭлкомГрупп" (ОГРН 1047796251194)

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо Правительство Москвы

о признании недействительной односторонней сделки

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "ЭлкомГрупп" (далее ООО "ЭлкомГрупп", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о признании недействительным оформленное уведомлением N РД5-1-46/12-2-(0)-1 от 24.12.2012 расторжение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 земельного участка площадью 135 кв.м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Марьинский парк, мкр. 11, корп. 106.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы (далее третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал недействительным оформленное уведомлением N РД5-1-46/12-2-(0)-1 от 24.12.2012 расторжение Департаментом городского имущества г. Москвы в одностороннем порядке договора долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 земельного участка площадью 135 кв.м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Марьинский парк, мкр. 11, корп. 106.

Установив, что: договором долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 не определен срок (период с указанием дат начала и окончания срока), в течение которого должно быть исполнено истцом обязательство по строительству объекта; истец предпринял все меры для исполнения обязательства по строительству объекта, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для расторжения в одностороннем порядке договора долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 земельного участка.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2014 года указанное решение оставлено без изменения.

Департаментом и Правительством Москвы подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик и третье лицо просят решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявители жалобы полагают, что исходя из системного толкования закона и условий договора аренды, следует, что договор аренды содержит условие о сроке строительства объекта, считают необоснованным вывод судов о том, что срок строительства объекта в договоре не установлен.

Ответчики указывают, что до настоящего времени строительство объекта не закончено и не начиналось.

С 2003 года для получения разрешения на строительство в городе Москве необходим был АРИ согласно Закону города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве". ООО "ЭлкомГрупп" вправе было обратится за получением АРИ до 08.08.2008, а впоследствии за утверждением АРИ до 01.09.2009, однако истец не реализовал указанное право. Никаких препятствий для разработки АРИ земельного участка, на основании которого истец мог бы разработать ПOC и получить разрешение на строительство судами не установлено.

Заявители жалобы полагают, что при добросовестном исполнении обязательств и своевременной разработке АРИ, у истца была возможность получить разрешение на строительство объекта ранее 2011 года.

Ответчики указывают, что судами сделан вывод о том, что невыполнение обществом обязательства по строительству при наличии разрешения на строительство произошло по причинам не зависящим от него, в частности в связи с предписаниями управы "Марьино" от 28.09.2011, от 16.01.2012, требования ОВД "Марьинский парк" от 30.09.2011 N 04/14, а также в связи с судебными процессами по иску жителей. Между тем, все вышеперечисленные письма датированы не ранее сентября 2011 года, а разрешение на строительство было получено обществом 22.06.2011. Следовательно, указанные письма не могли послужить основанием для неосвоения земельного участка в период действия разрешения на строительство, то есть в срок с 22.06.2011 по 22.10.2011.

Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 земельного участка площадью 135 кв.м, с кадастровым номером N 77:04:04027110, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Марьинский парк, мкр. 11, корп. 106, предоставленного в пользование для строительства и дальнейшей эксплуатации кафе, сроком на 49 лет.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 450 указанного Кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Пунктом 6.1 договора аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора.

В соответствии с условиями раздела 4 "Особые условия" договора N М-04-030821 от 09.06.2006 арендатор обязан завершить строительство объекта в течение 2-х лет.

Суд установил, что Департамент в адрес ООО "ЭлкомГрупп" направил уведомление от 24.12.2012 N РД51-46/12-2-10/1 о расторжении договора аренды от 09.06.2006 N М-04-030821 на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Департамент исходил из того, что до настоящего времени строительство объекта не осуществлено, срок действия разрешения на строительство от 22.06.2011 N RU77155000-006150 истек 22.10.2011.

Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском о признании недействительным оформленное уведомлением N РД5-1-46/12-2-(0)-1 от 24.12.12 расторжение Департаментом в одностороннем порядке договора долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006.

Суды установили, что договор аренды заключен по результатам аукциона 2004, основанием для проведения которого явилась исходно-разрешительная документация (ИРД) от 14.11.2003 N 142-62/1427-2003, предписывающая разработку проектной документации для получения разрешения на строительство (пункт 4.1 договора аренды).

В период государственной регистрации договора аренды земельного участка (11.10.2006) срок действия ИРД истек, истец предпринял действия для ее продления.

Разрешение на строительство получено истцом только летом 2011 года в связи с вынужденным неоднократным переоформлением документов. Такая необходимость связана с неоднократным изменением в период с 2006 года по 2008 год законодательства города Москвы.

В связи с принятием Закона города Москвы N 50 от 13.08.2006 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" для разработки проекта требовалось получение АРИ (акт разрешенного использования), который выдавался на основании разработанного градостроительного обоснования.

25.06.2008 принят Закон города Москвы N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", в соответствии с которым вместо АРИ истцу следовало получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Полученное в середине 2008 года градостроительное обоснование не могло быть использовано для оформления АРИ, разработки проектной документации и дальнейшего получения разрешения на строительство.

Суд установил, что срок подготовки градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) государственными службами составил 8 месяцев (с 22.10.2008 по 17.06.2009), после чего в 2010 году была завершена разработка и согласование проекта организации строительства (ПОС), являющегося основанием для получения разрешения на строительство.

22.06.2011 ООО "ЭлкомГрупп" получило разрешение на строительство N RU77155000-006150 со сроком действия до 22.10.2011.

Суд установил, что у истца отсутствовала возможность приступить к выполнению принятых обязательств по строительству объекта на основании предписания Управы "Марьино" от 28.09.2011 N 1/4-1437/1исх, от 16.01.2012 N 2/2-27/2, требования ОВД "Марьинский парк" от 30.09.2011 N 04/14, а также в связи с судебными процессами по иску жителей.

После вступления в законную силу решения суда Люблинского районного суда города Москвы (26.07.2012), которым подтверждена законность строительства, истцом для получения нового разрешения на строительство повторно разработан и согласован проект организации строительства (ПОС), пакет документов необходимых для получения разрешения на строительство сдан в Мосгорстройнадзор 28.12.2012, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2010 по делу N А40-43042/10-148-252 установлено, что указание в пункте 4.2 договора аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 на завершение строительства объекта в течение 2-х лет является лишь предписанием того, что сам срок строительства не может превышать 2-х лет, но не является указанием на дату, с которой начинается отсчет названного срока.

Частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что срок (период с указанием дат начала и окончания срока), в течение которого должно быть исполнено истцом обязательство по строительству объекта, договором долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 не определен; истец предпринял все зависящие от него меры для исполнения обязательства по строительству объекта. При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии у ответчика основания для расторжения в одностороннем порядке договора долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 земельного участка.

Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали подлежащими удовлетворению заявленные требования.

Заявители жалобы указывают, что ООО "ЭлкомГрупп" вправе было обратиться за получением АРИ до 08.08.2008, а впоследствии за утверждением АРИ до 01.09.2009, однако истец не реализовал указанное право.

Указанный довод жалобы неоснователен.

Судом установлено обстоятельство принятия арендатором зависящих от него мер по получению необходимой для строительства объекта документации. В имеющейся в деле справке (лд 71 т. 1) содержится перечень мероприятий и оформленных арендатором документов. О несоответствии мероприятий и документов произведенным истцом действиям ответчик не заявил.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2014 года по делу N А40-4767/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Калинина М. В. Борзыкин