Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2014 г. N Ф05-13155/14 по делу N А40-105571/2012

г. Москва

30 декабря 2014 г.

Дело N А40-105571/12-37-452

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2014 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца - ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" - Щербаков Н.А. - дов. от 13.10.2013 N б/н ср. на 2 года,

от ответчиков - ООО "УК "Содружество" - Кошкина Е.В. - дов. от 21.04.14 N УК-02/2104 ср. на 1 год; ООО "МИК" - Кошкина Е.В. - дов. от 18.04.2014 N б/н ср. на 1 год; ООО "Аудиторско-консалтинговая компания "КРИАР" - Мазур Ю.В. - дов. от 15.04.2014 N 1 ср. 31.12.14; ЗАО "ИКС-холдинг" - Кашин А.А. - дов. от 16.04.2014 N 1/14 ср. на 18 мес.

от третьих лиц - Самсонов Д.А. - Попова Е.В., Кузьмичев М.В. - дов. от 09.12.14 N б/н ср. на 1 год; Лавриненко М.В. - Архипов М.В. - дов. от 03.12.2013 N 77АБ0538623 N 1-1798 ср. на 2 года,

рассмотрев 25.12.2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы

ООО "Международная инвестиционная компания", ООО "Управляющая компания "Содружество", Самсонова Дениса Александровича

на постановление от 01.07.2014 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Расторгуевым Е.Б., Лаврецкой Н.В.,

по иску (заявлению) ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" (ОГРН:1047796501081; 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3)

к ООО "УК "Содружество" (ОГРН: 5067746662759; 117485, г. Москва, ул. Академика Волгина, д. 2, стр. 6, дата регистрации 19.09.2006); ООО "Международная инвестиционная компания" (ОГРН: 1127746060331; 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3, дата регистрации 02.02.2012); ООО "Компания "СЕО Консалтинг" (ИНН 7701797524; ОГРН 5087746034900; адреса: 105064, г. Москва, пер. Гороховский, д.12, стр.4; 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 29.08.2008); ООО АУДИТОРСКО-КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "КРИАР" (ИНН 7702246343; ОГРН 1027739028866; адрес: 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 15.07.1999); ООО "Страховой центр "СПУТНИК" (ИНН 7729399499; ОГРН 1037739001178; адреса: 129110, г.Москва, ул.Щепкина, д.42, стр.2А; 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 19.12.2000); ЗАО "ИКС-холдинг" (ИНН 7708117859; ОГРН 1037739059181; адреса: 127254, г.Москва, проезд Огородный, д.5, стр.3; 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 24.06.1999); ЗАО "АзияТрансРейл" (ИНН 7724827567; ОГРН 1127746214243; адреса: 107045, г.Москва, Большой Головин переулок, д. 19; 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 27.03.2012); ООО "ШАРМ ТРЕВЕЛ" (ИНН 7702826680; ОГРН 5137746100421; адрес: 129110, г.Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 20.11.2013); ООО "Инком Трейд" (ИНН 7731513410; ОГРН 1047796708860; адрес: 129110, г.Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 23.09.2004); ООО "АВТОГРАФФ ПЛЮС" (ИНН 7726572995; ОГРН 1077758379203; адреса: 129090, г.Москва, ул.Троицкая, д.9, стр.1; 129110, г.Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 27.07.2007); ООО "МЕРТЕКСТИЛЬ" (ИНН 7702227460; ОГРН 1037739232783; адрес: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 22.10.1998); ООО "Мавег-инжиниринг" (ИНН 7702542543; ОГРН 1047796832676; адрес:: 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 01.11.2004); ООО "Ассистент" (ИНН 7723834843; ОГРН 1127746302078; адрес: 109559, г.Москва, ул.Новороссийская, д.5, к.1, кв/оф.1; 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 18.04.2012); ООО "ОДДИ-Стиль" (ИНН 7720231974; ОГРН 1037739037852; адреса: 111397, г.Москва, Федеративный проспект, 4; 129110, г. Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, дата регистрации 01.09.1998); нотариусу Алехиной Елене Александровне (лицензия N 000966 от 18.02.1999, приказ N 13-ч от 03.01.2001, место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д.39, стр.3)

о признании н/д сделки, признании права собственности и т.д.

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Самсонов Д.А., Коробко Б.И., Лавриненко М.Н., ООО "ГИПРОТОРГ", ООО "Научно-производственное предприятие "Логика", ООО "Ханни энд Пай", ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", Адвокатский кабинет Шашковой, ООО "Милк", ООО "Райт Аутдор"

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Гипропласт-инжиниринг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ответчикам: Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество", Обществу с ограниченной ответственностью "Международная инвестиционная компания" о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от 02.04.2012, заключенного между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и ООО "УК "Содружество", на основании которого в ЕГРП на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности ООО "УК "Содружество" (запись регистрации N 77-77-11/084/2012-197); о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от 02.04.2012 между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и ООО "УК "Содружество", на основании которого 02.05.2012 в ЕГРП на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности ООО "УК "Содружество" (запись регистрации N 77-77-11/084/2012-197); признании недействительной сделки - договора купли-продажи от 20.06.2012 между ООО "УК "Содружество" и ООО "Международная инвестиционная компания", на основании которого 29.06.2012 в ЕГРП на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности ООО "Международная инвестиционная компания" (запись регистрации N 77-77-11/086/2012-323); признании права собственности ООО "УК "Содружество" на спорные объекты недвижимости отсутствующим; признании права собственности ООО "Международная инвестиционная компания" на спорные объекты недвижимости отсутствующим; признании за ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" права собственности на спорные объекты недвижимости; истребовании из незаконного владения следующего недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 2 064 кв. м, кадастровый (условный) номер: 77-77-11/249/2005-534, расположенные по адресу Россия, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3, а именно: этаж а3, пом. I - ком. 1 - 4; подвал; пом. II - ком. 1 - 9, 12 - 14, 14а, 15 - 18; пом. III - ком. 1 - 6, 8 - 12; пом. б/н - ком. В1, В; этаж 1; пом. II - ком. 1, 2, 2а, 2б, 3 - 7, 10 - 29; пом. IV - ком. 1 - 3, пом. V - ком. 1; пом. б/н - ком. Б, В; этаж 2; пом. I - ком. 26, 27, 27а, 28 - 33, 33а, 33б, 33в, 33г, 34 - 36, 36а; пом. II - ком. 1, 1а, 2 - 4; пом. III - ком. 1 - 5, 5а, 6; пом. б/н - ком. В; этаж 3; пом. I - ком. 33, 34, 34а, 34б, 35, 35а, 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 38б, 38в, 39, 40, 40а, 40б, 41, 42, 42а, 43 - 47; пом. б/н - ком. В (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Определением от 07.03.2014 Девятый арбитражный апелляционный суд инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

При этом судом апелляционной инстанции было установлено, что в суде первой инстанции настоящее дело рассмотрено составом суда, сформированным без учета положений статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в незаконном составе является безусловным основанием для отмены решения суда.

Кроме того, Девятым арбитражным апелляционный судом также было установлено, что истцом заявлен виндикационный иск об истребовании имущества, которое находится в пользовании у арендаторов, что не отрицается сторонами. При таких обстоятельствах судебный акт, которым разрешается иск с таким предметом, касается прав и обязанностей фактических пользователей помещений, имеющих на них соответствующие вещные права.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований ООО "ГИПРОТОРГ", ООО "Научно-производственное предприятие "Логика", ООО "Ханни энд Пай", ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", а также привлек к участию в деле в качестве соответчиков: ООО "Компания "СЕО Консалтинг", ООО АУДИТОРСКО-КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "КРИАР", ООО Страховой центр "СПУТНИК", ЗАО "ИКС-холдинг", ЗАО "АзияТрансРейл", ООО "ШАРМ ТРЕВЕЛ", ООО "Инком Трейд", ООО "АВТОГРАФФ ПЛЮС", ООО "МЕРТЕКСТИЛЬ", ООО "Мавег-инжиниринг", ООО "Ассистент", ООО "ОДДИ-Стиль", нотариуса Алехину Е.А.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено об уточнении предмета исковых требований в следующей редакции.

ЗАО "Гидропласт-инжиниринг" просило:

- признать недействительной сделку - договор купли-продажи от 02.04.2012 между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" (ИНН 7702531213; ОГРН 1047796501081; Место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3) и ООО "УК "Содружество" (ИНН 7710644010; ОГРН 5067746662759, место нахождения: 117485, г. Москва, ул. Академика Волгина, домовл. 2, стр. 6), на основании которого 02.05.2012 в ЕГРП на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности ООО "УК "Содружество" (запись регистрации N 77-77-11/084/2012-197).

- признать недействительной сделку - договор купли-продажи от 20.06.2012 между ООО "Управляющая компания "Содружество" (ИНН 7710644010; ОГРН 5067746662759, Место нахождения: 117485, г. Москва, ул. Академика Волгина, домовл. 2, стр. 6) и ООО "Международная инвестиционная компания" (ИНН 7702781301; ОГРН 1127746060331; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3), на основании которого 29.06.2012 в ЕГРП на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности ООО "Международная инвестиционная компания" (запись регистрации N 77-77-11/086/2012-323).

- истребовать из незаконного владения (выселить) ООО "Международная инвестиционная компания" (ИНН 7702781301; ОГРН 1127746060331; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3);

ООО "КОМПАНИЯ "СЕО КОНСАЛТИНГ" (ИНН 7701797524; ОГРН 5087746034900; место нахождения: 105064, г. Москва, пер.Гороховский, д. 12, стр. 4);

ООО "АУДИТОРСКО-КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "КРИАР" (ИНН 7702246343; ОГРН 1027739028866; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3);

ООО "СТРАХОВОЙ ЦЕНТР "СПУТНИК" (ИНН 7729399499; ОГРН 1037739001178; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Щепкина, д. 42, стр. 2А);

ЗАО "ИКС-ХОЛДИНГ" (ИНН 7708117859; ОГРН 1037739059181; место нахождения: 127254, г. Москва, проезд Огородный, д. 5, стр. 3);

ЗАО "АЗИЯТРАНСРЕЙЛ" (ИНН 7724827567; ОГРН 1127746214243; место нахождения: 107045, г. Москва, Большой Головин переулок, д. 19);

ООО "ШАРМ ТРЕВЕЛ" (ИНН 7702826680; ОГРН 5137746100421; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3);

ООО "ИНКОМ ТРЕЙД" (ИНН 7731513410; ОГРН 1047796708860; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3);

ООО "АВТОГРАФФ ПЛЮС" (ИНН 7726572995; ОГРН 1077758379203; место нахождения: 129090, г. Москва, ул. Троицкая, д. 9, стр. 1);

ООО "МЕРТЕКСТИЛЬ" (ИНН 7702227460; ОГРН 1037739232783; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3);

ООО "МАВЕГ-ИНЖИНИРИНГ" (ИНН 7702542543; ОГРН 1047796832676; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3);

ООО "АССИСТЕНТ" (ИНН 7723834843; ОГРН 1127746302078; место нахождения: 109559, г. Москва, ул. Новороссийская, д. 5, к. 1, кв/оф. 1);

ООО "ОДДИ-СТИЛЬ" (ИНН 7720231974; ОГРН 1037739037852; место нахождения: 111397, г. Москва, Федеративный проспект, 4);

Нотариуса Алехину Е.А. (Место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3) и обязать передать в освобожденном виде ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" (ИНН 7702531213; ОГРН 1047796501081; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3) недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 2 064 кв. м, кадастровый (условный) номер: 77-77-11/249/2005-534, номера на поэтажном плане: этаж а3, помещение I - комнаты с 1 по 4; подвал, помещение II - комнаты с 1 по 9, с 12 по 14, 14а, с 15 по 18; помещение III - комнаты с 1 по 6, с 8 по 12; помещение б/н - ком. В1, В; этаж 1, помещение II - комнаты 1, 2, 2а, 26, с 3 по 7, с 10 по 29; помещение IV - комнаты с 1 по 3; помещение V - комната 1; помещение б/н - комнаты Б, В; этаж 2; помещение 1 - комнаты 26, 27, 27а, с 28 по 33, 33а, 33б, 33в, 33г, с 34 по 36, 36а; помещение II - комнаты 1, 1а, с 2 по 4; помещение III - комнаты с 1 по 5, 5а, 6; помещение б/н - комната В; этаж 3, помещение I - комнаты 33, 34, 34а, 346, 35, 35а, 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 386, 38в, 39, 40, 40а, 406, 41, 42, 42а, с 43 по 47; помещение б/н - комната В; адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3.

Кроме того, истец просил признать право собственности ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" (ИНН 7702531213; ОГРН 1047796501081; место нахождения: 129110, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3) на объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 2 064 кв. м, кадастровый (условный) номер: 77-77-11/249/2005-534, номера на поэтажном плане: этаж а3, помещение I - комнаты с 1 по 4; подвал, помещение II - комнаты с 1 по 9, с 12 по 14, 14а, с 15 по 18; помещение III - комнаты с 1 по 6, с 8 по 12; помещение б/н - ком. В1, В; этаж 1, помещение II - комнаты 1, 2, 2а, 26, с 3 по 7, с 10 по 29; помещение IV - комнаты с 1 по 3; помещение V - комната 1; помещение б/н - комнаты Б, В; этаж 2; помещение I - комнаты 26, 27, 27а, с 28 по 33, 33а, 33б, 33в, 33г, с 34 по 36, 36а; помещение II - комнаты 1, 1а, с 2 по 4; помещение III - комнаты с 1 по 5, 5а, 6; помещение б/н - комната В; этаж 3, помещение I - комнаты 33, 34, 34а, 346, 35, 35а, 36, 36а, 366, 37, 38, 38а, 386, 38в, 39, 40, 40а, 406, 41, 42, 42а, с 43 по 47; помещение б/н - комната В; адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 07 июля 2014 года вышеназванное решение было отменено, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым постановлением, ООО "Международная инвестиционная компания", ООО "Управляющая компания "Содружество", Самсонова Дениса Александровича обратились с кассационными жалобами.

В обоснование кассационной жалобы заявители ссылались на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, в связи с чем ООО "Международная инвестиционная компания", ООО "Управляющая компания "Содружество" просили отменить обжалуемое постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске, а Самсонов Д.А. просил направить дело на новое рассмотрение.

Проанализировав доводы кассационных жалоб, судом кассационной инстанции было установлено, что изложенные в них позиции фактически направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств по делу.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителей жалоб поддержали доводы кассационных жалоб в полном объеме.

Представители истца, Лавриненко М.Н. и ООО "Аудиторско-консалтинговая компания "КРИАР" против удовлетворения кассационных жалоб возражали.

Представитель ЗАО "ИКС-холдинг" - оставил вопрос удовлетворения кассационных жалоб на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

24.11.2014 года от ООО "Мавег-инжиниринг" (на 3 листах) и ООО АКК "КРИАР" (на 3 листах с приложением на 1 листе) поступили отзывы, которые подлежат возврату последним, как поданные с нарушением норм действующего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

17.12.2014 года от ООО АКК "КРИАР" поступил уточненный отзыв на кассационные жалобы, а ЗАО "ИКС-ходлинг" представило отзыв в судебное заседание. Данные отзывы были приобщены к материалам дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" с 16.11.2005 являлось собственником недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 2,064 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3 (далее - помещение, спорное помещение). Право собственности ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" на указанное нежилое помещение было в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), о чем в реестр внесена запись регистрации N 77-77-12/016/2005-386, что подтверждается представленным в дело Свидетельством 77 АН 699574 о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП от 19.07.2012.

Спорное помещение 02.04.2012 было отчуждено истцом ООО "УК "Содружество" по договору купли-продажи за 30 000 000 рублей, право собственности ООО "УК "Содружество" на помещение зарегистрировано в ЕГРП 02.05.2012, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.

По договору купли-продажи от 20.06.2012 спорное помещение было отчуждено ООО "УК "Содружество" (продавец) в собственность ООО "Международная инвестиционная компания" (покупатель) по цене 31 000 000 рублей. Право собственности ООО "МИК" на помещение зарегистрировано в ЕГРП 29.06.2012.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что решение по иску о возврате имущества во владение его собственника является самостоятельным основанием для внесения записи в ЕГРП о праве истца.

По иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на истребуемое имущество; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества; нахождение имущества во владении ответчика; незаконность владения ответчика.

В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательствами права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Принимая обжалуемое постановление, судом апелляционной инстанции было установлено следующее.

Спорное помещение принадлежало ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" с 16.11.2005 по 02.05.2012 на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2012. Поскольку ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" являлось реестровым собственником спорного помещения, его право могло быть опровергнуто только посредством предоставления доказательств возникновения права собственности у ООО "Международная инвестиционная компания" и отсутствия оснований для возврата помещения ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" в порядке виндикации.

ООО "Международная инвестиционная компания" получило спорное помещение в собственность не от ЗАО "Гипропласт-инжиниринг", а от ООО "УК Содружество", что подтверждается имеющимся в материалах дела договором купли-продажи и передаточным актом от 20.06.2012 г. (листы дела 28 - 32 том 2). Таким образом, договорных отношений между ООО "Международная инвестиционная компания" и ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" не возникало, в связи с чем истец, считая себя собственником спорного помещения, избрал надлежащий способ защиты права, обратившись в суд с иском об изъятии вещи в порядке ее истребования из чужого незаконного владения по правилам статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт нахождения имущества во владении ответчика - ООО "Международная инвестиционная компания" был признан им при рассмотрении дела судом первой инстанции и отражен в протоколе судебного заседания.

В обоснование того обстоятельства, что ООО "Международная инвестиционная компания" является незаконным владельцем имущества и получило его по недействительной сделке ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" указало, что первоначальный договор купли-продажи спорного помещения от 02.04.2012, заключенный от имени ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" генеральным директором Самсоновым Д.А., являлся крупной сделкой, совершенной в отсутствие одобрения единственного акционера общества и повлекшей для общества неблагоприятные последствия в виде причинения убытков. Договор от 02.04.2012 оспаривается истцом на основании статей 64, 77, 79, 83 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".

В п. 6 ст. 79 Закона "Об акционерных обществах" указано, что суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных Законом "Об акционерных обществах" требований к ней, недействительной, в случае если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или акционеру, обратившемуся с иском, либо не доказано возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" разъяснено, что лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки, а также нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

При этом в отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

Отчуждение имущества по цене существенно ниже рыночной является одним из случаев причинения обществу и его акционерам убытков. Значительная разница между ценой продажи недвижимости и ее рыночной ценой может свидетельствовать о злоупотреблении правом на стороне покупателя и наличии оснований для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 28.11.2012 N ВАС-15584/12 по делу N А08-2325/2011).

Согласно пункту 2 статьи 78 Закона "Об акционерных обществах", независимо от того, каким органом - советом директоров акционерного общества или общим собранием акционеров должно приниматься решение об одобрении крупной сделки, определение цены отчуждаемого по крупной сделке имущества производится в порядке, установленном статьей 77 данного Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ФЗ "Об акционерных обществах", совет директоров, а при его отсутствии общее собрание акционеров или единственный акционер (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 62), устанавливая цену имущества, приобретаемого или отчуждаемого обществом по крупной сделке, должен определять денежную оценку имущества исходя из его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", суд признает сделку, в которой имеется заинтересованность, недействительной на том основании, что установленная советом директоров цена является заниженной и не отражает рыночной стоимости имущества, а общество совершило сделку по такой цене. Указанные разъяснения применимы и к крупным сделкам, что подтверждается имеющейся судебно-арбитражной практикой.

Таким образом, вывод относительно убыточности договора купли-продажи от 02.04.2012 может быть сделан судом только через установление соответствия стоимости, по которой имущество было продано ООО "УК "Содружество", рыночной стоимости этого имущества, а не его балансовой стоимости (Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2013 по делу N А41-20696/11).

При рассмотрении дела, сторонами было представлено два отчета об оценке рыночной стоимости спорного помещения, а именно: отчет от 17.10.2013 N 2013-16-10/01 оценщика ООО "Консалт Про Оценка" Андрюшковой А.А. (т. 10 л.д. 21 - 137), представленный в дело ООО "УК "Содружество", и отчет от 31.07.2012 N 10712/5 оценщика ООО "Аудиторская фирма "Дью Дилиженс Групп" Стрекина П.В. (т. 6 л.д. 10 - 150), представленный в дело ЗАО "Гипропласт-инжиниринг". Рыночная стоимость спорного помещения, определенная отчетом об оценке Андрюшковой А.А. от 17.10.2013 N 2013-16-10/01, составила 30 492 300 рублей, тогда как рыночная стоимость спорного помещения, определенная отчетом об оценке Стрекина П.В. от 31.07.2012 N 10712/5, составила 295 193 597 рублей.

Девятым арбитражным апелляционным судом было принято и приобщено к материалам дела дополнительное доказательство - заключение Экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 2693/2013 на отчет N 2013-16-10/01 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3", подготовленный оценщиком Андрюшковой А.А., являющейся членом саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков".

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в целях проверки подписанного оценщиком отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки может проводиться экспертиза отчета на подтверждение стоимости, определенной оценщиком. Результатом экспертизы является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет.

Согласно заключению Экспертного совета Российского общества оценщиков, содержащее вывод о том, что рыночная стоимость спорного помещения, определенная Андрюшковой А.А. в размере 30 492 300 рублей, не подтверждается. В связи с тем, что Андрюшкова А.А. являлась членом саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков", что подтверждается включенными в ее отчет свидетельствами о членстве (т. 10 л.д. 84), экспертиза подготовленного Андрюшковой А.А. отчета правомерно проведена в этой саморегулируемой организации.

Кроме того, в указанном экспертном заключении указано, что Андрюшкова А.А. в нарушение федеральных стандартов оценки необоснованно использовала информацию об объектах-аналогах, датированную октябрем 2013 года при необходимости определения рыночной цены объекта оценки на апрель 2012 года, в отчете об оценке отсутствует расчет операционных расходов, значения премий за риски относятся не к недвижимости, а к бизнесу, и не подтверждены расчетами, оценщиком не использована ни одна из утвержденных методик для определения удельных весов по используемым подходам, а также выявлен ряд иных нарушений законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки.

При этом, в материалы дела также было представлено заключение экспертов по уголовному делу N 529857 в отношении генерального директора ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" Самсонова Д.А. по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 201 УК РФ.

Из указанного заключения следует, что в рамках уголовного дела N 529857, возбужденного в отношении Самсонова Д.А., на разрешение экспертов ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации на основании постановления от 25.03.2013 старшего следователя по особо важным делам 2-ого отдела СЧ СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве, подполковника юстиции Богданова А.Д. был поставлен вопрос: "Какая рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 2064 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 39, стр. 3, кадастровый (или условный) номер 77-77-11/249/2005-534 по состоянию на 02.04.2012 г.".

По результатам проведенной экспертизы было установлено, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества с учетом обременения права собственности ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" в виде аренды по состоянию на 02.04.2012 составляет 142 843 000 рублей, включая НДС.

В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.08.2013 N ВАС-10706/13 изложен подход, в соответствии с которым экспертное заключение по уголовному делу выступает иным документом (статья 89 АПК РФ), допускаемым законом в арбитражном процессе в качестве доказательства, содержащим сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Такое заключение в соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

При названных обстоятельствах экспертное заключение по уголовному делу N 529857 является доказательством, подтверждающим, что отчуждение принадлежащего ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" помещения было произведено Самсоновым Д.А. обществу "УК "Содружество" по цене многократно ниже рыночной.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", разъяснено, что под сделкой, совершенной директором на невыгодных для юридического лица условиях, понимается сделка, цена которой существенно отличается в худшую для юридического лица сторону от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При этом если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента, невыгодность сделки презюмируется. Аналогичный критерий установлен Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", в соответствии с которым при признании крупной сделки недействительной о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.

Таким образом, вышеназванные обстоятельства являются достаточным условием для признания договора купли-продажи от 02.04.2012 недействительным, поскольку было установлен факт занижения продажной цены помещения по договору в два раза по отношению к его действительной рыночной стоимости, однако, как следует из материалов дела, цена продажи помещения по договору между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и ООО "УК "Содружество" занижена по отношению к рыночной стоимости спорного помещения многократно, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требования общества о признании договора от 02.04.2012 недействительным как совершенного по нерыночной цене и повлекшего возникновение у ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" убытков, у суда не имелось.

Проверяя доводы истца о соблюдении порядка одобрения договора от 02.04.2012, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из экспертного заключения от 30.07.2013 N 877/07-3 ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации решение единственного акционера Коробко Б.И. от 29.03.2012 об одобрении договора купли-продажи помещения между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и ООО "УК "Содружество" по цене 30 000 000 рублей было оформлено посредством подписания пустого бланка с последующим впечатыванием основного текста документа. При этом сам по себе факт изготовления решения об одобрении сделки в несколько приемов не может являться препятствием для признания сделки, совершенной по такому решению, недействительной.

Отклоняя доводы ответчиков, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному к выводу о том, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон "Об акционерных обществах" не относит осмотрительность акционера к условиям, подлежащим учету при оценке действительности сделки, совершенной акционерным обществом. Изготовление решения Коробко Б.И. подобным способом не дает оснований считать, что договор купли-продажи от 02.04.2012 был одобрен и потому, что первоначальное выполнение подписи на документе с последующим нанесением печатного текста применительно к сделкам (договорам) свидетельствует об отсутствии волеизъявления и такая сделка является ничтожной.

Кроме того, в материалах дела содержится заявление Коробко Б.И. о том, что договор купли-продажи от 02.04.2012 между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и ООО "УК "Содружество" по цене 30 000 000 рублей им никогда не одобрялся.

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" разъяснено, что даже наличие решения акционеров об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если будет доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для общества либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа этого общества и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам общества.

При этом о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Так, в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи от 02.04.2012 г. ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" лишилось основного актива, который был необходим обществу для осуществления своей деятельности - сдачи в аренду недвижимого имущества. Изложенное подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2012 о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимости, из которой следует, что иными объектами недвижимости кроме спорного помещения ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" с момента начала своей деятельности не обладало. Совершение сделки и по рыночной цене не означает, что права и законные интересы общества не могут быть нарушены иным образом. В данном случае ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" продало по крупной сделке основные активы, в результате чего лишилось возможности осуществлять свою деятельность, получать выгоду от использования недвижимого имущества. Такие последствия также свидетельствуют о причинении обществу убытков и нарушении его прав.

При этом о направленности договора на причинение ущерба, наряду с отсрочкой в 180 дней, указывает также исключение пунктом 2.4 договора применения пункта 5 статьи 488 ГК РФ о сохранении спорного помещения в залоге у ЗАО "Гипропласт-Инжиниринг" до моменты его оплаты ООО "УК "Содружество" (залога в силу закона). Продажа единственного помещения по заниженной цене с отсрочкой оплаты в 180 дней и без сохранения помещения в залоге у продавца не может быть обусловлена какими-либо разумными экономическими причинами, является неразумным и недобросовестным поведением такого общества в лице управомоченного органа. При этом недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки, воспользовавшейся тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны сделки при заключении договора действовал явно в ущерб последнему, является основанием для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 10 ГК РФ и статьи 168 ГК РФ. (пункт 9 Информационного письма ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Кроме того, о совершении сделки со злоупотреблением правом свидетельствует также сокрытие ООО "УК "Содружество" принадлежности ему помещения.

ООО "УК "Содружество" являлось собственником спорного помещения 57 дней с 02.05.2012 по 28.06.2012. Однако, о смене собственника спорного помещения арендаторы отдельных частей и комнат, входящих в помещение, узнали только от ООО "Международная инвестиционная компания" - приобретателя помещения по второй сделке, что подтверждается имеющимся в материалах дела уведомлением ООО "Международная инвестиционная компания" о смене собственника от 02.07.2012 N 01, направлявшегося находившимся в помещении компаниям-арендаторам, а также аналогичными сведениями, изложенными в отзыве компании-арендатора ООО "АКК КРИАР".

При этом ООО "УК "Содружество", являясь собственником недвижимого имущества, не предпринимало действий по оформлению перехода к нему прав и обязанностей арендодателя, уведомлений о смене собственника не направляло, мер по взиманию арендной платы не осуществляло, охрану помещения не производило, расходов на содержании помещения не несло.

Однако, непродолжительная по времени регистрация права собственности на недвижимое имущество за лицом, скрывающим факт принадлежности ему этого имущества, и последующая перепродажа помещения ООО "Международная инвестиционная компания" по заниженной цене, с учетом того, что помещение фактически оставалось во владении акционерного общества также дают основания полагать, что договор купли-продажи от 02.04.2012 был совершен со злоупотреблением правом. Краткосрочность владения имуществом и быстрая перепродажа свидетельствуют об отсутствии экономической заинтересованности стороны сделки в приобретении имущества (Определение ВАС РФ от 17.06.2008 N 6343/08 по делу N А59-2533/02-С23).

В материалах дела имеется акт приема-передачи помещений от 14.06.2012 (т. 1 л.д. 43) между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" в лице Самсонова Д.А. и ООО "Ханни энд Пай" в связи с заключением договора аренды помещений N 12 от 12.04.2012 (т. 1 л.д. 39). Из содержания указанного акта следует, что ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" передало ООО " Ханни энд Пай" комнаты N 41, 42, 42а, 302, входящие в спорное помещение, уже проданное и переданное к этому моменту ООО "УК "Содружество".

Также в деле имеется договор N 8 от 11.05.2012 между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и ООО "Агентство путешествий Шарм Тур" и акт приема передачи помещений от 16.05.2012 к нему, в соответствии с которыми в аренду ООО "Агентство путешествий Шарм Тур" передавались площади, собственником и фактически владельцем которых должно было являться ООО "УК Содружество".

Таким образом, наличие данных договоров подтверждает, что Самсонов Д.А. при отчуждении спорного помещения действовал со злоупотреблением, поскольку после продажи и передачи помещения ООО "УК Содружество" он, создавая у третьих лиц видимость принадлежности помещения ЗАО "Гипропласт-инжиниринг", продолжил передавать части помещения в аренду по договорам, заключаемым от имени ЗАО "Гипропласт-инжиниринг".

В п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, совершенная органом юридического лица от имени последнего, может быть признана недействительной как совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Наличие каких-либо иных возможностей защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной при наличии оснований, предусмотренных статьями 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключение множественных договоров аренды проданного другому лицу помещения свидетельствуют о наличии сговора между Самсоновым Д.А. и ООО "УК Содружество", которое в период нахождения помещения в своей собственности арендную плату с арендаторов не взимало, расходы на содержание помещения не несло, после непродолжительной по времени регистрации права собственности на помещение осуществило последующее отчуждение помещения по заниженной цене.

Таким образом, совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества без его фактической передачи, указывает на то, что сделка была совершена без цели отчуждения, а только для того, чтобы затруднить подачу виндикационного иска. Презумпция передачи помещения ООО "УК "Содружество" по передаточному акту от 02.05.2012 опровергнута последующей сдачей Самсоновым Д.А. частей и комнат спорного помещения аренду третьим лицам.

Тот факт, что договор купли-продажи от 02.04.2012 был направлен исключительно на вывод основных средств ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и совершен во вред ему, является наличие в материалах дела (т. 7 л.д. 112) платежного поручения от 28.03.2012 об оплате ООО "УК "Содружество" государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на помещение. Учитывая, что изготовленное в несколько приемов решение Б.И. Коробко датировано только 29.03.2012, а оспариваемый договор купли-продажи заключен 02.04.2012, оплата ООО "УК "Содружество" госпошлины 28.03.2012 приводит к выводу, что ООО "УК "Содружество" знало о наличии решения до момента его изготовления, что, в свою очередь, свидетельствует об очевидной недобросовестности ответчика и признаках схемы, направленной на незаконное изъятие помещения из собственности ЗАО "Гипропласт-инжиниринг".

При таких обстоятельствах отказ ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" в требовании о признании договора купли-продажи от 02.04.2012 недействительной сделкой влечет получение ООО "УК "Содружество" судебной защиты при доказанности его недобросовестного поведения. Также и ООО "Международная инвестиционная компания", заключив договор купли-продажи помещения только 20.06.2012, оплачивало государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на помещение более чем за 2 недели до момента заключения договора - 04.06.2012 (т. 4 л.д. 66), что указывает на согласованный характер действий ответчиков по выводу имущества.

Также в материалах дела имеется представленное ООО "УК "Содружество" платежное поручение N 250 от 27.06.2012 (т. 3 л.д. 19), подтверждающее, что ООО "УК "Содружество" перечислило на расчетный счет ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" в банке ОАО "Уралсиб" 30 000 000 рублей в счет оплаты спорного помещения с назначением платежа "оплата по договору купли-продажи б/н от 02.04.2012 г. в том числе НДС 4 576 271,19 руб.".

Однако, через 2 дня 30.06.2012 ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" произвело возврат 30 000 000 рублей ООО "УК "Содружество" как ошибочно перечисленной суммы, что подтверждается платежным поручением N 196 (с отметкой о поступлении в банк 30.06.2012 и проведением документа 02.07.2014), а также выпиской по счету N 40702810000142002746.

При этом в день возврата 02.07.2012 ООО "УК Содружество" платежным поручением N 271 повторно перечислило 30 000 000 рублей обратно на расчетный счет ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" с назначением платежа "Возврат ошибочно перечисленных денежных средств по п/п N 196 от 30.06.2012 г. В том числе НДС 4 576 271,19 руб.".

Таким образом, даты оформления и содержание перечисленных платежных поручений указывают на то, что ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" не знало о существовании оспариваемого договора купли-продажи от 02.04.2012 и расценило поступивший платеж от "УК "Содружество" как неосновательно произведенный.

Кроме того, незамедлительный возврат платежа, полученного от ООО "УК "Содружество", ввиду отсутствия у ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" сведений об основании платежа (т.е. договора от 02.04.2012), в совокупности с иными обстоятельствами дела, а именно, изготовлением решения об одобрении сделки в несколько приемов, продажей помещения Самсоновым Д.А. по нерыночной цене, предоставлением обществу "УК "Содружество" отсрочки платежа в 180 дней, утратой единственного недвижимого имущества ЗАО "Гипропласт-инжиниринг", сокрытием обществом "УК "Содружество" принадлежности помещения и невзымания арендной платы с арендаторов до момента его продажи ООО "Международная инвестиционная компания", свидетельствует о том, что сделка была совершена в результате злонамеренного соглашения Самсонова Д.А. с обществом "УК "Содружество" и к ней могут быть применены правила статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке обоснованности требования ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" об истребовании помещения из незаконного владения ООО "Международная инвестиционная компания" и арендаторов помещения, получивших временное владение и пользование частями помещения от ответчика по соответствующим договорам аренды, а также оценке доводов ООО "Международная инвестиционная компания" о том, что оно является добросовестным приобретателем спорного помещения, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела усматривается и подтверждается Выпиской из ЕГРП (т. 2 л.д. 48), что спорное помещение находилось в собственности ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" на протяжении 7 лет, с 16.11.2005 по 02.05.2012.

За несколько месяцев 2012 года объект сменил двух собственников: 02.05.2012 - ООО "УК Содружество"; 29.06 2012 - ООО "Международная инвестиционная компания". При этом материалами дела подтверждается, что ООО "Международная инвестиционная компания" было зарегистрировано 02.02.2012 - незадолго до совершения сделки с ООО "УК "Содружество" (т. 4 л.д. 55).

Менее чем через месяц после государственной регистрации перехода права собственности на помещение к ООО "Международная инвестиционная компания", ответчиком предприняты действия по разделу спорного помещения на два отдельных объекта недвижимости меньшей площадью. Изложенное следует из решения единственного участника ООО "Международная инвестиционная компания" об одобрении крупной сделки по разделу объекта (т. 3 л.д. 64) и расписки Управления Росреестра по г. Москве о принятии заявления ООО "Международная инвестиционная компания" о прекращении права собственности в отношении спорного помещения как единого объекта гражданских прав (л.д. 62, т. 3). Такие действия свидетельствуют не только об осведомленности ООО "Международная инвестиционная компания" о недействительности сделки, заключенной между акционерным обществом и ООО "УК "Содружество", но и о том, что ООО "Международная инвестиционная компания" намеренно осуществляло действия, в результате которых спорное помещение могло прекратить свое существование в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, что затруднило бы возможность его виндикации.

Таким образом, быстрая перепродажа и смена титульных собственников объекта недвижимого имущества в течение короткого промежутка времени исключают добросовестность последнего приобретателя, что многократно закреплялось в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15278/10 по делу N А65-1798/2010-СГ3-13).

Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Международная инвестиционная компания" приобрело спорное помещение у ООО "УК "Содружество" по цене в 31 000 000 рублей, что следует из договора купли-продажи от 20.06.2012 (т. 1 л.д. 28), следовательно, помещение было продано повторно по схожей цене, с разницей лишь в 1 000 000 рублей по отношению к цене, установленной в договоре 02.04.2012 между ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" и ООО "УК Содружество".

При этом, материалы дела не содержат доказательств наличия каких-либо разумных причин определения такой цены в договоре. Между тем, приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной, то есть, явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности приобретателя. Предложенная цена покупки должна была вызвать у ООО "Международная инвестиционная компания" сомнения в отношении права продавца на его отчуждение. Однако, ООО "Международная инвестиционная компания" не проявило должной осмотрительности и не провело дополнительной проверки юридической судьбы недвижимого имущества.

Таким образом, приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 6132/08 по делу N А45-10354/07-35/366). Такой вывод содержится и в разъяснениях пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

Проверяя доводы ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" об отсутствии у ООО "Международная инвестиционная компания" добросовестности при приобретении имущества суд установил, что заключение договора по явно заниженной цене свидетельствует о сговоре ООО "УК "Содружество" и ООО "Международная инвестиционная компания" в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.

Кроме того, о недобросовестности ООО "Международная инвестиционная компания" как приобретателя помещения свидетельствуют очевидные противоречия между отзывом общества и материалами дела.

Так, ООО "Международная инвестиционная компания" в отзыве на исковое заявление указало, что оно действовало осмотрительно и запросило у ООО "УК "Содружество" документы, подтверждающие законность и правомерность приобретения недвижимого имущества у ЗАО "Гипропласт-инжиниринг". В частности, ООО "Международная инвестиционная компания" сообщило в отзыве (т. 2 л.д. 42), что спорное помещение приобреталось им на основании представленных ООО "УК "Содружество" документов, в том числе, платежного поручения на оплату ООО "УК "Содружество" цены приобретаемых помещений и справки ЗАО "Гипропласт-инжиниринг"о завершении взаиморасчетов от 28.06.2012 с ООО "УК "Содружество". Однако, как следует из материалов дела, ООО "УК "Содружество" перечислило стоимость помещения по договору от 02.04.2012 только 27.06.2012 (т. 2 л.д. 37), тогда как договор между ООО "Международная инвестиционная компания" и ООО "УК "Содружество" был заключен за 7 дней до этого 20.06.2012 (т. 2 л.д. 46). Соответственно платежное поручение и справка об оплате стоимости помещений на дату заключения договора от ЗАО "Гипропласт-инжиниринг" представлены быть не могли, поскольку к этому моменту не существовали.

При таких обстоятельствах ссылка самого ООО "УК "Содружество" на добросовестность ООО "Международная инвестиционная компания" при приобретении помещения оценивается судом как дополнительно указывающая на то, что помещение перешло в незаконное владение последнего.

В силу статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный приобретатель - это незаконный владелец; лицо, получившее вещь по недействительной сделке. Добросовестность состоит в том, что приобретатель, приобретая вещь от неуправомоченного отчуждателя, заблуждается в этом факте, полагая, что отчуждатель имеет право на отчуждение вещи.

Таким образом, добросовестность сама по себе означает, что вещь получена по недействительной сделке.

От собственника или управомоченного на отчуждение лица невозможно приобрести вещь добросовестно, такое приобретение будет либо законным (и тем самым исключается заблуждение в отсутствии права, т.е. добросовестность), либо незаконным и недобросовестным (поскольку порок сделки будет связан с обстоятельством, отличным от заблуждения в наличии права на отчуждение у продавца).

Кроме того, ООО "УК "Содружество" в своем отзыве на исковое заявление (т. 3 л.д. 8) ссылается на то, что ответчики при совершении сделок действовали добросовестно и разумно, а истец не доказал их недобросовестность. Такой аргумент приводит к выводу, что ООО "УК "Содружество" знало о недействительности договора от 02.04.2012, поскольку ссылка ООО "УК Содружество" (продавца) на добросовестность общества "Международная инвестиционная компания" (покупателя) не имела бы правового значения, если бы ООО "Международная инвестиционная компания" приобретало имущество от управомоченного отчуждателя (то есть, если бы общество "УК "Содружество" продавало не чужое, а свое имуществ. Однако, сама по себе добросовестность предполагает недействительность сделки приобретения. Изложенные в отзыве ООО "УК "Содружество" доводы означают, что о недействительности договора от 02.04.2012 ООО "УК "Содружество" было известно, рассуждения о добросовестности ООО "Международная инвестиционная компания" исключают наличие у ООО "УК "Содружества" полномочий по распоряжению спорным помещением.

В свою очередь ООО "Международная инвестиционная компания", так же как и ООО "УК "Содружество", ссылается в своем отзыве на проявление осмотрительности (т. 2 л.д. 41). Возражение об осмотрительности и добросовестности дано лицу, предпринявшему исчерпывающие меры для выяснения правомочий отчуждателя. Однако, вся совокупность фактических обстоятельств совершения второй сделки купли-продажи от 20.06.2012 указывает на то, что ООО "Международная инвестиционная компания" знало о неправомерности отчуждения помещения при совершении сделки.

Все вышеперечисленные обстоятельства (быстрая перепродажа, низкая цена помещения, отсутствие фактического владения помещением ООО "УК "Содружество", осведомленность ООО "Международная инвестиционная компания" о существовании документов, которые к моменту заключения договора от 20.06.2012 еще не были изготовлены, раздел помещения на несколько объектов сразу после приобретения) указывают на то, что добросовестность ООО "Международная инвестиционная компания" отсутствовала как в момент заключения сделки от 20.06.2012, так и в момент ее исполнения.

Кроме того, в выписке по счету ООО "Международная инвестиционная компания" N 40702810400115000272 открытом в ОАО "СМП Банк" отражены операции, свидетельствующие о фактической аффилированности и взаимозависимости ООО "УК "Содружество" и ООО "Международная инвестиционная компания". В частности, в строке N 416 выписки содержится данные о том, что ООО "Международная инвестиционная компания" предоставляло денежные средства по договору займа Коровину Вячеславу Александровичу, являющемуся генеральным директором ООО "УК "Содружество". Наличие займов между ООО "Международная инвестиционная компания", ссылающимся на свою добросовестность при приобретении помещения, и генеральным директором ООО "УК "Содружество", которое отчуждало помещение, приводит к выводу, что ООО "Международная инвестиционная компания" не могло не знать о недействительности обоих сделок и об отсутствии у ООО "УК "Содружество" прав на отчуждение помещения.

Также из представленной в дело выписки по счету ООО "Международная инвестиционная компания" N 40702810400115000272 следует, что 21.06.2012, т.е. на следующий день после заключения договора купли-продажи от 20.06.2012, ООО "УК "Содружество" перечислило ООО "Международная инвестиционная компания" 30 000 096 рублей со следующим основанием платежа: "оплата по договору купли-продажи ценных бумаг N 01-КП-1106 от 11.06.2012 НДС нет". Кроме того 21.06.2012 на счет ООО "Международная инвестиционная компания" был зачислен 1 000 000 рублей в качестве взноса по договору займа N 01/2006 от 20.06.2012 (сведения о плательщике в выписке отсутствуют). Таким образом, в общей сложности, 21.06.2012 на расчетный счет ООО "Международная инвестиционная компания" поступило 31 000 096 рублей, из которых 30 000 096 оплачены самим ООО "УК "Содружество".

На следующий день 22.06.2012 ООО "Международная инвестиционная компания" перечислило обратно ООО "УК Содружество" 31 000 000 рублей с основанием платежа: "оплата по договору купли-продажи б/н от 20.06.2012 г. приобретение нежилого помещения. Сумма 31 000 000, в т.ч. НДС 4728813-56.".

В материалы дела истцом представлен бухгалтерский баланс ООО "Международная инвестиционная компания" за 2012 год и отчет ООО "Международная инвестиционная компания" о прибылях и убытках, полученные от Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Москве (Мосгорстат).Указанный бухгалтерский баланс позволяет сделать вывод, что расчет за спорное помещение производился ООО "Международная инвестиционная компания" денежными средствами, полученными от ООО "УК "Содружество" за ценные бумаги, по которым обязалось само ООО "Международная инвестиционная компания", поскольку в разделе V "Краткосрочные обязательства" бухгалтерского баланса указано, что ООО "Международная инвестиционная компания" имеет кредиторскую задолженность в размере 31 376 000 рублей.

Получение от продавца помещения 30 000 096 рублей за проданные ценные бумаги и 1 000 000 рублей от иного лица в качестве займа, оплата спорного помещения продавцу этими средствам и отражение по итогам года в бухгалтерской отчетности покупателя кредиторской задолженности в размере 31 376 000 рублей означает, что помещение было отчуждено продавцом безвозмездно.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что помещение было оплачено ООО "УК "Содружество" (продавцу) деньгами, полученными ООО "Международная инвестиционная компания" (приобретателем) от продавца за ценные бумаги, по которым у приобретателя перед продавцом же сохранилась задолженность.

Таким образом, результатом операций между ООО "Международная инвестиционная компания" и ООО "УК "Содружество" являлось безвозмездное отчуждение помещения при формальном осуществлении оплаты по договору купли-продажи от 20.06.2012.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

О неправомерности отчуждения ООО "Международная инвестиционная компания" в любом случае узнало не позднее 2012 года в связи с возбуждением производства по настоящему делу в Арбитражном суде города Москвы.

При этом удовлетворение виндикационного иска возможно и в том случае, когда имущество выбыло по воле собственника, но на стороне ответчика отсутствует добросовестное приобретение. При этом, добросовестность не может быть создана искусственно.

По смыслу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом, в том числе путем передачи права пользования этим имуществом, принадлежит собственнику этого имущества.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из изложенных норм следует, что лицо, не являющееся собственником либо уполномоченным действовать от имени собственника, не может сдавать в аренду не принадлежащее ему имущество. Такой договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, в связи с чем требования истца к привлеченным в суде апелляционной инстанции соответчикам (арендаторам спорных помещений) подлежат удовлетворению, поскольку договоры аренды заключены ненадлежащим собственником.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого акта судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого акта, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационных жалоб были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых в настоящее время согласна и кассационная инстанция.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 г. по делу N А40-105571/12-37-452 оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Международная инвестиционная компания", ООО "Управляющая компания "Содружество", Самсонова Дениса Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

В.В.Петрова В.В.Кобылянский