Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2015 г. N Ф05-15982/14 по делу N А41-12439/2014

г. Москва

27 января 2015 г.

Дело N А41-12439/14

Резолютивная часть постановления объявлена: 20 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен: 27 января 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Борзыкина М.В.,

судей: Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца - Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (г. Люберцы Московской области, ОГРН 1025003213179): Асриянц А.Р., - доверенность от 04.06.2014 N 42/11-30,

от ответчика - общество с ограниченной ответственность "Стройинвест" (г. Люберцы Московской области, ОГРН 1065027013897): Ветров И.В., - доверенность от 21.04.2014,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество "Производственно-коммерческая фирма "Вел" (г. Люберцы Московской области, ОГРН 1037739177915): представитель не явился;

рассмотрев 20 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Люберецкого муниципального района Московской области (истец) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 года, принятое судьями Коноваловым С.А., Коротковой Е.Н., Огурцовым Н.А.,

по иску Администрации Люберецкого района Московской области

к обществу с ограниченной ответственность "Стройинвест"

о расторжении договора от 21.12.2012 N 282/12 аренды земельного участка общей площадью 29000 кв. м. с кадастровым номером 50:22:0060705:87, расположенного по адресу: Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково, обязании названного общества освободить земельный участок в течение 10 (десяти) дней со дня вступления решения в законную силу и передать его администрации района, о взыскании 625 186 рублей 02 копеек задолженности по арендной плате, 53 280 рублей 36 копеек пени,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, - закрытое акционерное общество "Производственно-коммерческая фирма "Вел",

УСТАНОВИЛ:

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (далее - администрация района) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - общество) о расторжении договора от 21.12.2012 N 282/12 аренды земельного участка общей площадью 29000 кв. м. с кадастровым номером 50:22:0060705:87, расположенного по адресу: Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково, обязании названного общества освободить земельный участок в течение 10 (десяти) дней со дня вступления решения в законную силу и передать его администрации района, о взыскании 625 186 рублей 02 копеек задолженности по арендной плате, 53 280 рублей 36 копеек пени.

В обоснование иска администрация района ссылалась на нарушение арендатором существенных условий договора, что выразилось в передаче прав и обязанностей по упомянутому договору без ее согласия, не использовании земельного участка по целевому назначению, в систематическом невнесении арендной платы.

Решением от 22.05.2014 в удовлетворении иска отказано.

Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение принято о правах и обязанностях закрытого акционерного общества "Производственно-коммерческая фирма "Вел" (далее - производственно-коммерческая фирма), не привлеченного к участию в деле, а поэтому определением от 21.08.2014 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, производственно-коммерческую фирму.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 решение отменено, в иске отказано.

Требования о проверке законности постановления от 16.10.2014 в кассационной жалобе администрации района основаны на том, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом неправильно применены нормы права. Постановление подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

Обществом на кассационную жалобу направлен отзыв.

Отзыв на кассационную жалобу производственно-коммерческой фирмой не направлен.

В судебное заседание суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы, состоявшееся 20.01.2015 в 16 часов 30 минут, явились представитель администрации района, представитель общества.

Отзыв общества на кассационную жалобу ввиду несоблюдения требований, предъявляемых статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принят.

Представитель общества, представитель администрации района, каждый в отдельности, заявил, что не возражает против рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие представителя производственно-коммерческой фирмы.

Поскольку производственно-коммерческая фирма была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, препятствий для рассмотрения кассационной жалобы в данном судебном заседании не имелось.

Относительно кассационной жалобы даны следующие объяснения:

- представитель администрации района объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает;

- представитель общества объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, поскольку эти доводы неосновательны.

На аренду земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060705:87 площадью 29000,00 кв. м, категории "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для размещения объекта строительства производственно-складских помещений", по адресу: Московская область, Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково между администрацией района и производственно-коммерческой фирмой на срок пять лет, как установлено апелляционным судом, заключен договор от 21.12.2012. Права и обязанности арендатора по этому договору производственно-коммерческой фирмой по договору от 23.07.2013 переданы обществу.

При разрешении спора апелляционным судом применены положения статей 606, 607, части 1 статьи 615, части 1 статьи 614, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статей 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учтены положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из следующего.

Права и обязанности арендатора по договору от 21.12.2012 переданы производственно-коммерческой фирмой обществу согласно подписанному между ними договору от 23.07.2013. Условие пункта 4.3.2 договора от 21.12.2012 согласно которому арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, передавать права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем) при условии получения письменного согласия арендодателя, было выполнено, что подтверждается письмом от 25.07.2013 N 4597/1-1-14, подписанным заместителем начальника Управления землепользования и землеустройства Администрации Люберецкого района А.М. Соболевым; договор о передаче земельного участка в аренду для размещения объекта строительства производственно-складских помещений заключен в декабре 2012 года, договор от 23.07.2013 зарегистрирован 06.09.2013. Применив положения пункта 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд исходил из того, что поскольку земельный участок находится в аренде лишь с декабря 2012 года, уступка прав и обязанностей арендатора по договору зарегистрирована в сентябре 2013 года, предусмотренный законом трехлетний срок для осуществления действий по строительству не истек, оснований для вывода о неиспользовании земельного участка не имеется. Обществом на проведение инженерно-геодезических изысканий и изготовление топографического плана земельного участка 21.01.2014 заключен договор N 50/2014-1, что свидетельствует о принятии мер по использованию земельного участка по целевому назначению. Имевшаяся по арендной плате за пользование земельным участком задолженность погашена.

Проверив законность постановления от 16.10.2014 в пределах, установленных для рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, объяснений относительно кассационной жалобы, суд кассационной инстанции при принятии постановления исходит из следующего.

Права арендатора по договору от 21.12.2012, как установлено апелляционным судом, обществу переданы по договору, заключенному с производственно-коммерческой фирмой 23.07.2013.

Между тем согласие на переуступку прав согласно письму N 4597/1-1-14 дано 25.03.2013, в то время как в силу пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 21.12.2012 передача прав арендатора по договору третьим лицам (перенайм) возможна только при условии письменного согласия арендодателя. С целью получения письменного согласия арендатор согласно пункту 4.4.2 того же договора о намерении передать права и обязанности по договору третьему лицу обязан уведомить арендодателя за десять дней. Оценка этому обстоятельству не дана. Не был предметом судебного разбирательства и вопрос, связанный с наличием у подписавшего письмо N 4597/1-1-14 заместителя начальника Управления землепользования и землеустройства Администрации Люберецкого района А.М. Соболева соответствующих полномочий.

Согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 21.12.2012 внесение арендной платы в полном объеме предусмотрено до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

По расчету администрации района задолженность по арендной плате за пользование земельным участком на 29.01.2014 составляла 1 372 842 рублей 27 копеек.

Задолженность по арендной плате в размере 747 656 рублей за 4-й квартал 2012 после направления администрацией района претензии, как установлено апелляционным судом, была погашена, а оставшаяся сумма основного долга уплачена 28.03.2014, то есть после возбуждения арбитражным судом производства по настоящему делу.

Между тем, в соответствии с подпунктами "а", "б" пункта 4.1.6 договора от 21.12.2012 основанием для его расторжения является как однократное невнесение арендной платы за какой-либо платежный период (квартал) в полном объеме, так и неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязанности по уплате арендной платы в целом.

Даже после уплаты долга арендодатель в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Вопрос о том, предъявлен ли иск о расторжении договора в разумный после уплаты основного долга срок, при рассмотрении дела не выяснялся.

В обоснование иска администрация ссылалась на не использование обществом земельного участка.

В случае неиспользования (неосвоения) земельного участка арендодатель в силу подпункта "д" пункта 4.1.6 договора аренды земельного участка от 21.12.2012 вправе отказаться от его исполнения.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые сослался апелляционный суд, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Апелляционный суд, ограничившись указанием на то обстоятельство, что обществом на проведение инженерно-геодезических изысканий и изготовление топографического плана земельного участка 21.01.2014 заключен договор N 50/2014-1, вопросы, связанные с использованием (освоением) земельного участка, как это предусмотрено положениями упомянутых норм материального права, не выяснял.

Таким образом, оснований полагать, что при принятии постановления исследованы все фактические обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, не имеется. Не выяснялись названные вопросы и в суде первой инстанции.

С учетом изложенного постановление по основаниям, указанным выше, подлежит отмене, а дело, в целях реализации лицами, участвующими в деле, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации положений о всестороннем, полном и объективном судебном разбирательстве, - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 года по делу N А41-12439/14 Арбитражного суда Московской области, решение от 22 мая 2014 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий -судья

М.В. Борзыкин

Судьи

О.И. Комарова Н.С. Чучунова