Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 января 2015 г. N Ф05-13922/14 по делу N А41-63413/2013

г. Москва

28 января 2015 г.

Дело N А41-63413/13

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от заявителя - ООО "ИК "Развитие" - не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Тарасевич Л.С., доверенность от 31.12.2014 г. N 603-Д, сроком по 31.12.2015 г.,

от третьих лиц:

1. Администрации городского округа Коломны Московской области - не явился, извещен,

2. муниципального унитарного предприятия "Коломенский жилищный трест" - не явился, извещен,

3. ООО "РусПромИнвест" - не явился, извещен

рассмотрев 21 января 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2014 года принятое судьей Фаньян Ю.А. на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 года принятое судьями Шевченко Е.Е., Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.

по заявлению ООО "ИК "Развитие" (ОГРН 1087746308044)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

третьи лица: Администрация городского округа Коломны Московской области, муниципальное унитарное предприятие "Коломенский жилищный трест", ООО "РусПомИнвест"

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды в отношении объекта недвижимого имущества и обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИК "Развитие" (далее - ООО "ИК "Развитие") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение Управления от 19 сентября 2013 года N 57/044/2013-96 об отказе в государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 140 кв.м., условный номер: 50:50:57/045/2008-284, расположенного по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Шилова, д. 18, пом. 57;

- обязать Управление произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении указанного объекта.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированы тем, что ООО "ИК "Развитие" приобрело объект недвижимости, после чего узнало о наличии обременения объекта в виде аренды, между тем наличие зарегистрированного обременения в виде аренды препятствует осуществлению его прав собственника в части распоряжения имуществом, поэтому отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды нарушает его права.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация городского округа Коломны Московской области (далее - Администрация), муниципальное унитарное предприятие "Коломенский жилищный трест" (далее - МУП "Коломенский жилищный трест"), общество с ограниченной ответственностью "РусПромИнвест" (далее - ООО "РусПромИнвест").

Решением от 28 апреля 2014 года Арбитражный суд Московской области требование удовлетворил.

Суд первой инстанции счел заявленные требования правомерными, поскольку прежний арендатор фактически объектом не владеет, в пользу нового собственника ООО "ИК "Развитие" арендную плату не уплачивает, в настоящее время объект передан собственником ООО "ИК "Развитие" в аренду другому лицу, между тем наличие зарегистрированного обременения приобретенного заявителем имущества в определенной степени препятствует осуществлению прав собственника в части распоряжения имуществом.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что согласно ответу Московского областного бюро технической инвентаризации от 01 декабря 2008 года N 1343 помещение, в отношении которого заключался договор аренды от 01 февраля 1999 года N 322, перестало существовать как объект недвижимости, поскольку разделено на два объекта.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления, которое не согласно с принятыми судебными актами, просит их отменить, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на положения статей 617,621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что для осуществления Управлением действия по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении аренды, необходимо предоставление доказательств о прекращении договорных отношений между прежним собственником имущества (Администрацией городского округа Коломна), балансодержателем (МУП "Коломенский жилищный трест") и арендатором Сухоносовой Е.Ю. по договору аренды N 322 от 01 февраля 1999 года, который был зарегистрирован в установленном порядке. Между тем, в регистрирующий орган не предоставлено доказательств, подтверждающих расторжение этого договора аренды. Предоставление объекта в аренду другому лицу новым собственником (ООО "ИК "Развитие") также не прекращает прежних договорных отношений.

Кроме того, вывод судов о том, что договор аренды является недействующим по причине разделения помещения на два, заявитель считает необоснованным, поскольку это обстоятельство не свидетельствует о незаключенности договора, объект аренды был идентифицирован и у его сторон не имелось разногласий относительно предмета аренды.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать.

Кассационным судом направлены в адрес ООО "ИК "Развитие", Администрации, МУП "Коломенский жилищный трест, ООО "РусПромИнвест" копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, на основании постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 г. N А41-34909/09, договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2009 г., дополнительного соглашения к нему от 12.08.2009 г. ООО "ИК "Развитие" выдано свидетельство от 23 июля 2013 года серия 50-AE N 351672 о государственной регистрации права собственности ООО "ИК "Развитие" на помещение N 57, общей площадью 140 кв.м., условный номер: 50:50:57/045/2008-284, расположенное по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Шилова, д. 18, пом.57.

Данный объект был приобретен заявителем на торгах по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2009 г. в ходе процедуры банкротства МУП "Коломенский жилищный трест" как владельца на праве хозяйственного ведения.

Собственником данного объекта являлась Администрация городского округа Коломна Московской области.

Вместе с тем, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23 июля 2013 года серия 50-AE N 351672 в отношении названного объекта площадью 140 кв.м. установлено ограничение (обременение) в виде аренды.

02 августа 2013 года заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о внесении записи о прекращении ограничения в виде аренды на объект расположенный по адресу: Московская область, город Коломна, ул. Шилова, д. 18, пом. 57.

Сообщением от 20 августа 2013 года N 57/044/2013-96 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прекращения ограничения в виде аренды на объект, указав о необходимости представить документы, подтверждающие прекращение аренды.

Поскольку документы, касающиеся аренды имущества у ООО "ИК "Развитие" отсутствуют, заявитель не смог представить в регистрирующий орган запрашиваемые дополнительные документы.

Сообщением от 19 сентября 2013 года N 57/044/2013-96 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды на объект.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужил пункт 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ними", поскольку заявителем не предоставлены документы, необходимые для ее проведения.

Отказ в государственной регистрации заявитель считает незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требование заявителя, суды обеих инстанций, сославшись на нормы статей 610,621,622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что в отношении помещения N 57 площадью 140 кв.м. имеется обременение в виде аренды, зарегистрированное на основании договора аренды от 01 февраля 1999 года, заключенного Администрацией с Сухоносовой Е.Ю.

Суды обеих инстанций посчитали договор аренды от 01 февраля 1999 года не действующим, ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек 02 февраля 2003 года, прежний арендатор фактически помещением N 57 не владеет, арендная плата данным лицом в пользу собственника - ООО "ИК "Развитие" не выплачивается, в настоящее время фактическим арендатором нежилого помещения N 57 является ООО "РусПромИнвест" на основании заключенного с ООО "ИК "Развитие" договора аренды от 23 июля 2013 года,.

Кроме того, суды указали на то, что поскольку ООО "ИК "Развитие" не является стороной по договору договора аренды от 01 февраля 1999 года, документами, касающимися сдачи приобретенного на аукционе имущества в аренду, в том числе соглашением о расторжении договора, он не располагает.

В связи с этим, оспариваемый отказ Управления в государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды на помещение N 57 площадью 140 кв.м. со ссылкой на пункт 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суды признали незаконным и нарушающим права ООО "ИК "Развитие".

Однако, с выводами судов нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права в связи со следующим.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135 государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.

Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.

Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

Однако, в регистрирующий орган не было представлено доказательств, подтверждающих прекращение договора аренды от 01 февраля 1999 года, на основании которых регистрирующий орган смог бы осуществить соответствующее регистрационное действие по прекращению аренды.

В силу статьи 20 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Кроме того, суды не учли, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сторон сохраняются. К вновь вступающему в правоотношение лицу переходит вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода. Поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло обязанности, на вновь вступающее лицо (нового собственника-арендодателя) переводятся также обязанности выбывающего.

Последствия перехода права собственности на сданное в аренду имущество разъяснены в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно пункту 24 которого переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Кроме того, в пункте 23 указанного информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указал, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.

В связи с этим, обстоятельства того, что прежний арендатор фактически не пользуется имуществом, не вносит арендные платежи новому собственнику (ООО "ИК "Развитие") не являются основаниями для вывода о признании договора аренды прекращенным.

При этом, довод заявителя о том, что в настоящее время по договору аренды от 23 июля 2013 года, заключенному между ООО "ИК "Развитие" (арендодатель) и ООО "РусПромИнвест" (арендатор) спорное помещение используется другим лицом также не свидетельствует о прекращении договора аренды от 01 февраля 1999 года и не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении обременения в виде аренды.

Кроме того, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды от 01 февраля 1999 года - арендатора Сухоносовой Е.Ю.

В тоже время, в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.

Учитывая, что в Едином государственном реестре имеется запись о регистрации договора аренды земельного участка от 01 февраля 1999 года и прекращение упомянутого договора в установленном порядке не зарегистрировано, документы, являющиеся в соответствии с пунктом 1 статьи 17 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в виде аренды, представлены не были, отказ регистрирующего органа является правомерным.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

В связи с тем, что по настоящему делу суды нижестоящих инстанций установили все фактические обстоятельства дела, однако неправильно применили нормы права, то судебные акты подлежат отмене.

Суд кассационной инстанции считает необходимым в данном случае, отменяя решение и постановление, не передавать дело на новое рассмотрение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований (п.2 ч.1 ст.287 АПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.2 ч.1 ст.287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 года по делу N А41-63413/13 отменить, в удовлетворении заявления ООО "ИК "Развитие" - отказать.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Русакова