Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2015 г. N Ф05-9021/14 по делу N А41-65961/2013

г. Москва

17 февраля 2015 г.

Дело N А41-65961/13

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Волкова С. В., Дунаевой Н. Ю.,

при участии в заседании:

от истца - Администрации Ленинского муниципального района Московской области: Дулов А.Н., дов. от 30.12.2014,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционные технологии": Соболев Т.И.. дов. от 07.10.2013, Пархоменко А.Л., дов. от 07.10.2013,

рассмотрев 10 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную

жалобу Администрации Ленинского муниципального района Московской области

на решение от 16 апреля 2014 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Уваровым А.О.,

на постановление от 15 октября 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

по иску Администрации Ленинского муниципального района Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционные технологии"

об обязании подписать акт распределения долей,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского муниципального района Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Инвестиционные технологии", ответчик) об обязании передать подписанный акт о результатах реализации инвестиционных условий договора аренды от 20.12.06 N 327-2006/Ю (п. 5.2.) земельного участка площадью 5 200 кв.м. с кадастровым номером 50:21:010215:14, с указанием подлежащих в муниципальную собственность Ленинского муниципального района Московской области жилых помещений (с учетом балконов, лоджий веранд и террас) общей площадью не менее 684, 396 кв.м. (жилых помещений за исключением балконов, лоджий веранд и террас - общей площадью 655,068 кв.м.), нежилых помещений общей площадью не мене 913,824 кв.м., и 100 % созданных в процессе строительства объектов инженерных коммуникаций и объектов благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (с учетом принятого судом уточнения искового требования).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.04.2014 по делу N А41-65961/13 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.10.2014 оставил решение суда без изменения.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Администрации, которое просит отменить постановление, изменить решение путем исключения из его мотивировочной части слов: "Таким образом, между истцом и ответчиком достигнуто соглашение об обязании в будущем безвозмездно передать недвижимое имущество".

В кассационной жалобе Администрации указывает, что не согласна с выводами суда апелляционной инстанции, обязательство передать недвижимую вещь в собственность арендодателя является возмездным, а именно - формой арендной платы за земельный участок.

По мнению заявителя, вывод суда о том, что Администрация не вправе устанавливать иную арендную плату, чем предусмотрено Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", не соответствует представленным в материалы дела доказательствам о порядке заключения договора в соответствии с положениями п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и определения размера арендной платы на основании аукциона.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Судебной коллегией в судебном заседании 4 февраля 2015 года объявлен перерыв до 10 февраля 2015 года 14 часов 50 минут.

Судебное заседание продолжено 10 февраля 2015 года после окончания перерыва.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель Администрации поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представители ООО "Инвестиционные технологии" возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.

При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 29.12.2006 между администрацией Ленинского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО "Инвестиционные технологии" (арендатором) по результатам аукциона от 15.12.2006 заключен договор аренды земельного участка N 327-2006/Ю, по условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:21:010215:0014, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, ул. Заводская, для строительства жилого дома (л.д. 12-14).

Сумма арендной платы установлена пунктом 2.1. договора, а также дополнительными соглашениями N 1 от 06.05.09, N 2 от 20.05.10, N 3 от 08.06.11 и N 4 от 12.03.13 к договору.

В п. 3.2. договора арендатор обязался исполнять инвестиционные условия в соответствии с пунктом 5.2. договора.

Согласно п. 5.2. договора его инвестиционными условиями являются: по итогам реализации проекта строительства жилого дома, арендатор передает в муниципальную собственность муниципального образования "Ленинский район Московской области:

- 12% от общей жилой площади квартир;

- 12% от общей площади нежилых помещений;

- 100 % от созданных в процессе строительства объектов инженерных коммуникаций электроснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения, объектов благоустройства.

В силу п. 5.2.3. договора по окончании строительства и выполнении всех своих обязательств стороны подписывают акт о результатах реализации инвестиционных условий настоящего договора. Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта строительства объекта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения своих обязательств по настоящему договору и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционных условий согласно условиям настоящего договора.

Как следует из материалов дела, 21.10.2013 Администрацией Ленинского муниципального района Московской области выдано ООО "Инвестиционные технологии" разрешение N RU 505030000-081/13-рн/6 на ввод в эксплуатацию.

В связи с окончанием строительства и введением объекта в эксплуатацию Администрация письмом от 22.11.2013 N 3222 потребовала от ответчика в срок до 02.12.13 направить акт о результатах реализации договора аренды от 20.12.2006 N 327-2006/Ю.

В связи с неисполнением указанного требования арендатором Администрация в арбитражный суд обратилась с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условие договора (п. 5.2.1.) о передаче администрации части возведенной площади в жилом доме не может являться условием о способе оплаты арендной платы, на момент заключения истцом и ответчиком договора аренды жилой дом как объект права не существовал.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что поскольку условиями заключенного сторонами договора аренды земельного участка не предусмотрено встречное представление со стороны Администрации за передачу ООО "Инвестиционные технологии" недвижимого имущества, то обязательство арендатора в будущем передать недвижимое имущество носит безвозмездный характер.

При этом суд также исходил из того, что п. 2.1. договора аренды земельного участка N 327-2006/Ю от 20.12.06, дополнительными соглашений NN 1-4 к нему, протоколом N 3/1 о результатах аукциона от 15.12.06, на основании которого заключался договор аренды, арендная плата определена в виде денежной суммы, иные формы арендной платы, в том числе в виде передачи имущества, сторонами не согласовывались.

Изучив материалы дела, судебная коллегия полагает, что выводы судов не соответствуют нормам материального права, сделаны при неполном исследовании всех имеющих значение для дела обстоятельств.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами "инвестиционными", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Как следует из обжалуемых судебных актов, суды квалифицировали заключенный между сторонами договор как договор аренды земельного участка.

При этом указав, что пункт 5.2.1. договора не может подтверждать заключение сторонами договора купли-продажи вещи в будущем, поскольку не предполагает оплаты, также договор не может включать в себя признаки договора простого товарищества, поскольку истцом не вносится никакого имущества для достижения общей цели, истец не является коммерческой организацией.

В связи с чем пришли к выводу о том, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а Администрация не является субъектом инвестиционной деятельности применительно к Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Между тем судами не учтено следующее.

Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о предмете договора является существенным для всех видов договоров, как поименованных, так и не поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Таким образом, для определения правильной квалификации спорного договора следует исходить из предмета договора, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор, (на что была направлена воля сторон договора), а также прав и обязанностей сторон.

При определении правовой природы конкретного договора необходимо руководствоваться статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Однако при определении правовой природы спорного договора судами не были учтены указанные положения.

Принимая во внимание положения п.1.1., 2.1., 3.1, 5.2 договора, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды и непоименованного в Гражданском кодексе Российской Федерации договора. Правовое регулирование спорного договора осуществляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде (глава 34) и общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, по вопросам исполнения обязательств (глава 22 Кодекса).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 5.2.3. договора по окончании строительства и выполнении всех своих обязательств стороны подписывают акт о результатах реализации инвестиционных условий настоящего договора.

В Постановлении от 04.06.2013 N 18185/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что целью подписания акта о распределении долей является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

С учетом данного разъяснения, принимая во внимание, что данный спор по существу является спором об исполнении инвестиционных условий договора, судебная коллегия полагает, что суды уклонились от исследования обстоятельств исполнения условий заключенного между сторонами договора, не установили, каким образом подлежали распределению жилые и нежилые площади после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию, не исследовали, какие жилые и нежилые площади в объекте распределены между соинвесторами, какие остались не распределенными.

При новом рассмотрении дела судам следует устранить отмеченные недостатки, предложить сторонам представить свои редакции актов о результатах реализации инвестиционных условий договора, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле лиц, которым были переданы площади в объекте по возмездным договорам, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности, правильно применить нормы материального права, принять законные и обоснованные судебные акты.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 апреля 2014 года по делу N А41-65961/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

С.В.Волков Н.Ю.Дунаева