Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2015 г. N Ф05-483/15 по делу N А40-8918/2014

город Москва

25 февраля 2015 г.

Дело N А40-8918/14-6-76

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Борзыкина М.В., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца - ООО "Ресторан "Добрыня" - Назарова Е.В., доверенность от 21.01.2014 б/н;

от истца - ООО "Русакова-центр" - Быкова И.Ю., доверенность от 18.03.2014 б/н; Андропов В.П., доверенность от 02.09.2014 б/н;

от ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Пенькова А.Ю., доверенность от 30.12.2014 N 26021/2014;

от третьего лица - ОАО "АРЗ-6"- Прокофьев Е.И., доверенность от 15.01.2015 б/н;

от третьего лица - ЗАО "ЮниКредитБанк"- не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 17 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Ресторан "Добрыня", ООО "Русакова-центр"

на решение от 19 августа 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

на постановление от 14 ноября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Свиридовым В.А., Каменецким Д.В., Якутовым Э.В.,

по заявлению 1) ООО "Ресторан "Добрыня" (ОГРН 1097746441616); 2) ООО "Русакова-центр" (ОГРН 5137746009572)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1) ОАО "АРЗ-6", 2) ЗАО "ЮниКредитБанк";

о признании незаконным бездействия, решения,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ресторан Добрыня", ООО "Казакова-центр" обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление) в государственной регистрации договора аренды помещения ресторана "Венеция" по адресу: город Москва, пл. Спартаковская, д.16/15, стр.2, заключенного между ООО "Казакова-центр" и ООО "Ресторан Добрыня" (далее ресторан), выраженного в письме от 06.12.2013 г. N 11/023/2013-144; признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в непринятии решения по заявлению ООО "Ресторан Добрыня" о государственной регистрации договора аренды и обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя в течение 7 дней с момента вступления решения по данному делу в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 августа 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано, произведена процессуальная замена ООО "Казакова-центр" на ООО "Русакова-центр".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 19 августа 2014 года по делу N А40-8918/2014 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Ресторан "Добрыня", ООО "Русакова-центр" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение Арбитражного суда города Москвы от 19 августа 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 года по делу N А40-8918/2014 отменить и вынести по данному делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как указывают заявители кассационной жалобы, право ООО "Казакова-центр" владеть и пользоваться спорным помещением, в том числе сдавать его в аренду возникло 18.09.2007 г. В дальнейшем данное право перешло к ООО "Русакова-центр" в результате реорганизации ООО "Казакова-центр". Банку - залогодержателю на момент подписания договора залога было известно об обременении предмета залога правом ООО "Казакова-центр". Таким образом, ЗАО "ЮниКредитБанк", подписав при этих условиях договор залога, выразил свое согласие на сдачу ООО "Казакова-центр" помещений в аренду без предварительного согласия собственника и банка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО "Ресторан "Добрыня", ООО "Русакова-центр" в лице своих представителей настаивали на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям в ней изложенным.

Ответчик и третье лицо - ОАО "АРЗ-6" в лице своих представителей возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными, отзыв не представили.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные третье лицо - ЗАО "ЮниКредитБанк" не явилось, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов суда первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.07.2007 г. между ОАО "АРЗ-6" и ООО "Казакова-центр" на основании п.13.3 Устава ОАО "АРЗ-6" и решения единственного участника Общества от 13.08.2007 г. было заключено соглашение о порядке владения и пользования нежилыми помещениями, согласно которому ОАО "АРЗ-6" обременяет свое право собственности, в том числе, нежилые помещения площадью 2 745 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, пл. Спартаковская, д.16/15, стр.2 путем внесения в качестве вклада в имущество ООО "Казакова-центр" сроком на 99 лет. В соответствии с указанным соглашением ОАО "АРЗ-6" предоставило ООО "Казакова-центр" право безвозмездного пользования помещениями в строениях N 2, 6, 15 по Спартаковской площади д.16/15.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств, возникших из Соглашения о предоставлении кредита N 001/0087L/11 от 21.02.2011 г., между ОАО "АРЗ-6" и ЗАО "ЮниКредитБанк" 21.02.2011 г. заключен договор ипотеки N 001/0216Z/11 (далее договор), согласно п.1.1 которого ОАО "АРЗ-6" предоставляет банку в ипотеку в том числе нежилое здание общей площадью 2 745 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, пл. Спартаковская, д.16/15, стр.2.

Срок ипотеки составляет 60 месяцев с даты подписания соглашения о предоставлении кредита от 21.02.2011 г. (п.2.1.3 Договора).

Регистрирующим органом в отношении данного объекта недвижимости произведена запись о регистрации ограничения (обременения) права собственности в виде ипотеки в пользу ЗАО "ЮниКредитБанк" N 77-77-12/010/2011-140.

25.09.2013 г. на основании Соглашения от 18.09.2007 г. между ООО "Казакова-центр" (Арендодатель) и ООО "Ресторан Добрыня" (Арендатор) был подписан договор аренды, по которому арендодатель за плату предоставляет арендатору во временное пользование помещения общей площадью 392,7 кв.м., входящие в состав капитального строения N 2 по Спартаковской площади, д.16/15 сроком на 6 лет с даты подписания акта приема-передачи помещений.

ООО "Казакова-центр" реорганизовано в форме выделения и образовано ООО "Русакова-центр", которому согласно представленному Разделительному балансу передано право владения и пользования помещениями по адресу: город Москва, пл. Спартаковская, д. 16/15, стр. 2.

Сведения о реорганизации внесены в ЕГРЮЛ 30.10.2013 г. в установленном законом порядке.

22.10.2013 г. ООО "Казакова-центр" в Управление было подано заявление о регистрации указанного договора в государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним с приложением всех необходимых документов, предусмотренных статьями 17-18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации).

Управление письмом от 08.11.2013 г. уведомило ООО "Казакова-центр" о приостановлении государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

В целях устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрации, в Управление 29.11.2013 г. были представлены: письменное объяснение ООО "Казакова-центр", а также полный комплект документов на ООО "Ресторан Добрыня", в том числе от имени ресторана заявление о регистрации вышеуказанного договора аренды помещений и нотариально удостоверенная доверенность на представителя.

06.12.2013 г. в адрес заявителя Управлением было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды на недвижимое имущество по вышеуказанному адресу.

Управление сделало вывод, что представленные документы не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, а именно:

- подписание договора аренды обществом "Казакова-центр" от имени арендодателя не соответствует требованиям статьи 608 и статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. в ЕГРП имеется информация о том, что собственником передаваемого в аренду помещения является иное лицо, т.е. ОАО "АРЗ-6". Имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;

- договор аренды не соответствует требованиям законодательства, т.к. не содержит всех имеющихся ограничений (обременении) в отношении недвижимого имущества. В ЕГРП имеется информация об обременении сдаваемого в аренду помещения ипотекой;

- в комплекте документов, представленных с заявлением на регистрацию отсутствует письменное согласия банка залогодержателя;

- государственная пошлина за осуществление регистрационных действий оплачена обществом "Ресторан Добрыня", а с заявлением на регистрацию обратилось лицо, действующее от имени общества "Казакова-центр".

Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, заявители обратились с настоящим заявлением в арбитражный суд, оспаривая решение и бездействие Управления.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что срок представленного на регистрацию договора аренды от 25.09.2013 г. превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства, обществом в нарушение требований действующего законодательства, не представлены документы, подтверждающие согласие залогодержателя на передачу предмета залога (нежилых помещений) в аренду, в связи с чем признали отказ в государственной регистрации договора аренды от 25.09.2013 г. законным и обоснованным, принятым в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Кассационная коллегия не усматривает оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Судами установлено, что правила установленные статьей 40 Закона об ипотеке сторонами не соблюдены, а именно договор аренды заключен на срок, превышающий обеспеченное ипотекой обязательство.

Как следует из материалов дела, а нарушение статьи 37 Закона об ипотеке истцами также не представлены документы, подтверждающие согласие залогодержателя на передачу предмета залога (нежилых помещений) в аренду.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ЗАО "ЮниКредитБанк" было известно при заключении договора залога (ипотеки) об обременении имущества правом ООО "Казакова - центр", суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данные доводы противоречат представленным в материалы дела доказательствам, и кроме того не могут свидетельствовать о согласии ЗАО "ЮниКредитБанк" как залогодержателя на сдачу в аренду заложенного имущества.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) всякий договор об ипотеке, равно как и договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 339 и пункт 2 статьи 609 соответственно).

По общему правилу очередность названных обязательств устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного, суды, руководствуясь правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 г. N 6616/12, пришли к обоснованному выводу о том, что то обстоятельство, что ООО "Казакова-центр" обладало правом безвозмездного пользования помещениями в строениях N 2, 6, 15 по Спартаковской площади д.16/15, не может приниматься во внимание при определении очередности.

Судами установлено, что регистрирующим органом в отношении данного объекта недвижимости 23 марта 2011 года произведена запись о регистрации ограничения (обременения) права собственности в виде ипотеки в пользу ЗАО "ЮниКредитБанк" N 77-77-12/010/2011-140.

25.09.2013 г. на основании Соглашения от 18.09.2007 г. между ООО "Казакова-центр" (Арендодатель) и ООО "Ресторан Добрыня" (Арендатор)был подписан договор аренды.

В силу положений статьей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании изложенного, суды пришли к правомерному выводу о том, что при определении очередности обязательств следует исходить из зарегистрированных в установленном порядке прав, таким образом, поскольку обременение имущества залогом зарегистрировано в 2011 года, при заключении договора аренды, сторонам необходимо было соблюдать положения статей 37, 40 Закона об ипотеке, а также положения статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как имущество в 2013 года было обременено ипотекой по договору с ЗАО "ЮниКредитБанк".

Поскольку требования закона сторонами не соблюдены, в том числе срок аренды превышает срок исполнения обязательства ипотеке, отсутствует согласие залогодержателя, регистрирующий орган правомерно в силу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав отказал в регистрации договора, как несоответствующего требованиям закона.

Кроме того, кассационная коллегия учитывает, что внесение ОАО "АРЗ-6" нежилого помещения в уставный капитал ООО "Казакова-центр" было возможно в том случае, если ОАО "АРЗ-6" являлось участником ООО "Казакова-центр".

После передачи нежилого помещения в уставный капитал ООО "Казакова-центр" последний становился законным владельцем данного имущества с регистрацией права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответственно, в том случае, если ООО "Казакова-центр" стало законным владельцем нежилых помещений, оно вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться указанными нежилыми помещениями, без заключения с ОАО "АРЗ-6" договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями, заключение которого между коммерческими организациями по сути прикрывает дарение.

Таким образом, Управление Росреестра по Москве правомерно отказало в регистрации договора аренды между правопреемником ООО "Казакова-центр" - ООО "Русакова-центр" и ООО "Ресторан "Добрыня", поскольку ООО "Русакова-центр" и ОАО "АРЗ-6" не зарегистрировали права, возникшие из их сделок от 18 июля 2007 года.

Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 августа 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 года по делу N А40-8918/14-6-76,- оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Ресторан "Добрыня", ООО "Русакова-центр" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

М.В. Борзыкин Н.Ю. Дунаева