Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2015 г. N Ф05-16220/14 по делу N А41-23842/2014

г. Москва

5 марта 2015 г.

Дело N А41-23842/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2015.

Полный текст постановления изготовлен 05.03.2015.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Чучуновой Н.С., Русаковой О.И.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области - уведомлен, не явился

от общества с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" - Винтер Е.В.- доверен. от 08.08.2014 г., Малков К.В. - доверен. от 14.05.2014 г.

рассмотрев в судебном заседании 26.02.2015

кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района

на решение от 07.07.2014

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В.,

на постановление от 02.10.2014

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Игнахиной М.В., Коротковой Е.Н.,

по делу N А41-23842/14 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014)

к обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" (ИНН 5032074614, ОГРН 1025004070090)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.12.2008 N 2381 за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 2125262 руб. 88 коп., а также пеней за период с 16.03.2013 по 31.12.2013 в размере 161785 руб. 64 коп., всего - 2287048 руб. 52 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2014 по делу N А41-23842/14 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2014 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 отменить, удовлетворить требования истца в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, статья 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" не противоречит принципам, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, действия истца в части размера и порядка начисления арендной платы законны, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы ответчик доводы жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв и дополнительные пояснения.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2007 Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области было вынесено постановление N 3762 "О предоставлении земельного участка ООО "Рантект-МФД" под строительство подземного гаража для жилых домов 18/1 и 18/2, расположенного в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в г. Одинцово, 2-й микрорайон".

На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 04.12.2008 N 2381 сроком действия с 15.12.2008 по 14.12.2011.

По условиям вышеуказанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2600 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030102:42, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, 2-й микрорайон, для строительства подземного гаража для жилых домов 18/1 и 18/2.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 и 3.4 договора арендатор принял на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора. На основании указанного приложения N2 к договору размер арендной платы определяется в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и на момент подписания договора составлял 185784 руб. 30 коп. в квартал.

Вместе с тем, п. 3.5 договора предусматривает, что размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления. Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном в пункте 3.5 приложения без согласования с арендодателем и без внесения изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

Дополнительным соглашением от 15.11.2011 стороны изменили размер арендной платы с 15.12.2011 - 371 568 руб. 60 коп. ежеквартально.

Дополнительным соглашением от 16.01.2012 стороны продлили срок действия договора аренды до 14.12.2012, установив размер арендной платы с 01.01.2012 - 483 039 руб. 18 коп. в квартал.

Судами установлено, что при отсутствии возражений со стороны арендодателя и продолжении пользования земельным участком арендатором, договор аренды в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с 15.12.2012 был продлен на неопределенный срок.

Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ в Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" были внесены изменения, в том числе, пункт 13.1 статьи 14 был признан утратившим силу.

В связи с изменениями в законе, истец произвел перерасчет арендной платы, в результате чего размер арендной платы с 01.01.2013 составил 531 315 руб. 72 коп. в квартал.

При этом, истец уведомлением N 7.1.18/1251/6, полученным ответчиком 04.03.2013, сообщил последнему об изменении размера арендной платы с 01.01.2013.

Поскольку ответчик не произвел доплату арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, за ним образовалась задолженность в размере 2 125 262 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности. При этом, суды, произведя расчет, пришли к выводу о том, что всего с момента передачи земельного участка в аренду (15.12.2008) и до ввода построенного объекта в эксплуатацию (28.12.2012) ООО "Рантект-МФД" произвело оплату по договору аренды в размере 4 231 286 руб. 79 коп., тогда как должно было уплатить с учетом предельной ставки арендной платы 1 348 698 руб. 66 коп., в результате чего, переплата по договору аренды N 2381 составила 2 882 588 руб. 13 коп. (4231286 руб. 79 коп. - 1348698 руб. 66 коп. = 2882588 руб. 13 коп.).

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Кассационная коллегия не может согласится с выводами судов первой и апелляционной инстанций в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, при расчете размера арендной платы Комитет правомерно руководствовался Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Закона Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ, в соответствии с которым с 01.01.2013 увеличены значения коэффициентов Кд, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Указанным Постановлением утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений.

Вышеназванным Постановлением также утверждены "Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Порядок определения размера арендной платы, установленный статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-О3 "О регулировании земельных отношений Московской области", соответствует вышеперечисленным основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, регулируют вопросы определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Порядок расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.

Согласно пп. 10 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из норм федерального законодательства, в том числе вышеперечисленного, следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации; субъект Российской Федерации (в настоящем деле, Московская область) вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы; противоречия Закона Московской области законодательству, имеющему большую юридическую силу, не имеется.

Таким образом, способ определения арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, что подтверждено Определениями Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5, от 19.11.2014 N 4-АПГ14-17, 4-АПГ14-18; решениями Московского областного суда от 09 декабря 2013 года, от 15 июля 2014 года, от 16 июля 2014 года; по указанным делам судами непосредственно исследовался данный вопрос, в силу чего выводы судов со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17.04.2012 по делу N 15837/11 и от 17.12.2013 по делу N 10782/13, ошибочны.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что жилой комплекс, частью которого является автостоянка, введен в эксплуатацию до 2013 года, а право собственности жильцов на помещения в его составе зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:42 поступил в общую долевую собственность жильцов, а договор аренды N 2381 от 04.12.2008 г. прекратил свое действие.

Вместе данный вывод суда сделан без ссылки на какие либо доказательства, послужившие основанием для такого вывода. Суды не исследовали и не установили из содержания каких распорядительных документов администрации, а также инвестиционных контрактов следует включение автостоянки в жилищный комплекс. Зарегистрировано ли право собственности на автостоянку в ЕГРП и за кем, кто является фактическим владельцем автостоянки.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и установить: из содержания каких распорядительных документов администрации, а также инвестиционных контрактов следует включение автостоянки в жилищный комплекс. Зарегистрировано ли право собственности на автостоянку в ЕГРП и за кем, кто является фактическим владельцем автостоянки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2014 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 по делу N А41-23842/14 отменить.

Направить дело N А41-23842/14 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Н.С. Чучунова О.И. Русакова