Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2015 г. N Ф05-1075/15 по делу N А41-17901/2014

г. Москва

5 марта 2015 г.

Дело N А41-17901/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца Администрации Рузского муниципального района Московской области (ОГРН-1025007589199)- не явился. извещен.

от ответчика ООО "Металер" (ОГРН-1035011657757) Хохлов С.И. дов от 14.03.2012

рассмотрев 26 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Рузского муниципального района Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области

от 26 сентября 2014 года

принятое судьей Федуловой Л.В.

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 22 декабря 2014 года

принятое судьями Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю., Огурцовым Н.А.

по иску администрации Рузского муниципального района Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Металер"

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Металер" о взыскании задолженности по договору аренды N 88 от 05.12.11 в сумме 8 212 820 руб., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 1 535 011 руб. 45 коп. (т. 1, л.д. 2 - 3).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса российской Федерации.

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Металер" 26 787 674 руб. 92 коп. задолженности, 5 583 952 руб. 45 коп.- пени (т. 2, л.д. 185 - 187).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2014 года производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за 1, 2, 3 квартал 2012 года и в части требования о взыскании пени за 1, 2, 3 кварталы 2012 года было прекращено, в удовлетворении остальной части заявленных требований было отказано (т. 2, л.д. 192 - 193).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации Рузского муниципального района Московской области без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация Рузского муниципального района Московской области подала кассационную жалобу, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2014 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. по основаниям несоответствия выводов. содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Московской области.

В обоснование доводов жалобы Администрация указала, что05.12.2011гш. между Администрацией (арендодатель) и ООО "Металер"(арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 88, в соответствии с которым ответчику в пользование а передан земельный участок площадью 70 560,00 кв.м.. кадастровый номер 50:19:0020101:1404, по адресу :Московская обл., Рузский р-н, пос.Тучково, ул.Комсомольская,. категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под жилищное строительство, для развития зоны жилой застройки, с инженерной инфраструктрурой" (л.д.4-10т.1).

Договор аренды заключен на срок 10 лет, был зарегистрирован в ЕГРП 05.03.2012.

Согласно кадастровому паспорту (т.1 л.д. 8-9) земельный участок был образован из 04.07.2011 из следующих земельных участков: 50:19:002 01 01:1354; 50:19:002 01 01:0050; 50:19:002 01 01:1223; 50:19:002 01 01:1224, далее - Участки) и представляет собой сумму их площадей.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка N RU50515102-GPU2011/023 от 05.09.2011, проектной документацией стадии "П" и "РД", на земельном участке было предусмотрено строительство жилого квартала "Березки", состоящего из 8 жилых многоквартирных домов.

05.10.09 Администрацией п. Тучково выдано разрешение на строительство N RU 50515102-01/064 сроком до 05.10.2013, на указанных участках (впоследствии преобразованных в спорный земельный участок) было предусмотрено строительство жилого квартала с инженерно-транспортной инфраструктурой в составе: двух четырехсекционных трехэтажных многоквартирных жилых домов и четырех трехсекционных многоквартирных жилых трехэтажных домов.

В соответствии с Разрешением на строительство N RU 50515102-01/2011-048, выданным 02.09.2011 г. Администрацией г.п. Тучково сроком до 02.09.2015 г., на участках (впоследствии преобразованных в Земельный участок) было предусмотрено строительство двух трехэтажных четырехсекционных жилых домов.

На основании разрешения N RU 50515102-02/2011-037 от 23ю12.11 был введен в эксплуатацию один трехэтажный жилой дом со строительным адресом: Московская область, Рузский район, п. Тучково, ул. Комсомольская, д.14, стр.5 (т.1. л. д. 58).

С 24.09.12 по 2014 г. производилась государственная регистрация права собственности юридических лиц и граждан на жилые помещения в указанном жилом доме (т.1 л.д. 114-125).

8 декабря 2014 г. был введен в эксплуатацию второй из 8 многоквартирных домов со строительным адресом: Московская область, Рузский район, п. Тучково, ул. Комсомольская, д.14, стр.6.

Оставшиеся 6 жилых многоквартирных домов, возводимых на спорном земельном участке, находятся на различных стадиях строительства и в эксплуатацию не введены (т.1, л.д. 130-140).

Необходимый для использования жилого дома земельный участок сформирован не был и из состава земельного участка не выделялся.

Договор аренды земельного участка в настоящее время является действующим.

Вывод судов о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок является, по мнению истца неверным, основан на неправильном применении норм материального права.

В силу подп. 4 п.1 ст. 36 ЖК РФ в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме переходит земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, а также иные необходимые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты.

Вынося оспариваемые судебные акты, суды исходили из того, что жилой дом, введенный в эксплуатацию, находится на земельном участке, что влечет за собой возникновение права общей долевой собственности на весь земельный участок у собственников помещений жилого дома в силу закона (ст.36 ЗК РФ).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право общей долевой собственности возникло в отношении только той части земельного участка, на которой находится построенный и сданных в эксплуатацию жилой дом, не указав при этом на неправильность вывода суда первой инстанции о возникновении права общей долевой собственности в отношении всего земельного участка.

Исходя из правового смысла ст. 36 ЖК РФ, переход права на земельный участок к собственникам квартир в жилом многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно:

- многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию;

- хотя бы одна из квартир в указанном доме должна быть продана;

- земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.

Земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием был предоставлен ООО "Металер" под жилищное строительство для развития зоны жилой застройки и инженерной инфраструктуры.

Таким образом,. земельный участок, общая площадь которого составляет 70 560 кем, был сформирован и предоставлен в аренду ответчику в целях размещения на нем не одного жилого дома, а 8 многоквартирных жилых домов.

Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, которым суд первой инстанции,а впоследствии и суд апелляционной инстанции, в нарушение ст.ст.71, 170 АПК РФ, не дал надлежащую оценку.

В соответствии с п.п. 1, 5 ч.3 ст.44 ГрК РФ, в составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе, границы земельного участка, а также требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).

Из градостроительного плана N RU50515102-GPU2011/023 от 05.09.2011 (т.1 л.д. 143-149, см. п.2.2. чертеж ГПЗУ) усматривается, что в границах земельного участка планируется строительство и размещение 8 объектов капитального строительства (4 жилых 4- секционных дома. 4 жилых 3-х секционных дома).

В соответствии с ч.2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Требования к составу проектной документации содержатся в ч.12 ст.48 ГрК РФ.

Так, проектной документацией жилого квартала "Березки" (т.1 л.д. 151-158, т.2 л.д. 1-26), выполненной ООО "Городские системы" по заказу ООО "Металер", предусмотрено образование жилого квартала в составе 8 отдельно стоящих корпусов. Разделами 3 и 4 проектной документации предусмотрены архитектурные и объемно-планировочные решения для каждого из корпусов, объединенных попарно в четыре кластера (п.2 "Генеральный план и объемно-пространственное решение" (т.2 л.д. 14, см. также экспликацию зданий).

Проектом организации строительства (РД в составе проектной документации жилого квартала) предусмотрено строительство и размещение на земельном участке 6 объектов капитального строительства. Данное обстоятельство усматривается из календарного графика выполнения работ, а также Стройгенплана.

Планируемое размещение на Земельном участке 8 объектов капитального строительства подтверждается соответствующими техническими условиями на присоединение указанных объектов к сетям водоснабжения и водоотведения, а также электроснабжения (т.2 л.д.179-184).

Разрешениями на строительство N RU 50515102-01/064 (т.1 л.д. 5 7) и N RU 50515102-01/2011-048 (т.1 л.д.56), выданными Администрацией г.п. Тучково ООО "Металер" было предусмотрено строительство жилого квартала с инженерно-транспортной инфраструктурой в составе: 8 многоквартирных домов (четырех четырехсекционных и четырех трехсекционных многоквартирных жилых трехэтажных домов).

В результате осмотра земельного участка (т.1 л.д. 130-140) установлено, что на земельном участке, кроме жилого дома, расположено как минимум 3 незавершенных объекта капитального строительства, возведение которых в настоящее время производится ответчиком.

Таким образом, планируемое (а применительно к 3 объектам - фактическое) размещение на земельном участке 7 объектов капитального строительства (не считая жилого дома) исключает возникновение права в силу закона общей долевой собственности на весь земельный участок только у собственников помещений жилого дома.

Судом первой инстанции (с выводами которой фактически согласился суд апелляционной инстанции) неправильно применены положения ст. 36 ЗК РФ, поскольку земельный участок предназначен не только для обслуживания жилого дома (включая необходимую для этого прилегающую территорию), но и имеет самостоятельную потребительскую ценность для размещения других 7 многоквартирных домов.

Земельный участок в границах и размере, необходимых для использования жилого дома, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем право общей долевой собственности не возникает.

Исходя из смысла разъяснений, содержащихся в п.п. 66, 67 Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок возникает только при условии формирования соответствующего земельного участка и постановки его на кадастровый учет.

Как следует из п.4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С сентября 2012 г. до настоящего времени каких-либо заявлений от собственников помещений в жилом доме о формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, в Администрацию не поступало.

Поскольку земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома, до настоящего времени не сформирован (его границы не определены, кадастровый учет не осуществлен) и как самостоятельный объект гражданского права не существует, право общей долевой собственности на него в силу закона возникнуть не может.

Договор аренды является действующим, в связи с чем у ответчика до настоящего времени сохраняется обязанность по внесению арендной платы.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ (совпадение должника и кредитора в одном лице).

Администрация полагает, что к спорным правоотношениям вышеупомянутый пункт Постановления Пленума ВАС РФ не применим, и договор аренды (вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций) не может считаться прекращенным поскольку:

- право общей долевой собственности на земельный участок не возникло ;

- ответчик, являющийся застройщиком, продолжает пользоваться земельным участком для целей предусмотренных п.п. 1.1, 4.4.2 договором аренды (жилищное строительство, развитие зоны жилой застройки).

Неверный вывод суда первой инстанции о необходимости всего земельного участка для эксплуатации и обслуживания жилого дома повлек за собой неисследованность вопроса о том, какой размер земельного участка действительно необходим для эксплуатации и обслуживания жилого дома.

Суды первой и апелляционной инстанции не приняли доводы Администрации, обосновывающие нормативно установленную площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации жилого дома.

В силу подп..4 п.1 ст.36 ЖК РФ, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п.1 ст.33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Порядок определения нормативного (предельного) размера земельного участка для эксплуатации и обслуживания многоквартирных жилых домов в Рузском муниципальном районе установлен Методикой расчета нормативных размеров земельных участков,утвержденной Постановлением Главы Рузского муниципального района Московской области от 13 сентября 2006 г. N 2461.

Согласно п.2.2. Методики, нормативный размер земельного участка, подлежащего предоставлению в общую долевую собственность бесплатно собственникам помещений в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

S норм.к = SK х Уз.д., где:

S норм.к - нормативный размер земельного участка в общем имуществе многоквартирного дома;

SK - общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме;

Уз.д - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности, приведенный в таблице.

Таким образом, нормативный размер земельного участка под Многоквартирным домом-1 составляет:

S норм, к = 2734 *1,85= 5057.9 кем, где SK - определена в соответствии с показателями общей площади жилых помещений, указанных в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50515102-02/2011-037;

Уз.д. определен для 3-х этажных объектов в соответствии с параметрами жилого дома, определенными разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50515102-02/2011-037.

Таким образом, размер земельного участка, необходимый для размещения и эксплуатации жилого дома, не может превышать 5057.9 кв. м., что не было учтено судами первой и апелляционной инстанций при вынесении оспариваемых судебных актов.

Даже если предположить, что указанный земельный участок площадью 5057.9 кв. м. в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещения жилого дома, то в этом случае в отношении оставшейся части земельного участка площадью 65 502,1 кв. м (70 560. 00-5057.9) режим аренды сохраняется и арендная плата в любом случае подлежит уплате арендатором.

Вывод суда первой инстанции о возникновении обязанности собственников помещений в жилом доме уплачивать земельный налог, сделан при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В силу п. 1 статьи 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Оуда РФ от 23 июля 2009 г. N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Следовательно, объект налогообложения возникнет только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован.

Поскольку земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации непосредственно жилого дома не сформирован (см. п.3.2 кассационной жалобы), земельный налог собственниками помещений в жилом доме уплате не подлежит.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации Рузского муниципального района поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик,ООО "Металер" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2014 г.. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что 23 декабря 2011 г. Администрацией городского поселения Тучково Рузского муниципального района выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50515102-02\2011-037/

Постановлением Администрации Рузского муниципального района от 22.12.2011 г. N 530 многоквартирному дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:119:0020101:1404 площадью 70 560 кв.м., находящемся в аренде ответчика, присвоен и почтовый адрес :Московская обл,. Рузский район, пос. Тучково. ул.Комсомольская.д.14 стр.5(л.д.59т.1).

ООО "Металер" осуществлено строительство жилого многоквартирного дома на предоставленном в аренду земельном участке. После ввода дома в эксплуатацию ответчик приступил к передаче прав собственности на квартиры участникам долевого строительства. В материалах дела имеются выданные физическим лицам свидетельства о государственной регистрации права собственности на построенные квартиры.

В соответствии со ст. 38 Жилищного Кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 38 Жилищного Кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходят доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г."О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального Закона" О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью. 1 ст.36 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Исходя из названных положений Жилищного Кодекса РФ, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального Закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ" О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66,67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10\22" О некотрых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С 20.03.2012 г. у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок.

Земельный участок по жилищное строительство и развитие зоны жилой застройки и инженерной инфраструктуры был сформирован и поставлен на кадастровый учет Администрацией Рузского района в 2011 г., после этого земельный участок не разделялся

В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса РФ до 26 февраля 2015г.11 час. 15 мин.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2014 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 05.12.11 между администрацией Рузского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Металер" (арендатор) был заключен договор аренды N 88 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на 10 лет: с 05.11.11 по 04.11.21, земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности общей площадью 70 560 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:19:0020101:1404 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, расположенный (местоположение): Московская область, Рузский муниципальный район, городское поселение Тучково, пос. Тучково, ул. Комсомольская, разрешенное использование (назначение): под жилищное строительство, для развития зоны жилой застройки и инженерной инфраструктуры (т. 1, л.д. 4 - 7).

Согласно приложению N 1 к договору N 88 от 05.12.11 размер арендной платы определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле:

Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы,

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка,

Пкд - повышающий коэффициент,

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования,

S - площадь арендуемого земельного участка (т. 1, л.д. 16).

Пунктом 3.3 договора закреплено, что арендная плата вносится Арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

Как указывает истец, ООО "Металер" обязанность по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 26 787 674 руб. 92 коп. за период с 01.01.12 по 31.03.14, на которую истцом были начислены пени в сумме 5 583 952 руб. 45 коп. за период с 02.09.12 по 04.09.14 (т. 2, л.д. 188).Наличие указанной задолженности явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции указал, что требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 88 от 05.12.11 за 1 - 3 кварталы 2012 года было рассмотрено в рамках дела N А41-48922/12,определением арбитражного суда Московской области от 3 июня 2013 г. производство по делу N А41-48922/12 было прекращено в связи с отказом истца от исковых требования, который мотивирован погашением ООО "Металер" долга по арендным платежам и пени.

В соответствии с п. 2 ч. 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу если имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Поскольку требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 88 от 05.12.11 за 1 - 3 кварталы 2012 года было рассмотрено в рамках дела N А41-48922/12, суд первой инстанции правомерно прекратил производство по настоящему делу в соответствующей части требований.

Довод Администрации о неправомерности прекращения производства по делу в связи с тем, что настоящее требование заявлено о взыскании разницы между фактическим размером арендной платы и размером, неверно определенным в рамках дела N А41-48322/12, обоснованно отклонен апелляционным судом.

По утверждению истца, размер арендной платы за 1-3 квартал 2012 г. составляет 1 538 649 рублей, в то время как в деле N А41-48322/12 было заявлено о взыскании 456 522 рублей, таким образом, предъявленная в настоящем деле ко взысканию сумма в размере 1 082 127 рублей является разницей между взысканной суммой по решению суда и вновь рассчитанной истцом за 1 квартал 2012 г. и предъявленной к взысканию в рамках настоящего дела.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В этом случае арбитражный суд прекращает производство по делу (пп. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Последствия прекращения производства по делу были разъяснены Администрации Рузского муниципального района Московской области при прекращении производства по делу N А41-48922/12 в связи с отказом им от исковых требований. Определение арбитражного суда Московской области от 3 июня 2013 г. о прекращении производства по делу N А41-48922\12 не обжаловалось Администрацией Рузского муниципального района.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной плате за 4 квартал 2012 г., суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том с 24.09.2012 г. обязанность ООО "Металер" по уплате арендных платежей по договору аренды N 88 от 05.12.2011 г. прекратилась в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0020101:1404 с 24.09.2012 г. перешел в общую долевую собственность владельцев многоквартирного жилого дома по адресу :Московская область, Рузский район, пос. Тучково., ул. Комсомольская,д.14 ст.5., что подтверждается выданными свидетельствами о праве собственности на квартиры (л.д114-124т.1,70т.2)

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права серии 50-АД N 197897 от 24.09.12 право собственности первого лица на квартиру в названном доме было зарегистрировано за ООО "Металер" 24.09.12 (т. 2, л.д. 75), с указанной даты, согласно выводов судов, обязанность общества по внесению арендных платежей прекратилась.

При этом судами не учтено следующее. По договору N 88 от 05.12.2011 г. ООО "Металер" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:19:0020101:140 под жилищное строительство, развития зоны жилой застройки и инженерной инфраструктуры (л.д.4-7т.1).

2 сентября 2011г.Администрацией городского поселения Тучково Рузского муниципального района выдано ООО "Металер" разрешениеN RU50515102-01\2011-048 на строительство двух 3-х этажных. 4-х секционных жилых домов на земельном участке площадью 70 560 кв. м. с кадастровыми номерами 50:19:002 01613554, 50:19:002 01 01:0050, 50:19:002 01 0161223., 50619:002 01 01:1224 по адресу: Московская обл., Рузский район, п. Тучково,ул. Комсомольская(л.д.56т.1)Разрешение на строительство выдано на срок до 2 сентября 2 сентября 2013 г.

5 октября 2012 г. Администрацией городского поселения Тучково Рузского района ООО "Металер" выдано на основании разработанной проектной документации разрешение на строительство жилого квартала с инженерно-транспортной инфраструктурой, состав жилой застройки :два четырехсекционных трехэтажных многоквартирных домов, четыре трехсекционных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами 50:196002 01 0161223, 506196002 01 01:1224. 50619:002 01 01:0050(л.д.57т.1)Срок действия разрешения на строительство установлен до 5 октября 2013 г.

23 декабря 2011 г. Администрацией городского поселения Тучково Рузского муниципального района Московской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 3-х этажного жилого дома по адресу :Московская обл., Рузский район,п.Тучково,ул.Комсомольская,д.14 стр.5(л.д.58т.1)

Согласно утвержденного постановлением Администрации Рузского муниципального района Московской области N 357 от 05.04.2011 г. градостроительного плана земельного участка, с кадастровым номером 50:19:002010161404 площадью 70560 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Рузский район, пос.Тучково,ул.Комсомольская, находящегося в аренде ООО "Металер", в границах данного земельного участка предусмотрено строительство и размещение восьми жилых домов(четыре-4-х секционных, четыре-3-х секционных)(л.д.142-147т.1)

Планируемое размещение на земельном участке 8-ми объектов капитального строительства (жилых домов)подтверждается соответствующими техническими условиями на присоединение указанных объектов в сетям водоснабжения и электроснабжения(л.д.179-184т.2)

Согласно составленного комиссией Администрации Рузского муниципального района акта осмотра от 12 августа 2014 г. земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020101:1404,находящегося в аренде ООО "Металер", на земельном участке находится введенный в эксплуатацию жилой дом и осуществляется строительство 3-х объектов капитального строительства(л.д.130-131т.1)

Таким образом, ООО "Металер" не использовал полностью по целевому назначению земельный участок площадью 70 560,00 кв. м., продолжает осуществлять строительство, соответственно, пользование земельным участком, в связи с чем выводы суда первой и апелляционной инстанции о прекращении договора аренды в отношении всей площади земельного участка являются необоснованными.

Судами не исследован вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации построенного жилого дома по адресу Московская обл., Рузский район,п.Тучково,ул.Комсомольская,д.14 стр.5 и не проверены доводы Администрации,обосновывающие нормативно площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации указанного дома, в отношении которого дано разрешение на ввод в эксплуатацию.

Согласно п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п.1 ст. 33 Земельного Кодекса РФ предельные размеры земельных участков,предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласноп.4 ст.16 Федерального Закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ"О введение в действие Жилищного Кодекса РФ" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Вывод суда о том, что весь земельный участок площадью 70 560,00 кв.м сформирован и поставлен на кадастровый учет является несостоятельным.

Суд апелляционной инстанции указал, что площадь земельного участка, предоставленного в аренду ответчику уменьшилась, так как на нем находится построенный и введенный в эксплуатацию жилой дом, перешедший в общую долевую собственность к собственникам помещений, не установив площадь участка, необходимую для эксплуатации дома, не предложил администрации представить расчет арендной платы в отношении оставшейся части земельного участка.

Указанные обстоятельства в соответствии со ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2014 года, по делу N А41-17901/14, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев Н.С. Калинина