Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2015 г. N Ф05-830/14 по делу N А41-25607/2013

город Москва

23 марта 2015 г.

Дело N А41-25607/13

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Зверевой Е.А., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "ЛИТО" - Ширнин В.В. по протоколу от 01.03.2013,

от ответчика: Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области - Жабинский И.Г. по дов. от 23.01.2015,

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" - неявка, извещено,

рассмотрев 17 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЛИТО"

на решение от 07 ноября 2014 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

и постановление от 18 декабря 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Игнахиной М.В., Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛИТО"

к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области

об обязании заключить договор отчуждения (выкупа) нежилых помещений,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Зодиак",

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "ЛИТО" (далее - истец, ООО "ЛИТО") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее - ответчик, Администрация) с исковым заявлением об обязании заключить договор отчуждения (выкупа) нежилых помещений, размером 905 кв.м., в отдельно стоящем 2-хэтажном здании, расположенном по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - ООО "Зодиак").

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2013 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2013 года, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, в том числе, имеются ли между сторонами фактические арендные отношения, возникшие на основании переписки сторон после расторжения договора аренды в судебном порядке, и свидетельствует ли представленная в материалы дела упомянутая переписка сторон о заключении между ними нового договора аренды на условиях, указанных в расторгнутом договоре, прекращались ли фактически между сторонами арендные отношения, соответствует ли статус ООО "ЛИТО" установленным законом критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, имеются ли основания для понуждения Администрации к заключению с истцом договора купли-продажи нежилых помещений, размером 905 кв. м., в отдельно стоящем 2-х этажном здании, расположенном по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2014 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ЛИТО" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает на несоответствие действительности выводов судов о наличии между ООО "Зодиак" и Администрацией заключенного договора аренды на спорное помещение; решение суда по делу N А41-11289/08 не может являться основанием к отказу в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, поскольку вступило в силу 02.04.2009, т.е. значительно позже вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ о приватизации; 01.04.2009 между ООО "ЛИТО" и Администрацией подписано мировое соглашение, на основании которого истец продолжал исполнять условия аренды по договору от 01.04.1997 N 295; указанный договор аренды, по мнению истца, считается продленным на неопределенный срок; в материалы дела представлены доказательства выполнения истцом своих обязательств по мировому соглашению, которым судами не дана надлежащая оценка; истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечает всем условиям установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, арендуемое имущество не выбывало из его владения с 01.06.1991 по 31.05.2013; расторжение договора аренды имущества арендодателем после 05.08.2008 явилось фактом препятствия в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества; истец фактически продолжал пользоваться спорным помещением и вносить арендную плату по договору N 295; исполнительные действия, связанные с выселением истца из спорного помещения по решению суда от 03.10.2008 не производились; в материалах дела отсутствуют акты приема-передачи помещений, подписанные арендодателем и арендатором.

Отзывы на кассационную жалобу не поступали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Третье лицо, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между магазином N 45 (арендатор) и Люберецким ПО "Заводом им. Ухтомского" (объединение) был заключен договор долгосрочной аренды от 01.06.1991 N 31, согласно которому объединение отдает арендатору помещение в доме N 11 по ул. Митрофанова, г. Люберцы, общей площадью 858,2 кв.м., на 5 лет с последующим выкупом.

В соответствии с решением Мособлсовета от 15.07.1992 N 11/15 "Об объектах социально-культурного и бытового назначения, передаваемых в муниципальную собственность или оперативное управление районам и городам при приватизации предприятий" здание магазина вошло в перечень объектов соцкультбыта и принято в собственность Администрации района.

Между ТОО "ЛИТО" (арендатор) и ответчиком (арендодатель в лице Комитета по управлению имуществом Люберецкого района, балансодержатель - ЖКО завода им. Ухтомского) 01.01.1994 заключен договор N 295, предметом которого являлась сдача арендатору нежилого помещения площадью 884,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11; срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1994 по 01.01.2009.

До истечения срока действия вышеуказанного договора между арендодателем в лице Комитета по управлению имуществом Люберецкого района и ТОО "ЛИТО" заключен новый договор от 01.04.1997 N 295, предметом которого являлась сдача арендатору нежилого помещения площадью 884,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11., для использования под магазин и склад; срок действия договора установлен сторонами с 01.04.1997 по 01.04.2009.

Право собственности Администрации Люберецкого муниципального района Московской области на спорное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельства о государственной регистрации права от 15.11.2010 N 50 АБ N 234113 и N 50 АБ N234114).

Вступившим в законную силу 22.12.2008 решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11289/08 договор аренды от 01.04.1997 N 295 расторгнут, суд обязал общество освободить помещение.

Согласно условиям мирового соглашения от 01.09.2009, заключенного между Администрацией и ООО "ЛИТО", Администрация отказалась от выселения общества из помещения на основании решения суда, а общество, в свою очередь, обязалось в срок до 01.10.2009 согласовать произведенную в помещении перепланировку, оформить кадастровые паспорта на земельный участок и здание, а также договор аренды земельного участка.

Между тем, доказательств исполнения условий данного мирового соглашения обществом, а также утверждения указанного мирового соглашения судом, в материалы дела не представлено.

ООО "ЛИТО" 22.04.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 905 кв.м. отдельно стоящего 2-х этажного здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д 11.

Письмом от 15.05.2013 N 2470/1-1-9 Администрация уведомила общество об отказе в реализации права на приобретение арендуемого нежилого помещения, указав на расторжение договора аренды в судебном порядке, а также сообщила о проведении аукциона на право заключения договоров аренды здания нежилого назначения и предложила принять участие в нем.

Согласно протоколу проведения открытого аукциона от 28.05.2013 N 46 право заключения договора аренды имущества по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11, площадью 751,1 кв.м. и 150,9 кв.м. получило ООО "Зодиак".

Иск заявлен на основании статей 2, 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что договор от 01.06.1991 N 31 расторгнут не был, а в договоре от 01.01.1994 N 295 не устанавливалась правопреемственность ответчика; после расторжения в судебном порядке договора аренды от 01.01.1997 N 295 с согласия Администрации ООО "ЛИТО" продолжало занимать помещение, вносило арендную плату за него, в связи с чем, данный договор является продленным на неопределенный срок и является действующим.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций исходили из того, что истец не является арендатором спорного помещения в связи с расторжением договора аренды в судебном порядке. Договор аренды 01.01.1994 прекратил действие в связи с заключением договора аренды от 01.01.1997 N 295, который в свою очередь прекратил действие в связи с расторжением его судом. При этом обстоятельства пользования истцом спорным помещением с согласия ответчика после расторжения договора аренды не свидетельствуют о продлении расторгнутого договора аренды на неопределенный срок.

Кассационная коллегия соглашается с выводами судов об отказе в удовлетворении иска.

В силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении такого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. При этом условия и порядок реализации данного преимущественного права установлены названным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 6 и 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному, как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Судами установлено, что вступившим в законную силу 22.12.2008 решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11289/08 договор аренды от 01.04.1997 N 295 расторгнут, при этом суд обязал ООО "ЛИТО" освободить арендуемое помещение.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исследовав представленное в материалы дела заключенное между Администрацией и ООО "ЛИТО" мировое соглашение от 01.09.2009, суды пришли к выводу, что данное соглашение нельзя рассматривать как договор аренды спорного помещения. При этом судами не установлено и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "ЛИТО" обращалось в установленном законом порядке к Администрации по поводу заключения нового договора аренды спорных нежилых помещений.

Как правильно указали суды, то обстоятельство, что ООО "ЛИТО" с согласия Администрации продолжало занимать спорное помещение, не свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок, поскольку положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в случаях пользования арендатором имуществом после истечения срока действия договора, а не его расторжения по инициативе арендодателя в судебном порядке.

Суды пришли к правильному выводу, что договор аренды 01.01.1994 прекратил действие в связи с заключением нового договора аренды от 01.01.1997 N 295, который в свою очередь прекратил действие в связи с расторжением его решением суда по требованию арендодателя, а наличие представленной в материалы дела переписки между сторонами при отсутствии письменной формы договора аренды с согласованием существенных условий договора свидетельствует о незаключенности какого-либо нового договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований полагать, что Администрацией совершались действия, направленные на воспрепятствование истцу в реализации предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

Согласно выводам судов, фактическое пользование ООО "Лито" спорным нежилым помещением после вступления в силу судебного акта о расторжении договора аренды, при отсутствии фактов, свидетельствующих о заключении нового договора аренды, не является основанием для признания истца лицом, соответствующим критериям, определенным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в связи с чем, суды указали, что ООО "ЛИТО" не соответствует требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, и на этом основании отказали в удовлетворении иска.

Кассационная коллегия находит, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц. Окончательные выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Суды обеих инстанций установили, что на момент обращения в Администрацию с соответствующим заявлением, истец не являлся арендатором спорного нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды в судебном порядке.

Довод кассационной жалобы о недобросовестности и злоупотреблении правом со стороны Администрации при расторжении договора аренды с целью воспрепятствовать истцу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества отклоняется кассационной коллегией как несостоятельный, поскольку основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с соответствующим иском в рамках дела N А41-11289/08 и принятия судом решения о расторжении договора аренды от 01.04.1997 N 295, и об обязании ООО "ЛИТО" освободить спорное помещение явился установленный судами факт существенного нарушения обществом условий договора аренды, выразившийся в осуществлении перепланировки помещения без согласия собственника.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы заявлены без учета выводов судов, не опровергают их, а повторяют доводы, которые являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Переоценка исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2014 года по делу N А41-25607/13 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛИТО" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Зверева С.Г. Нужнов