Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2015 г. N Ф05-2346/15 по делу N А40-58498/2014

город Москва

25 марта 2015 г.

Дело N А40-58498/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Зверевой Е.А., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от заявителя: Гаражно-строительного кооператива "Олимпийская семья +" - Ковин А.М. по дов. от 25.09.2014, Синицын Г.П. председатель правления по протоколу общего собрания членов ГСК от 12.01.2015 N 14,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Пенькова А.Ю. по дов. от 30.12.2014,

от третьих лиц: Правительства Москвы - Дубчак Р.В. по дов. от 04.04.2014,

Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и Компания" - Андрианова Е.Д. по дов. от 20.01.2015, Челенков О.Д. по дов. от 20.01.2015,

от Ефимовой Г.Х. - лично по паспорту,

от Пахомова Д.И. - Пахомова Н.А. по дов. от 12.12.2012,

рассмотрев 18 марта 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы заявителя - Гаражно-строительного кооператива "Олимпийская семья +" и третьего лица - Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и Компания" в лице конкурсного управляющего

на решение от 27 октября 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Зотовой Е.А.,

и постановление от 22 декабря 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Поповым В.И., Поташовой Ж.В., Лепихиным Д.Е.,

по заявлению Гаражно-строительного кооператива "Олимпийская семья +"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, обязании осуществить государственную регистрацию права,

третьи лица: Правительство Москвы, Коммандитное товарищество "Социальная инициатива и Компания",

УСТАНОВИЛ: Гаражно-строительного кооператив "Олимпийская семья +" (далее - заявитель, ГСК "Олимпийская семья +") обратился в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - регистрирующий орган, Управление) с заявлением:

- о признании незаконным отказа Управления, оформленного письмом от 02.04.2014 N 22/013/2014-844, в государственной регистрации права собственности ГСК "Олимпийская семья +" на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д.2;

- об обязании регистрирующий орган зарегистрировать право собственности заявителя на вышеуказанный объект.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Коммандитное товарищество "Социальная инициатива и Компания" (далее - КТ "Социальная инициатива и Компания").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 года, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель и третье лицо - КТ "Социальная инициатива и Компания" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые решение и постановление отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на нарушение судами норм процессуального права, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что судами не рассмотрено заявление о регистрации права собственности Кооператива на объект незавершенного строительства как застройщика и арендатора земельного участка по инвестиционному контракту, решение по эту основанию, положенному в основу заявленных требований, судами не принято, суды самостоятельно изменили основание настоящего заявления, заменив понятие "застройщик" и "единственный арендатор" земельного участка на понятие "один из инвесторов", мотивировочные части решения и постановления не соответствуют резолютивным частям указанных судебных актов, в которых Кооператив не указан в качестве одного из инвесторов; судами не проверен оспариваемый отказ на соответствие его закону; судами не учтено, что единственным основанием для отказа в испрашиваемой регистрации, приведенном в сообщении регистрирующего органа, указано прекращение действия договора аренды земельного участка в 2008 году, при этом, к такому выводу Управление пришло исключительно на основании письма Территориального управления в Западном административном округе города Москвы Департамента земельных ресурсов города Москвы, без оценки, анализа и рассмотрения самого договора аренды и других документов, находящихся в деле и доказывающих, по мнению заявителя, действие указанного договора; судами не учтены положения абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), согласно которому в государственной регистрации может быть отказано только в том случае, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе; по мнению заявителя, вышеупомянутое письмо и уведомление о расторжении договора аренды подписаны ненадлежащими лицами, кроме того, уведомление о расторжении договора аренды от 18.04.2008 N 33-И-07-293/8 направлено арендатору во время действия Постановления судебного пристава 2-го МО по ЦАО ГУ ФССП до городу Москве N 23/302СВ от 09.06.2006, запрещающего Правительству Москвы совершать действия, приводящие к изменению права реализации инвестиционного проекта; по мнению заявителя, ссылка регистрирующего органа на статью 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в изложенной Управлением трактовке, а именно: для подтверждения правомерности застройки необходимо наличие длящихся правоотношений на соответствующий земельный участок с момента консервации объекта до регистрации права собственности на него, в противном случае, такой объект незавершенного строительства приобретает признаки самовольной постройки, не соответствует официальному тексту названной статьи, является незаконной и противоречит статье 222 Кодекса, разъяснениям, изложенным в пункте 24 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), оценка указанным доводам заявителя судами не дана; в оспариваемом ненормативном акте требование о необходимости раздела объекта для проведения испрашиваемой регистрации не содержится, суд самостоятельно сформулировал новое основание для отказа в регистрации права, тогда как указанное требование противоречит действующему законодательству, кроме того, суд вышел за пределы полномочий, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации; по мнению заявителя, в регистрирующий орган им были представлены все необходимые документы, подтверждающие возникновение права собственности Кооператива на указанный объект как единственного застройщика и правообладателя земельного участка на период его строительства, судами не применены подлежащие применению, по мнению заявителя, статья 25 Закона о регистрации, пункт 7 Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пункт 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), судами не учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2014 по делу N А40-143015/13 по заявлению ГСК "Олимпийская семья +" к Управлению о признании незаконным решения N 22/022/2013-849 от 29.04.2013 об отказе в государственной регистрации права собственности ГСК "Олимпийская семья +" на объект незавершенного строительства, по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д. 2, на земельном участке с кадастровым N 77:07:0014005:0117, об обязании зарегистрировать право собственности на указанный объект с инвентарным номером 2573/90 (03103673), установлено, что заявитель предоставил на регистрацию все необходимые документы; при рассмотрении настоящего дела судами также не учтено, что требование о разделе объекта, указанное судами в качестве единственного препятствия для регистрации права, исполнено инвесторами (Кооперативом и КТ "Социальная инициатива и Компания") до рассмотрения заявления, объект разделен в пропорции 100 % к 0%; по мнению заявителя, договор аренды земельного участка от 27.02.2004 года N М-07-506657 является действующим до настоящего времени, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-126687/09 факт прекращения указанного договора не установлен, при рассмотрении дела N А40-143015/13 судом указано, что договор аренды, заключенный на период строительства объекта, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов КТ "Социальная инициатива и Компания" указывает, что сформулировав самостоятельное основание для отказа в государственной регистрации права собственности, которое отсутствует в оспариваемом ненормативном правовом акте, суд, по существу, подменил собой регистрирующий орган, чем грубо нарушил требования процессуального законодательство, выводы судов о том, что созданный объект принадлежит товарищам на праве долевой собственности и что в отсутствие доказательств раздела объекта между товарищами отказ в государственной регистрации права собственности одного из товарищей на весь объект является законным и обоснованным, противоречит сложившейся судебно-арбитражной практике, при этом, судами не учтено, что поскольку земельный участок для целей строительства выделялся ГСК "Олимпийская семья+", являющемуся застройщиком объекта в соответствии с выданным разрешением на строительство, в соответствии с договором аренды N М-07-506657 от 27.04.2004 без оформления множественности лиц на стороне арендатора, то первичная регистрация права собственности может быть осуществлена исключительно Кооперативом; судами не учтена правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлениях от 28.05.2013 N 17085/12,от 04.06.2013 N 1276/13, согласно которой до момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект в ЕГРП, он является составной частью земельного участка, выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него невозможен; отсутствие доказательств раздела объекта между товарищами, на которое сослался суд в обоснование своего решения, не может препятствовать государственной регистрации права собственности ГСК "Олимпийская семья+" на инвестиционный объект. Более того, такой раздел не может предшествовать первичной регистрации права собственности на объект; судами не учтено, что в рамках дела о банкротстве КТ "Социальная инициатива и Компания" N А40-4680/06 должник обращался с требованием об определении доли в инвестиционным объекте, однако вступившими в законную силу судебными актами иск был отклонен, в том числе, по вышеуказанному основанию; по мнению третьего лица, вывод регистрирующего органа о том, что отсутствие на момент государственной регистрации длящихся земельных правоотношений придает объекту незавершенного строительства признаки самовольной постройки, не основан на нормах статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречит разъяснениям пункта 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), регистрирующим органом не оспаривается наличие у ГСК "Олимпийская семья +" договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, действовавшего в период с 2004 по 2008; ранее отказ регистрирующего органа по аналогичным основаниям был оспорен ГСК "Олимпийская семья+" в Арбитражном суде города Москвы, который, признав эти основания незаконными, отказал в удовлетворении заявления в связи с пропуском срока исковой давности (решение от 07.02.2014 по делу N А40-143015/13).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителей кассационных жалоб, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования жалоб. Представитель кооператива заявил также об отзыве всех, ранее поданных в суд кассационной инстанции, ходатайств об исключении доказательств из материалов дела.

Представители Управления и Правительства Москвы, каждый в отдельности, возражали против доводов кассационных жалоб, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых решения и постановления.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, в целях реализации постановления Правительства Москвы от 18.04.1995 N 318 "О программе массового строительства в Москве многоэтажных гаражей-стоянок", постановления Правительства Москвы от 12.03.1996 N 216 "О Программе массового строительства многоэтажных гаражей-стоянок на 500000 машиномест и организации ее выполнения", постановления Правительства Москвы от 24.02.1998 N 139 "Об ускоренной комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда в квартале 34-35 района Проспект Вернадского" 10.08.2000 между Правительством Москвы, ГСК "Олимпийская семья +" и КТ "Социальная инициатива и Компания" был заключен инвестиционный контракт N 611 (далее - Контракт).

Согласно пункту 2.1 Контракта его предметом являлась реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального гаражного комплекса на 272 машиноместа с помещениями торгового, офисного, спортивного назначения общей площадью 6 000 кв.м. на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, вл.2.

Пунктом 3.1 Контракта предусматривалось следующее распределение площадей в объекте:

- инвесторам 80% машиномест и площадей общего пользования; 100% площадей сервисных служб в соответствии с МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей";

- администрации 20% машиномест на льготных условиях и площадей общего пользования для обеспечения очередников и владельцев законных одноэтажных гаражей-стоянок, переселяемых в многоэтажные при "волновом" методе строительства.

Указанным пунктом также предусмотрено распределение нежилых встроенно-пристроенных помещений торгового, административного, социального и другого назначения в следующем соотношении:

- в собственность инвесторов 60% общей площади;

- в собственность администрации 40% общей площади.

Между Московским земельным комитетом и ГСК "Олимпийская семья+" 27.02.2004 заключен договор аренды N М-07-506657 земельного участка площадью 7 335 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Никулинская, вл.2. Земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды на период строительства многофункционального комплекса с гаражом-стоянкой, временного городка строителей и устройства въезда на стройплощадку на срок до 30.12.2004.

Уведомлением от 18.04.2008 Департамент земельных ресурсов города Москвы расторг договор аренды от 27.02.2004 N М-07-506657 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одностороннее расторжение договора в установленном порядке не оспорено, сделка недействительной не признана.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2010 участник Контракта - КТ "Социальная инициатива и Компания" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2011 по делу N А40-91817/11 Контракт расторгнут.

На момент расторжения Контракта многофункциональный гаражный комплекс по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, вл.2 в эксплуатацию введен не был.

Спорный объект недвижимости учтен как объект незавершенного строительства, инвентарный номер 2573/90(03103673). Согласно кадастровому паспорту от 27.01.2012 площадь застройки объекта 3 441 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 40%, объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 77:77:0014005:0117.

ГСК "Олимпийская семья+" 14.02.2014 обратилось в Управление с заявлением (вх. N 77-77-22/013/2014-844) о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д.2.

Сообщением от 02.04.2014 N 22/013/2014-844 Управление отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д.2, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности является незаконным и нарушает права и законные интересы ГСК "Олимпийская семья +", заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В результате анализа положений заключенного между Правительством Москвы, ГСК "Олимпийская семья +" и КТ "Социальная инициатива и Компания" инвестиционного контракта от 10.08.2000 N 611, суды пришли к выводу, что он является договором простого товарищества (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Отказывая в удовлетворении заявления, суды со ссылкой, в том числе, на пункт 2 статьи 16, пункт 1 статьи 17, 1 статьи 18 Закона о регистрации пришли к выводу, что оспариваемый отказ регистрирующего органа соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку представленные заявителем документы не подтверждали в требуемом законодательством объеме факт возникновения прав у Кооператива, как у одного из инвесторов, в отношении заявленного к регистрации объекта недвижимого имущества.

При этом суды исходили из следующего.

Статьей 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции закона N 427-ФЗ) установлено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных инвестиций", инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 Кодекса имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2011 по делу N А40-91817/11 инвестиционный контракт от 10.08.2000 N 611 расторгнут досрочно, до момента завершения строительства объекта инвестиционной деятельности и до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в порядке пункта 3 статьи 451 Кодекса последствия расторжения Контракта не определены.

Последствия досрочного прекращения договора простого товарищества установлены статьей 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой при прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц. Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 Кодекса. Товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов.

В материалы дела не представлено доказательств произведенного раздела созданного в процессе совместной деятельности имущества - объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д. 2.

Между тем, судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 131 Кодекса, в редакции, действовавшей на дату подачи заявления, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Перечень документов для государственной регистрации содержится в статьях 11, 13, 16, 17 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В силу пункта 3 названной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

В силу пункта 4 названной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи настоящей статьи.

Проверка представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации.

В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона).

Как усматривается из оспариваемого сообщения Управления от 02.04.2014 N 22/013/2014-844, в качестве основания для отказа в испрашиваемой заявителем регистрации указано на следующее.

На регистрацию представлен договор краткосрочной аренды земельного участка от 27.02.2004 N М-070506657 со сроком действия до 30.12.2004. По информации Департамента земельных ресурсов города Москвы, полученной в рамках рассмотрения заявления о государственной регистрации прав на вышеуказанный объект недвижимости, данный договор прекращен в порядке ст. 610 Гражданского кодекса РФ уведомлением от 28.04.2008 N 33-И-07-293/8 и в нестоящее время не действует. Для подтверждения правомерности застройки необходимо наличие длящихся правоотношений на земельный участок с момента консервации объекта до регистрации права собственности на него. В противном случае такой объект незавершенного строительства приобретает признаки самовольной постройки. Не представляется возможным сделать вывод о наличии у ГСК "Олимпийская семья +" права пользования земельным участком для строительства вышеуказанного объекта недвижимости.

Между тем, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, признаком самовольной постройки, в частности, является то, что объект недвижимости создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, спорный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, созданным в процессе реализации инвестиционного контракта от 10.08.2000 N 611, заключенного между Правительством Москвы, ГСК "Олимпийская семья +" и КТ "Социальная инициатива и компания".

При этом условиями Контракта (пункт 5.1.3) предусмотрена обязанность Правительства Москвы (Администрация) предоставить в аренду для целей строительства земельный участок, во исполнение которых ГСК "Олимпийская семья +", выступавшему Застройщиком объекта, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014005:01117, являющийся собственностью города Москвы, на основании договора аренды от 27.02.2004 N М-070506657. Из предмета договора аренды (пункт 2.1) следует, что земельный участок предоставлен ГСК "Олимпийская семья +" на период строительства объекта по адресу: ул. Никулинская, вл. 2.

Учитывая изложенное, вывод регистрирующего органа о том, что отсутствие на момент подачи заявления о государственной регистрации права длящихся земельных правоотношений придает объекту незавершенного строительства признаки самовольной постройки, не основан на законе.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", касающихся применения пункта 4 статьи 25 Закона о регистрации, согласно которой в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, указанное положение закона не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации, срок аренды истек.

Учитывая изложенное, факт прекращения к моменту подачи заявления Кооперативом в регистрирующий орган действия договора от 27.02.2004 N М-070506657 аренды земельного участка, представленного ГСК "Олимпийская семья +" для целей строительства объекта, даже в случае, если данный факт имел место быть, не имеет правого значения для проведения испрашиваемой заявителем регистрации и не мог являться законным основанием для отказа в ней.

Таким образом, для испрашиваемой государственной регистрации заявителем были представлены все необходимые документы, в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в ее проведении.

Учитывая изложенное, оспариваемый отказ Управления не соответствует требованиям Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления, недействительным, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 4 названной статьи Кодекса в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку представленные обществом для испрашиваемой государственной регистрации документы соответствовали требованиям статей 17, 18, 25 Закона о регистрации, отказ в ее проведении по указанным регистрирующим органом в сообщении от 02.04.2014 N 22/013/2014-844 основаниям не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Выводы судов о необходимости произвести раздел созданного в процессе совместной деятельности имущества - объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д. 2 несостоятельны, поскольку указанное обстоятельство не было приведено регистрирующим органом в оспариваемом сообщении от 02.04.2014 N 22/013/2014-844 в качестве основания для отказа в испрашиваемой Кооперативом регистрации.

Кроме того, по мнению кассационной коллегии, инвестиционный контракт от 10.08.2000 N 611 между Правительством Москвы, ГСК "Олимпийская семья +" и КТ "Социальная инициатива и компания" неправильно квалифицирован судами как договор простого товарищества. По мнению коллегии, данный контракт является непоименованным в Гражданском кодексе Российской Федерации договором, но даже, если согласиться с выводом судов о квалификации контракта, спорный объект незавершенного строительства не подлежит разделу между участниками контракта, поскольку земельный участок для целей строительства выделялся ГСК "Олимпийская семья+" в соответствии с договором аренды N М-07-506657 от 27.04.2004 без оформления множественности лиц на стороне арендатора, и право аренды данного земельного участка не передавалось кооперативом в качестве вклада в товарищество.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 1, 2, 3, 4 пункта 7 вышеназванного Постановления N 54, при разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего. В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации. Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12, до момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект в ЕГРП, он является составной частью земельного участка, а в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 1276/13, выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него невозможен.

В связи с этим, кассационная коллегия полагает, что первичная регистрация права собственности на упомянутый объект незавершенного строительства готовностью 40% может быть произведена исключительно за ГСК "Олимпийская семья+", являющегося застройщиком спорного объекта в соответствии с выданным разрешением на строительство, а также являющегося лицом, которому был представлен земельный участок на праве аренды под строительство указанного объекта.

Ссылку судов на положения статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции закона N 427-ФЗ) кассационная коллегия признает несостоятельной и противоречащей выводу судов о квалификации упомянутого контракта как договора простого товарищества. Названная норма материального права подлежит применению только в отношении контрактов, заключенных до 1 января 2011 года и являющихся действующими на момент вступления в силу положений Федерального закона N 427-ФЗ. Однако, квалифицируя указанный контракт как договор простого товарищества, суды не учли, что в связи с признанием судом КТ "Социальная инициатива и компания" (одного из товарищей) несостоятельным (банкротом) 20.05.2010, вышеназванный инвестиционный контракт прекратил свое действие в силу закона (статья 1050 Гражданского Кодекса Российской Федерации) до вступления в силу Федерального закона N 427-ФЗ. Последующее расторжение инвестиционного контракта в судебном порядке, в данном случае, не имеет правового значения, поскольку решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2011 по делу N А40-91817/11, по сути, был расторгнут контракт, который уже прекратил свое действие в силу закона.

Учитывая изложенное, правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у судов не имелось.

Поскольку судами установлены все фактические обстоятельства дела и дополнительного исследования доказательств не требуется, но неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия кассационной инстанции полагает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 года по делу N А40-58498/14 отменить.

Заявление Гаражно-строительного кооператива "Олимпийская семья +" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленный письмом от 02.04.2014 N 22/013/2014-844, в государственной регистрации права собственности Гаражно-строительного кооператива "Олимпийская семья +" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0014005:0117 по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д. 2, инвентарный номер 2573/90 (03103673), условный номер 77-77-17/001/2012-053.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию права собственности Гаражно-строительного кооператива "Олимпийская семья +" (ОГРН 1037739313820) на указанный объект незавершенного строительства.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Зверева С.Г. Нужнов