Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 марта 2015 г. N Ф05-2883/15 по делу N А40-82311/2014

г. Москва

30 марта 2015 г.

Дело N А40-82311/14

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - ЗАО "Сбербанк Управление Активами" - Храмешкин А.И., доверенность от 07.03.2014 г., сроком до 31.12.2015 г.

от ответчика - ОАО "Глория Джинс" - не явился извещен,

рассмотрев 23 марта 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Сбербанк Управление Активами" (истец) на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2014 года принятое судьей Филиной Е.Ю., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 года принятое судьями Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,

по иску ЗАО "Сбербанк Управление Активами" (ОГРН 1027739007570)

к ОАО "Глория Джинс" (ОГРН 1026104024737),

о понуждении заключить договор

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Сбербанк Управление Активами" (далее - ЗАО "Сбербанк Управление Активами") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Глория Джинс" (далее - ОАО "Глория Джинс") об обязании заключить краткосрочный договор аренды нежилых помещений, указанных на поэтажном плане в соответствии с приложением N 1 к проекту договора аренды N УА-60/14 под номерами 136, 137 и 138 площадью 408,2 кв.м., находящихся по адресу: Московская обл., г. Химки, Ленинградское шоссе, вл. 5, сроком на 11 месяцев, на условиях проекта договора аренды N УА-60/14.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 309-310, 420, 429, 432, 445, 606-607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчик в нарушение условий заключенного с истцом, выступавшим в интересах Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Коммерческая недвижимость" в качестве доверительного управляющего, договора аренды N УА-8/13 от 31 января 2013 года, содержащего элементы предварительного договора, уклоняется от заключения краткосрочного договора аренды.

Решением от 30 сентября 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции указал на то, что поскольку договор аренды нежилых помещений не может быть отнесен к публичным, предварительный договор между сторонами отсутствует, а договор аренды N УА-8/13 от 31 января 2013 года таковым не является, то оснований для понуждения ответчика к заключению краткосрочного договора аренды не имеется.

Суд также пришел к выводу о возобновлении в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срока действия договора аренды N УА-8/13 от 31 января 2013 года на неопределенный срок, поскольку ответчик в настоящее время владеет и пользуется нежилыми помещениями, при отсутствии на то возражений со стороны истца.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Сбербанк Управление Активами", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, не соответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что договор от 31 января 2013 года является смешанным договором, включающим элементы договора аренды и предварительного договора, однако суды не применили положения пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, договор от 31 января 2013 года не был возобновлен на неопределенный срок, так как направление истцом ответчику проектов договоров аренды, отличающихся по условиям от договора от 31 января 2013 года, означает отсутствие у истца намерения продолжить с ответчиком арендные отношения на условиях договора от 31 января 2013 года. Более того, фактическое пользование помещениями не прекращает обязательств из предварительного договора.

Заявитель также ссылается на нарушение судами норм процессуального права и намерении по собственной инициативе изменить предмет и основание иска. Так, заявитель считает неправильным вывод суда первой инстанции о том, что истец путем предъявления настоящего иска не согласен с пользованием ответчиком помещением на прежних условиях оплаты. Между тем, предметом иска по настоящему делу не является требование об изменении условий договора в части арендной платы и заявить такое требование невозможно ввиду окончания 31 декабря 2013 года срока действия договора от 31 января 2013 года. Предметом иска является требование о понуждении к заключению после 31 декабря 2013 года нового договора аренды на новый срок с другой ставкой арендной платы на основании заключенного сторонами предварительного договора в составе смешанного договора от 31 января 2013 года.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.

Кассационным судом направлена в адрес ОАО "Глория Джинс" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению ответчика, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 07 августа 2013 года (взамен ранее выданных в 2008, 2010 г.г.) нежилые помещения N N 2, 4, 6, 7, общей площадью 2817,40 кв.м., этаж 2, адрес объекта: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5 принадлежат на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев "Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Коммерческая недвижимость" под доверительным управлением ЗАО "Сбербанк Управление Активами" (л.д.10, т.1).

ЗАО "Сбербанк Управление Активами" осуществляет доверительное управление имуществом Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Коммерческая недвижимость".

31 января 2013 года между ЗАО "Сбербанк Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и ОАО "Глория Джинс" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N УА-8/13, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 422,3 кв.м., расположенные на втором этаже здания, находящегося по адресу: г. Химки, Ленинградское шоссе, владение 5, ТЦ "Лига", арендатор обязался принять помещения во временное владение и пользование и уплатить за их использование арендную плату.

Пунктом 12.1 (а) договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до более ранней из следующих дат: 31 декабря 2013 года или даты государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Для целей настоящего договора под термином "долгосрочный договор" стороны понимают договор аренды, который стороны обязуются заключить не позднее 45 рабочих дней с даты получения арендодателем кадастрового паспорта помещения, на условиях, аналогичных условиям настоящего договора, за исключением срока аренды помещения, который составит 5 лет с даты заключения долгосрочного договора аренды.

Согласно пункту 12.1 (б) договора в случае, если до 31 декабря 2013 года указанный долгосрочный договор не будет зарегистрирован, стороны обязуются не позднее 31 декабря 2013 года подписать новый краткосрочный договор аренды на новый срок на условиях, аналогичных условиям настоящего договора.

Помещения переданы арендатору по акту приемки-передачи от 01 февраля 2013 года.

Истец 29 ноября 2013 года направил ответчику по электронной почте проект краткосрочного договора аренды для согласования.

Письмом исх. N 1198/13 от 24 декабря 2013 года истец направил ответчику для подписания два экземпляра договора аренды нежилых помещений N УА-283/13 от 20 декабря 2013 года. Данное письмо получено ответчиком 25 декабря 2013 года, о чем имеется отметка на письме.

Письмом исх. N 629/14 от 21 апреля 2014 года истец повторно предложил рассмотреть вопрос об оформлении арендных отношений путем подписания нового краткосрочного договора аренды нежилых помещений на срок 11 месяцев, приложив 2 экземпляра договора.

Обращаясь в арбитражный суд с требованием об понуждении ответчика заключить договор аренды, истец ссылается на необоснованное уклонение ответчика от заключения нового краткосрочного договора аренды нежилых помещений, несмотря на то, что договор от 31 января 2013 года содержал элементы предварительного договора.

При этом, как указывал истец, после 31 декабря 2013 года ответчик продолжал пользоваться помещениями и истец не возражал против их использования ответчиком, так как рассчитывал, что последний подпишет новый краткосрочный договор аренды и отношения сторон продолжатся на новых условиях.

Суды обеих инстанций руководствуясь положениями статей 421,429,445 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об отсутствии у истца права понуждать ответчика к заключению договора и отсутствии правовых оснований для обязания ответчика заключить краткосрочный договор аренды ввиду того, что публичным он не является, предварительного договора сторонами заключено не было.

Между тем, с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае суды обеих инстанций не дали оценку условиям заключенного между сторонами договора аренды от 31 января 2013 года с позиции указанных правовых норм.

Между тем, в пункте 12.1 (а) договора от 31 января 2013 года стороны согласовали, что он вступает в силу с момента его подписания и действует до более ранней из следующих дат: (а) 31 декабря 2013 года или (б) даты государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Для целей настоящего договора под термином "Долгосрочный договор аренды" стороны понимают договор аренды, который стороны обязуются заключить не позднее 45 рабочих дней с даты получения арендодателем кадастрового паспорта помещения на условиях, аналогичных условиям настоящего договора, за исключением сока аренды помещения, который составит 5 лет с даты заключения долгосрочного договора аренды.

В пункте 12.1(б) договора от 31 января 2013 года стороны договорились о том, что в случае, если до 31 декабря 2013 года указанный долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, стороны обязуются не позднее 31 декабря 2013 года подписать новый краткосрочный договор аренды на новый срок на условиях, аналогичных условиям настоящего договора. Стороны также договорились о том, что стоимость аренды, установленная в новом краткосрочном договоре аренды, индексируется на 10%.

Таким образом, толкование условий договора аренды от 31 января 2013 года позволяет сделать вывод о том, что этот договор по своей правовой природе фактически являлся смешанным договором, содержащим элементы договора аренды о передаче и использовании помещений на срок до 31 декабря 2013 года (пункты 3.1.2,3.4.1,4.1,5.1 и др.) и предварительного договора, обязывающего стороны заключить краткосрочный договор аренды не позднее 31 декабря 2013 года (п. 12.1 (б)).

Заключение такого договора сторонами не противоречит действующему законодательству.

Следовательно, стороны связали себя определенными договорными обязательствами, которые должны в силу положений статей 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации исполняться надлежащим образом, и обоюдно выразили намерение закрепить свои обязательства посредством заключения долгосрочного договора аренды либо в случае отсутствия его государственной регистрации до 31 декабря 2013 года путем заключения краткосрочного договора аренды не позднее 31 декабря 2013 года.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года N402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Таким образом, суды в данном случае не учли, что в предпринимательских отношениях, в частности в сфере арендных отношений, сложилась практика заключения смешанных договоров, и то, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору, дает контрагенту право в судебном порядке потребовать принудительного заключения договора.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии у истца права на понуждение ответчика заключить краткосрочный договор аренды сделаны без учета правовых подходов, выработанных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при аналогичных ситуациях (постановления N 402/09 от 14 июля 2009 года, N 9798/12 от 15 января 2013 года), при неправильном толковании условий договора аренды от 31 января 2013 года и являются ошибочными, так как не основаны на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 6 данной статьи установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Следовательно, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Таким образом, исходя из системного толкования положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК Российской Федерации). В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Данные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 1653-О-О).

В данном случае, как установили суды обеих инстанций, 07 августа 2013 года было выдано свидетельство о государственной регистрации права (повторно, взамен ранее выданных) и 29 ноября 2013 года истец направил ответчику проект краткосрочного договора аренды для его согласования.

Ввиду того, что отказ в иске был основан на неправильных выводах судов об отсутствии у истца права на понуждение ответчика заключить краткосрочный договор аренды, суды не обсуждали вопрос о соответствии проекта договора аренды N УА-60/14, предложенного истцом, условиям пункта 12.1 (б) договора аренды N УА-8/13 от 31 января 2013 года ( с учетом положений п.п.1,3 ст. 429 ГК во взаимосвязи с нормами ст.432 ГК РФ и правовой позиции ВАС РФ, высказанной в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.1997), а также вопрос о применении правил пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 445 этого же Кодекса, регулирующих спорные отношения сторон.

В этой связи судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо проверить предложенный истцом проект краткосрочного договора аренды на предмет его соответствия условиям пункта 12.1 (б) договора аренды от 31 января 2013 года, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2014 год и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 года по делу N А40-82311/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Комарова О.И. Русакова