Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2015 г. N Ф05-3750/15 по делу N А40-128313/2013

г. Москва

23 апреля 2015 г.

Дело N А40-128313/13-112-1125

Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 23.04.2015 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е. А.,

судей Кузнецова В. В., Петровой В. В.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ТСЖ "Первомайское-3" - Андросов И.В. - дов. от 12.01.15 б/н ср. до 31.12.15, Зимарев О.Р. - дов. от 12.01.15 N б/н до 31.12.15,

от ответчика, ОАО "Молодежный жилой комплекс Фармагрупп" - Арабова Т.Ф. - дов. от 23.10.14 б/н ср. на 1 год, Коротоножкина И.С. - Васильева Н.А. - дов. от 07.05.14 N 77АБ37544978 ср. на 1 год зар. в рN 2-1143, Правительство Москвы - Дубчак Р.В. - дов. от 17.02.2015 N 4-47-197/5, ДГИГМ - Дубчак Р.В. - дов. от 30.12.14 N 33-Д-871/14

рассмотрев 16.04.2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу

ТСЖ "Первомайское-3"

на решение от 04.07.2014 г.

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Зубаревым В.Г.,

на постановление от 26.12.2014 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,

по иску (заявлению) ТСЖ "Первомайское-3"

о признании н/д сделок и применении последствий

к ДГИГМ, ОАО "Молодежный жилой комплекс Фармагрупп", Коротоножкиной И.С., Правительству г. Москвы, Коровашковой О.И., Управление Росреестра по Москве, Клепиковой Е.М.,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Первомайское-3" (далее - ТСЖ, истец) обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), ОАО "МЖК ФАРМАГРУПП", Коротконожкиной И.С., Правительству Москвы? в котором просит признать недействительной ничтожную сделку - п. 6, п. 7 в части распределения полезной нежилой площади и не входящей в общую площадь Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 23.10.1997 г. N 7-Ж-97 (реестровый N 13-000001-5301-0013-00000-97) по строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Измайловский бульвар, д. 50 в части нежилой площади и площади подземной автостоянки от 16.10.2012 г.; применить последствия недействительной ничтожной сделки: признать недействительной (ничтожной) сделку по переходу права собственности на помещение технического этажа общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: г. Москва, Измайловский б-р, д. 50) между ОАО Фармагрупп и Коровашковой О.И.; признать недействительной (ничтожной) сделку по переходу права собственности на помещение технического этажа общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: г. Москва, Измайловский б-р, д. 50) между Коровашковой О.И. и Коротконожкиной И.С, которая не является добросовестным приобретателем спорного имущества в виде помещений технического этажа, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, так как крайне малый срок между покупкой и последующей продажей давали основание усомниться в правомочиях продавца на отчуждение технического этажа; признать недействительной (ничтожной) сделку по переходу права собственности на нежилое помещение общей площадью 39,6 кв. м (помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53) Клепиковой Елене Михайловне; признать недействительной (исключить) запись о приобретении права собственности на помещение нежилое Коротконожкиной И.С, общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: г. Москва, Измайловский б-р, д. 50) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать недействительной (исключить) запись о приобретении права собственности на помещение нежилое Клепиковой Е.М., общей площадью 39,6 кв. м (помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; истребовать помещение технического этажа а именно: помещение нежилое, общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI -комнаты с 8 по 13, адрес: г. Москва, Измайловский б-р, д. 50) из чужого незаконного владения Коротконожкиной И.С.; истребовать помещение нежилое общей площадью 39,6 кв. м (помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53) из чужого незаконного владения Клепиковой Е.М., признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в жилом многоквартирном доме, на следующие помещения: помещение N I, этаж пэ 2, номер комнаты 69, помещение техническое площадью 24,4 кв. м; помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53, помещение техническое площадью 39,6 кв. м; помещение нежилое, общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: г. Москва, Измайловский б-р, д. 50); помещение нежилое, общей площадью 200,6 кв. м, (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 1 по 6, адрес: г. Москва, Измайловский б-р, д. 50).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

На принятые судебные акты ТСЖ "Первомайское-3" подана кассационная жалоба, в которой заявитель указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, в связи с чем просил отменить оспариваемые судебные акты полностью и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, в том числе на то, что суды при вынесении судебных актов неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи, с чем неверно применили нормы материального и процессуального права (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36,45,46, 135, 138 ЖК РФ, п. 5 ст. 16 Ф.З. от 30.12.2004 N 214-ФЗ ст. 4,82 АПК РФ), нарушили единообразие судебной практики. Заявитель указал, что выводы судов об отсутствии у ТСЖ полномочий на обращение в суд с настоящим иском противоречат действующему законодательству РФ. По мнению заявителя, судами при вынесении судебных актов не принято во внимание то обстоятельство дела, что на момент регистрации ответчиком - ОАО "Молодежный жилой комплекс Фармагрупп" права собственности на спорные нежилые помещения (16.10.2012 г.), таковые уже выступали в силу закона объектом права общей долевой собственности собственников квартир, а потому, с учетом принципа исключительности права собственности, не могли также находиться и в индивидуальной собственности ответчика - Коровашковой О.И., и ответчика - Клепиковой Е.М., то есть суды фактически признали застройщика единоличным собственником имущества, являющегося общим долевым имуществом многоквартирного дома. В свою очередь, ответчиками не был представлен Акт ввода в эксплуатацию объекта на спорные помещения, подтверждающий факт завершенного строительства спорных помещений, самостоятельных в использовании от общего имущества многоквартирного дома, и возведенных исключительно на деньги застройщика (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 16030/13). Заявитель отметил, что ссылка судов в судебных актах на экспертное заключение противоречит ст. 82 АПК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", а ООО "Технопроект-Юкс" не привлечен судом в качестве экспертной организации и не предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения. Кроме того, заявитель отметил, что помещения являются техническими и не могут принадлежать кому-то одному. Заявитель также привел иные доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя кассационной жалобы поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители Коротконожкиной И.С., ДГИГМ, Правительства Москвы, ОАО "Молодежный жилой комплекс Фармагрупп" возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Мотивированные отзывы Коротконожкиной И.С. и ОАО "Молодежный жилой комплекс Фармагрупп" приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующее в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Иных отзывов на кассационную жалобу для приобщения к материалам дела лицами, участвующими в деле, представлено не было.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Высшего арбитражного суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Согласно п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда (ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Из ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, в том числе, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Вместе с тем, принимая настоящие судебные акты, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.

В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, принимая настоящие судебные акты судам необходимо было установить, соблюдались ли равные права сторон (пропорциональное соотношение) при распределении помещений с учетом того, что общая собственность так или иначе принадлежит собственникам без каких-либо соглашений, в связи с чем при распределении помещений стороны не должны были включать помещения, которые относятся к общей долевой собственности.

Кроме того, принимая настоящие судебные акты, судам первой и апелляционной инстанции судам надлежало определить момент ввода в эксплуатацию дома (спорных помещений): выяснить, были ли на момент распределения полезной нежилой площади и на момент ввода в эксплуатацию спорные помещения предназначены для самостоятельного использования либо они предназначались для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

При этом необходимо учесть, для каких целей первоначально предназначались спорные помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, а также иных документов, в том числе, документов технического учета.

При этом квалификация спорных помещений как не имеющих самостоятельного назначения влияет на возможность и правомерность отчуждения таких помещений в собственность третьих лиц.

Кроме того, судами при рассмотрении спора не исследован вопрос о том, как использовались спорные помещения после ввода в эксплуатацию дома, а также не дана оценка доводам истца о наличии у спорных помещений признаков правового режима общего имущества многоквартирного дома.

Представленные истцом в обоснование своей позиции документы, должным образом судом не исследовались и оценка им не давалась, в связи с чем судом не были установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Таким образом, поскольку между сторонами по делу существует спор в отношении принадлежности спорных помещений к общему имуществу, и из представленных в материалы дела документов невозможно четко установить данное обстоятельство, то суду необходимо было рассмотреть вопрос о назначении строительно-технической экспертизы с постановкой четких вопросов.

Поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых судебных актах надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене.

Суд кассационной инстанции полагает необходимым указать на то, что вывод судов о том, что истцом не представлены доказательства того, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме уполномочивали истца на предъявление иска требует дополнительной проверки.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных исковых требований, рассмотреть вопрос о назначения по делу экспертизы с целью установления технических характеристик спорных помещений и возможных способов их эксплуатации, после установления вышеуказанных обстоятельств, случае необходимости предложить истцу уточнить исковые требования, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, указав в судебном акте мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, дать оценку оспариваемым сделкам на предмет их соответствия требованиям закона, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

В зависимости от принятого судебного акта судам надлежит рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 г. по делу N А40-128313/13-112-1125 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

В.В.Кузнецов В.В.Петрова