Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2015 г. N Ф05-4099/15 по делу N А41-33879/2014

г. Москва

13 мая 2015 г.

Дело N А41-33879/14

Резолютивная часть постановления объявлена 6 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Администрации городского округа Балашиха Московской области: Озерова А.А., дов. от 25.12.2014,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Компания Балторг": Николко В.И., дов. от 07.07.2014,

рассмотрев 6 мая 2015 года в судебном заседании кассационную

жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Балторг"

на постановление от 27 января 2015 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Огурцовым Н.А.,

по иску Администрации городского округа Балашиха Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Балторг"

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Балторг" (далее -ООО "Компания Балторг", ответчик) о взыскании в доход бюджета городского округа Балашиха задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06 за период с 19.11.2013 по 2 квартал 2014 года в размере 7 887 758 руб. 98 коп., пени за период с 16.12.2013 по 13.08.2014 в размере 477 427 руб. 64 коп. (с учетом принятых судом уточнений требований).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.10.2014 по делу N А41-33879/14 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Компания Балторг" в пользу Администрации взыскана сумма задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06 за период с 19.11.13 по второй квартал 2014 года в размере 3 051 962 руб. 04 коп., а также пени за просрочку оплаты арендных платежей по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06 за период с 16.12.2013 по 13.08.2014 в размере 262 629 руб. 32 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.01.2105 решение суда отменил, удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Законность принятого постановления проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Компания Балторг", которое просит отменить постановление, изменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении требований за 4 квартал 2013 года в размере 8 220 руб. 52 коп., неустойки в размере 2 807 руб. 31 коп., а также исключить из решения вывод суда первой инстанции о неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению.

В обоснование кассационной жалобы ООО "Компания Балторг" указывает на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводы судов обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неприменение судом абз. 3 п. 3.5 договора, в соответствии с которым исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления об изменении арендной платы, направленного арендатору.

Заявитель полагает, что применение двукратной базовой арендной платы (Аб) к правоотношениям по арендной плате за 1 квартал 2014 года является ошибочным, противоречащим в п. 2 ст. 2 Закона Московской области от 02.10.2013 N 11672013-03, поскольку суд установил факт неиспользования земельного участка со ссылкой на акт обследования земельного участка от 31.07.2014.

По мнению заявителя, договором аренды срок освоения земельного участка не установлен, в связи с чем, применение арендодателем двукратной базовой ставки является необоснованным.

Заявитель также ссылается на неверный расчет суммы неустойки, произведенный судом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Компания Балторг" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Администрации возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.09.06 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодателем) и ЗАО "ТИАМО" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 01028-Z (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 465 766 кв.м. с кадастровым номером 50:15:080703:0013, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенный вид использования: для размещения складского комплекса, расположенный по адресу: Московская обл., Балашихинский район, восточнее дер. Соболиха.

Согласно п. 3.3. договора арендная плата вносится до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с п. 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области и органом местного самоуправления, а также в случаях, указанных в п. 3.6. договора, в иных случаях, предусмотренных законом, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор.

Согласно п. 3.6. договора аренды размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ и Московской области.

По дополнительному соглашению от 15.06.2009 N 1 права арендодателя по договору N 01028-Z от 20.09.2006 перешли к Администрации городского округа Балашиха Московской области.

Как следует из материалов дела, 23.04.2013 между ЗАО "ТИАМО" и ООО "ДРК" было заключено соглашение о перенайме земельного участка с кадастровым номером 50:15:080703:0013.

ООО "ДРК" по соглашению о перенайме земельного участка от 18.10.2013 передало права и обязанности арендатора по договору аренды ООО "Компания Балторг". Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 19.11.2013.

За период с 19.11.2013 по 2 квартал 2014 года истец произвел платежи на сумму 345 261 руб. 70 коп. по платежному поручению N 11 от 26.12.13 и 1 432 055 руб. 42 коп. по платежному поручению N 2 от 24.07.14.

Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, арендная плата вносилась в неполном объеме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что для расчета арендной платы истцом правомерно применен двукратный базовый размер арендной платы.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона Московской области N 116/2013-ОЗ от 02.10.13 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год" за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

Согласно п. п. 1.2, 1.3 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:15:080703:0013 предоставлялся свободным от каких-либо объектов недвижимости для размещения складского комплекса.

Суд установил, что с момента заключения договора аренды прошло более восьми лет, в течение которых на земельном участке с кадастровым номером 50:15:080703:0013 работы, связанные с его целевым назначением, строительством и размещением складского комплекса, не были осуществлены. Данный факт подтверждается актом обследования земельного участка от 31.07.14, составленным представителями Управления имущественных отношений администрации городского округа Балашиха, из которого следует, что на арендуемом ООО "Компания Балторг" земельном участке произрастают зеленые насаждения.

Как правильно указал апелляционный суд, по условиям соглашения о перенайме земельного участка от 18.10.13 к ООО "Компания Балторг" с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:080703:0013 одновременно перешли обязанности по целевому использованию данного объекта недвижимости, то есть строительству на нем складского комплекса.

Ответчик не представил доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования по вине арендодателя.

Отклоняя доводы ответчика о необходимости уведомления арендатора об изменении расчета арендной платы, апелляционный суд указал, что изменение базового размера арендной платы по инициативе истца подпадает под действие п. 3.5. договора, согласно которому стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории (разрешенного использования) земельного участка.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что предварительного уведомления ООО "Компания Балторг" об изменении размера арендной платы не требовалось.

Кроме того, как следует из журнала выдачи расчетов арендной платы на 2014 год, уведомление об изменении размера арендной платы было получено 23.04.2014 представителем ответчика по доверенности Фокиным.

С момента получения указанного уведомления ответчик не лишен был возможности заявить возражения по поводу нового размера арендной платы, однако таких возражений арендодателю не представил.

Проверив представленный истцом расчет задолженности за заявленный период, с учетом применения двукратного базового размера арендной платы, апелляционный суд признал его верным и обоснованным.

Учитывая отсутствие доказательств осуществления платежей в полном объеме ответчик, апелляционный суд удовлетворил требование о взыскании задолженности в размере 7 887 758 руб. 98 коп.

Согласно п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

С учетом ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, апелляционный суд также признал правомерным начисление арендодателем неустойки за период с 16.12.2013 по 13.08.2014 в размере 477 427 руб. 64 коп.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их как несостоятельные.

По общему правилу, закрепленному в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В соответствии со ст. 386 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Вместе с тем, являясь лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой риск, действуя добросовестно и разумно, ответчик должен был предвидеть и объективно оценивать последствия принятия на себя обязательств арендатора по договору аренды, в том числе обязательства по целевому использованию земельного участка, размещению на участке складского комплекса.

Таким образом, по соглашению о перенайме земельного участка от 18.10.13, к истцу перешли все права и обязанности по договору, в том числе обязанность по целевому использованию данного земельного участка, строительству на нем складского комплекса.

Судебная коллегия соглашается с выводом апелляционного суда о неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению, поскольку в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие использование арендатором земельного участка в целях предусмотренных договором, осуществление строительства и размещения на нем складского комплекса, и опровергающие представленный истцом акт обследования земельного участка от 31.07.2014, составленный представителями Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха.

Из материалов дела следует, что с момента предоставления участка в аренду ни нынешний арендатор, ни его предшественники не приступили к использованию земельного участка по его целевому назначению - строительству складского комплекса.

Обстоятельство неиспользования земельного участка отражено в акте от 31.07.2014, подписанном представителями структурного подразделения Администрации городского округа Балашиха - Управления имущественных отношений, что не опровергнуто ответчиком.

Судебной коллегией отклоняется довод о том, что запись в Журнале выдачи расчетов арендной платы за землю 2014 год не может подтверждать уведомление ответчика об изменении размера арендной платы.

Повторно рассмотрев настоящее дело, апелляционный суд оценил представленные в материалах дела доказательства и признал и достаточными для признания факта вручения уведомления ответчику.

В силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого постановления, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 года по делу N А41-33879/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

О.И.Комарова О.И.Русакова