Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2014 г. N Ф05-15594/13 по делу N А40-164499/2012

город Москва

04 февраля 2014 г.

Дело N А40-164499/12

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Стрельникова А.И., Зверевой Е.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: открытого акционерного общества "Стиль Мастер" - Маляров В.С. по дов. от 11.12.2012,

от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Арутюнян Б.С. по дов. от 30.12.2013,

от третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы - Стогова А.А. по дов. от 27.12.2013,

рассмотрев 28 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - открытого акционерного общества "Стиль Мастер"

на решение от 27 июня 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Ким Е.А.,

и постановление от 04 сентября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Поташовой Ж.В., Яковлевой Л.Г., Мухиным С.М.,

по заявлению открытого акционерного общества "Стиль Мастер"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество,

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ: открытое акционерное общество "Стиль Мастер" (далее - заявитель, ОАО "Стиль Мастер") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган) с заявлением:

- о признании незаконным решения, оформленного письмом от 09.11.2012 N 12/027/2012-50, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от города Москва к ОАО "Стиль Мастер" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Новогиреевская ул., д. 4, корп. 1 общей площадью 274,1 кв.м., кроме того, 4,9 кв.м. (пандус), не входящую в общую площадь;

- о признании права собственности ОАО "Стиль Мастер" на указанное недвижимое имущество и об обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать право собственности ОАО "Стиль Мастер" на данное имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы) (далее по тексту- Департамент).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 июня 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2013 года, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, заявитель обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что судами не учтено, что нежилые помещения общей площадью 246, 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, д. 4, корп. 1, были внесены в качестве вклада в уставной капитал ОАО "Стиль Мастер" на основании Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 23.03.2003 N 1381-Р "О создании ОАО "Стиль Мастер"; на основании статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон о регистрации), Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вышеупомянутое Распоряжение и Постановление Правительства Москвы от 16.07.2002 N 559-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте имущества города Москвы" являлись основанием для регистрации права собственности заявителя на заявленный к регистрации объект недвижимости. Как указывает заявитель, документы, необходимые для идентификации заявленного к регистрации объекта были им представлены. По мнению заявителя, из представленных на регистрацию документов следует, что изменение площади объекта произошло за счет учета изменений при проведении текущей инвентаризации, при наличии соответствующего разрешения на перепланировку, а также за счет учета ранее не учтенной площади витрины (17 кв. м.), право собственности на которую, было зарегистрировано за городом Москвой в 2012 году, между тем, фактически спорное помещение как на момент его передачи заявителю, так и на текущий момент остается неизмененным, так как витрина площадью 17 кв. м. и основное помещение площадью 257, 1 кв. м. являются единым неразделенным помещением, переданным заявителю.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя по делу и третьего лица, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель регистрирующего органа возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ОАО "Стиль Мастер" и Департамент имущества города Москвы обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением (вх. N 7 7-7 7-12/027/2012-50) для государственной регистрации перехода права собственности от города Москва к ОАО "Стиль Мастер" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Новогиреевская ул., д. 4, корп. 1.

В качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости в регистрирующий орган были представлены: копия Распоряжение Департамента от 23.03.2003 N 1381-р "О создании ОАО "Стиль Мастер", копия Соглашения о расторжении договора аренды от 23.12.1997 N 04-842 на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Новогиреевская ул., д. 4, корп. 1, договор купли-продажи ценных бумаг от 20.10.2004., справка б/н Восточного ТБТИ от 20.01.2011, согласно которой в части помещений II и III, расположенных в подвале и на 1 этаже, соответственно, здания по адресу: г. Москва, Новогиреевская ул., д. 4, корп. 1, изменилась площадь и нумерация комнат. По состоянию на 05.12.2000 их общая площадь составляла 246,5 кв.м., по состоянию на 17.01.2011 -274,1 кв.м.

Письмом регистрирующего органа от 09.11.2012 N 12/027/2012-50 в испрашиваемой регистрации отказано со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Полагая, что указанный отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемого решения регистрирующего органа требованиям действующего законодательства и об отсутствии нарушений прав и законных интересов заявителя.

При этом суды исходили из несоответствия площади объекта недвижимости, указанной в Распоряжении Департамента от 23.03.2003 N 1381- р (246, 5 кв. м.), заявленной заявителем к регистрации права (274, 1 кв. м.), а, следовательно, из невозможности идентифицировать объект, указав на следующее.

Согласно преамбуле Распоряжения Департамента от 23.03.2003 N 1381-р, ОАО "Стиль Мастер" учреждается Департаментом совместно с ООО "КЛАКСОН-АВТО", заключившим договор от 23.12.1997 N 04-842 на аренду нежилых помещений по Новогиреевской ул., д. 4, корп. 1, площадью 246,5 кв.м. с правом выкупа, в соответствии с Федеральными законами "Об акционерных обществах", "О приватизации государственного и муниципального имущества" и с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.2002 N 707 "О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенного до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В соответствии с положениями указанных в Распоряжении Департамента от 23.03.2003 N 1381-р нормативных правовых актов, выкуп арендованного имущества возможен при соблюдении условий, установленных в пункте 12 статьи 43 Закона о приватизации.

В соответствии с данной нормой права, в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу Закона о приватизации выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества:

1) в сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;

2) в течение шести месяцев с даты вступления в силу Закона о приватизации, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством: внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда; заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

В случае если по истечении сроков, установленных договором или настоящим пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Дополнительными документами от 23.10.2012 вх. N 77-77-12/034/2012-59 в материалы дела представлена заявка исх. N 27/10-2002 от 29.11.2002 ООО "Клаксон-Авто" (вх. Департамента N 50568/02 от 04.12.2002) с просьбой о создании акционерного общества (с долей города Москвы).

Однако Закон о приватизации вступил в силу 26.04.2002, соответственно, предусмотренные им 6 месяцев с момента вступления закона в силу истекли 26.10.2002.

Представленная в материалы дела заявка исх. N 27/10-2002 от 29.11.2002 была подана ООО "Клаксон-Авто" в нарушение установленных законом сроков, таким образом, предусмотренное договором аренды от 23.12.1997 N 04-842 право выкупа арендованного имущества утратило силу.

Согласно п.п.1-4 вышеуказанного Распоряжения Департамента, арендованное ООО "КЛАКСОН-АВТО" недвижимое имущество по адресу: Новогиреевская ул., д. 4, корп. 1, площадью 246,5 кв.м., вносится Департаментом в качестве вклада в уставный капитал учреждаемого ОАО "Стиль Мастер", а ООО "КЛАКСОН-АВТО" предоставляется право первоочередного приобретения принадлежащих городу Москве акций ОАО "Стиль Мастер".

В аренду ООО "КЛАКСОН-АВТО" по договору аренды от 23.12.1997 N 04-842 передавалось нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, д. 4, корп. 1, площадью 247,2 кв.м.

По данным регистратора в ЕГРП отсутствуют сведения о правах на объекты недвижимости по указанному адресу, с площадью как 247,2 кв.м., так и с площадью 246,5 кв.м. При этом 20.04.2012 в ЕГРП открыт подраздел 1-3 на объект недвижимости, идентифицируемый адресом г. Москва, Новогиреевская ул., д. 4, корп. 1, площадью 274,1 кв.м. (условный N 77-77-03/028/2012-177), образованный путем объединения двух самостоятельных объектов недвижимости, расположенных по этому адресу с площадью 257,1 кв.м. (условный N 77-77-03/071/2006-986) и с площадью 17 кв.м. (условный N 77-77-03/028/2012-081), собственником которого является город Москва, в связи с чем, регистратор не имел возможности идентифицировать объект недвижимости, внесенный в уставный капитал ОАО "Стиль Мастер" в 2003 году.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 указанного Закона).

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 статьи 20 названного Закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие признание в установленном законом порядке недействительным правоустанавливающего документа - Распоряжения Департамента от 23.03.2003 N 1381-р, по условиям которого, в уставный капитал учреждаемого ОАО "Стиль Мастер" вносится арендованное ООО "КЛАКСОН-АВТО" недвижимое имущество по адресу: ул. Новогиреевская, д. 4, корп. 1, площадью 246,5 кв.м., в связи с чем, выводы судов о невозможности идентификации объекта, внесенного в уставный капитал ОАО "Стиль Мастер" в 2003 году в связи с расхождением в указании площади ранее арендованного недвижимого имущества и имущества, переданного в уставный капитал заявителя, является необоснованным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Согласно пункту 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, наряду с другими, относятся: изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Из указанных Правил следует, что краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов на территории регистрационного округа (пункт 23 Правил).

Таким образом, регистрирующий орган вносит запись в Подраздел I только в соответствии с данными, указанными в документах технического учета.

Технический учет объектов недвижимости - это описание существующих объектов недвижимости, таких как здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения. Одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (действующего на момент предъявления заявления о регистрации) техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Осуществление инвентаризации объекта учета с отражением результата инвентаризации в кадастровом паспорте, с точки зрения изменения характеристик объекта учета либо создания объекта недвижимости, возложено на органы государственного технического учета.

В пункте 1 Приложения Г "Правила подсчета общей, полезной, и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания" к Строительным нормам и правилам СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.09.2009 N 390 к СНиП 31-06-2009 предусмотрено, что общая площадь здания определяется как сумма всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

При этом абзацами вторым третьим указанного пункта предусмотрено, что в общую площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания. В общую площадь здания отдельно включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Пунктом 4 Правил установлено, что в общую, полезную и расчетную площади здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

Судами обеих инстанций не дана оценка доводам заявителя о том, что изменение площади объекта произошло за счет учета перепланировки здания, а также за счет учета ранее не учтенных площадей витрины и пандуса, здание по состоянию на 05.12.2000 (площадь 246,5 кв. м.) и по состоянию на 17.01.2011 (площадь 274,1 кв. м.) имеет один и тот же внешний контур без изменения границ. Представленные заявителем документы органа государственного технического учета в подтверждение указанных доводов судами также не исследовались и не оценивались.

Таким образом, судами не установлено, подлежат ли техническому учету в соответствии с вышеуказанными строительными нормами и правилами ранее неучтенная витрина и пандус, относится ли изменение площади спорного объекта к изменениям технических или качественных характеристик объекта капитального строительства и подлежит ли оно отражению в учетно-технических и инвентаризационных документах в соответствии с требованиями вышеуказанного Постановления, в связи чем, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что расхождение в площади объекта недвижимости в настоящем случае является признаком, не позволяющим регистрирующему органу индивидуализировать объект и, соответственно, произвести регистрацию перехода права собственности на него, нельзя признать достаточно обоснованным.

Кроме того, как следует из обжалуемых судебных актов, арбитражные суды не рассмотрели требования заявителя в части признании права собственности на спорный объект недвижимости, не дали оценки избранному обществом способу защиты права, исходя из предмета требований и обстоятельств, приведенных в обоснование заявленного требования, а также правомерности его предъявления к регистрирующему органу в рамках настоящего спора, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 53, 56 совестного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При таких обстоятельствах кассационная коллегия признает, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что могло привести к принятию неправильного решения относительно предъявленных требований, в связи с чем, в соответствии с частями 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятые решение и постановление подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, в том числе обстоятельства увеличения площади спорного объекта, установить, являлось ли расхождение в площади объекта недвижимости признаком, не позволяющим регистрирующему органу индивидуализировать объект и, соответственно произвести регистрацию перехода права собственности на него, предложить истцу уточнить заявленные требования. Предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу исковых требований; исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 июня 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2013 года по делу N А40-164499/12 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

А.И. Стрельников Е.А. Зверева