Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 февраля 2014 г. N Ф05-3998/13 по делу N А40-6740/2013

г. Москва

19 февраля 2014 г.

Дело N А40-6740/13-135-64

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Алексеева С.В.

судей Калининой Н.С., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Коренухин Е.С., дов. от 21.10.2013

от ответчика - Карнаух О.Т., дов. от 27.12.2013 N 33-Д-951/13

от третьего лица - Карнаух О.Т., дов. от 27.12.2013 N 4-47-286/32

рассмотрев 12 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 12.07.2013

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Дудкиным В.В.,

на постановление от 28.10.2013

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Красновой С.В., Барановской Е.Н.,

по иску ООО "Автотранспортное предприятие "Автобаза N 7"

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды

третье лицо Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

ООО "Автотранспортное предприятие "Автобаза N 7" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании незаконным одностороннего расторжения Департаментом земельных ресурсов города Москвы договора аренды земельного участка от 26.01.2009 г. N М-06-030592, оформленного уведомлениями от 07.11.2012 г. N РД5-1-38/12-8-(о)-1 от 19.12.2012 г. N 185-1-38/12-8-(0)-3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 иск удовлетворен.

Судом апелляционной инстанции, по ходатайству стороны, в связи с реорганизацией Департамента земельных ресурсов г. Москвы, ответчик заменен на Департамент городского имущества города Москвы.

В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы просят отменить принятые по делу судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в иске; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Заявители полагают, что суды приняли указанные судебные акты с нарушением норм материального права, а именно положения абз.4 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, процессуального права в части выводов судов о принимаемых действиях, направленных на надлежащее исполнение обязательств и отсутствие нарушений условий договора аренды арендатором.

При судебном разбирательстве по кассационной жалобе представитель от заявителей жалобы поддержал изложенные в ней доводы и требования.

Представитель от истца просил оставить судебные акты без изменения как вынесенные в соответствии с законодательством, при правильном применении норм права, кассационную жалобу считает необоснованной.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из материалов дела, в пределах, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления судов.

При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что 26.01.2009 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодателем) и ООО "Автотранспортное предприятие "Автобаза N 7" (арендатором) был заключен договор аренды N М-06-030592 земельного участка для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-сервисного комплекса многофункционального автотехцентра, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старобитцевская, пересечение с ул. Куликовская.

Договор заключен сроком до 09 августа 2056 г.

Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по г. Москве N 77-01/05-7/2004-83.

Согласно п. 4.5 договора арендатору предписано осуществить строительство в срок до 30.06.2009.

07.11.2012 арендодатель уведомил истца о возможном досрочном одностороннем расторжении договора аренды земельного участка и предложил направить свои возражения (уведомление N РД5-1-38/12-8-(о)-1).

Истец направил ответчику свои возражения.

Между тем, 19.12.2012 ответчик уведомил истца о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды (уведомление N 185-1-38/12-8-(0)-3).

Согласно уведомлению о расторжении договора аренды (N РД5-1-38/12-8-(о)-1) в качестве основания расторжения договора аренды указано неисполнение арендатором обязательств по строительству в установленный договором срок (до 30.06.2009), что в силу п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) является существенным нарушением условий договора аренды.

Истец, посчитав, что одностороннее расторжение ответчиком договора аренды земельного участка является незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив обоснованность расторжения договора Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, суды пришли к выводу о недействительности односторонней сделки по расторжению договора в силу ее ничтожности как не соответствующей п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011).

При этом, суды пришли к выводу о том, что одностороннее расторжение договора носит характер злоупотребления правом.

Суд кассационной инстанции находит судебные акты по делу подлежащими отмене, поскольку не может согласиться с выводом судов о недействительности расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Согласно п. 4.5 договора арендатору предписано осуществить строительство в срок до 30.06.2009.

В материалах дела отсутствуют подтверждения о начале и завершении строительства объекта не только на указанную в договоре дату, но и на момент подачи иска - 25.01.2013.

Однако суды не признали данные обстоятельства существенными нарушениями условий договора со стороны арендатора.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

При досрочном расторжении договора аренды земельного участка Департамент земельных ресурсов г. Москвы руководствовался также положениями п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011).

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".

В этой связи выводы судов о недействительности односторонней сделки по расторжению договора в силу ее ничтожности как не соответствующей п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) и о том, что одностороннее расторжение договора носит характер злоупотребления правом противоречит нормам приведенным в законе.

Поскольку земельный участок передан в аренду в 2009 году для строительства объекта, однако в нарушение условий договора строительство объекта не начато, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что требования ООО "АТП "Автобаза N 7" о признании незаконным одностороннего расторжения Департаментом земельных ресурсов города Москвы договора аренды земельного участка от 26.01.2009 г. N М-06-030592, оформленного уведомлением от 07.11.2012 и 19.12.2012 удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенных обстоятельств суд кассационной инстанции на основании ч.ч. 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет судебные акты судов первой и апелляционной инстанций как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, и отказывает ООО "АТП "Автобаза N 7" в исковых требованиях.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2013 года по делу А40-6740/13-135-64 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 года отменить.

В требованиях ООО "АТП "Автобаза N 7" о признании незаконным одностороннее расторжение Департаментом земельных ресурсов города Москвы договора аренды земельного участка от 26.01.2009 г. N М-06-030592, оформленного уведомлением от 07.11.2012 и 19.12.2012 года отказать о признании незаконным одностороннее расторжение Департаментом земельных ресурсов города Москвы договора аренды земельного участка от 26.01.2009 г. N М-06-030592, оформленного уведомлением от 07.11.2012 и 19.12.2012 года отказать.

Председательствующий судья

С.В. Алексеев

Судьи

Н.С. Калинина Н.С. Чучунова