Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2014 г. N Ф05-1842/14 по делу N А41-25337/2013

г. Москва

5 марта 2014 г.

Дело N А41-25337/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н.С.,

судей Алексеева С.В., Дербенева А.А.,

при участии в заседании:

от истца: Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутова - Максягина М.А., дов. N 48/01-24 от 30.12.2013,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Компания "РегионМашТорг" - Крыжанский М.Ю., дов. от 05.12.2013, Сытин А.Б., дов. от 24.12.2013,

от третьего лица: Администрации города Реутова Московской области - не явился, извещен,

рассмотрев 03 марта 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Реутов Московской области

на решение от 03 октября 2013 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,

на постановление от 12 декабря 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Коротковой Е.Н., Катькиной Н.Н., Коноваловым С.А.,

по делу N А41-25337/13 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова Московской области

к ООО "Компания "РегионМашТорг"

третье лицо: Администрация города Реутов Московской области

о расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению мун6иципальным имуществом Администрации г. Реутова (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "РегионМашТорг" (далее - ООО "Компания "РегионМашщТорг", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 252 от 30.10.2003 г.; об обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:0042 истцу по акту приема-передачи.

Исковые требования основаны на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, а именно не исполнением ответчиком обязанности по строительству комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин, не использованием земельного участка по назначению.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2013 года по делу N А41-25337/13, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2013 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды пришли к выводу о том, что из договора аренды не следует обязанность арендатора построить на земельном участке только объекты капитального строительства, предоставленный в аренду спорный земельный участок ответчиком освоен и используется по целевому назначению.

Не согласившись с принятым по делу судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил судебные акты первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела,

В обоснование кассационной жалобы истец указывает, что судами не исследовался вопрос предоставления земельного участка в аренду, неправильно сделан вывод об освоении земельного участка ответчиком, поскольку указанный земельный участок предоставлялся для строительства и размещения капитального строения - многофункционального комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин, в связи с чем на период строительства была установлена льготная ставка арендной платы.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в связи со следующим.

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что 30.10.2003 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (арендодатель) и ООО "Компания "РегионМашТорг" (арендатор) заключен договор аренды N 252 земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010101:0042 площадью 5031 кв.м., категории - земли поселений, для размещения и строительства комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин, со сроком аренды с 01.10.2003 по 30.09.2052 (т.1, л.д.4-7). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю и другое.

В соответствии с п.4.2.2. договора арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением земельного участка, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством РФ, Московской области, нормативными актами органов местного самоуправления. При этом соблюдать следующие сервитуты и другие условия: в соответствии с п.9 плана земельного участка - разрешенное использование/назначение - размещение строительного комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин.

Согласно статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче, неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылается на неиспользование земельного участка по целевому назначению, то есть не осуществлению ответчиком строительства по продаже и техническому обслуживанию автомашин.

Заключением экспертизы ООО "Судебные Экспертизы и исследования", назначенной судом первой инстанции, установлено, что на спорном земельном участке расположен комплекс по продаже автомобилей, включающий в себя заасфальтированную площадку с парковкой по продаже автомобилей и группу некапитальных сооружений для технического обслуживания и продажи автомобилей (строение, возведённое из легких металлических конструкций, основой которых является сборно-разборный металлический каркас, и строения, включающие в себя наномойку и офис по продаже автомобилей, представляющие собой мобильные сооружения контейнерного типа).

На основании указанного экспертного заключения суды пришли к выводу, что спорный земельный участок ответчиком освоен, а из условия договора не следует обязанность арендатора построить на нем объекты капитального строительства.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными, так как противоречат имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии со ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии с подпунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

При этом объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из договора следует, что земельный участок ответчику был предоставлен именно для строительства комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин.

Кроме того, пунктом 8 договора на период строительства, но не более чем до 01 октября 2005 г. установлена льготная ставка арендной платы.

В материалах дела имеются инженерно-геодезические изыскания по съемке площадки под торговый комплекс в г. Реутов, 16 км. Автомагистрали Москва-Н.Новгород, выполненные ООО "Фирма ПКБ".

В соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Как следует из материалов дела, указанный договор заключен на основании постановления Главы города Реутов от 30.09.2003 N 716.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что в соответствии с Постановлением главы города Реутова N 710 от 29.09.2003 ответчик должен был оформить в архитектурно-планировочном управлении г. Реутова задание на проектирование и строительство многофункционального комплекса.

Однако судами указанным фактическим обстоятельствам не дана надлежащая оценка.

Суды, делая вывод о том, что из условия договора не следует обязанность арендатора построить капитальные сооружения на нем, не исследовали обстоятельства предоставления указанного земельного участка ответчику, в том числе был ли земельный участок предоставлен в порядке статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации с предварительным согласованием места размещения объекта.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судами не исследовался вопрос, предпринимал ли ответчик меры к получению разрешения на строительство, имелись ли объективные причины, препятствующие арендатору приступить к строительству комплекса.

Установление данных обстоятельств имеет существенное значение для решения вопроса об ответственности ответчика за нарушение обязательства по договору аренды.

Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить доказательства в и их совокупности, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2013 года по делу N А41-25337/13 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

С.В.Алексеев А.А.Дербенев