Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2014 г. N Ф05-15022/12 по делу N А40-23855/2012

город Москва

03 марта 2014 г.

Дело N А40-23855/12-157-215

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Закрытое акционерное общество "Центроэнергоцветмет" - Антонова С.М., доверенность от 28.10.2013 N 01-28/10; Подавалова Л.Д., доверенность от 20.11.2013 N 020-11/1;

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Мягких Д.К., доверенность от 31.12.2013 N 33-Д-17/14;

от третьего лица - общество с ограниченной ответственностью "Сорг" - не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 26 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 12 сентября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Александровой Г.С.,

на постановление от 28 ноября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Кузнецовой Е.Е.,

по иску Закрытого акционерного общества "Центроэнергоцветмет" (ОГРН 1027739421511, ИНН 7705221210)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720)

3-е лицо Общество с ограниченной ответственностью "Сорг"

о признании незаконным отказа от договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Центроэнергоцветмет" (далее по тексту также - ЗАО "ЦЭЦМ", арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к Департаменту имущества города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, ответчик) о признании незаконным отказа от договора аренды от 19 октября 1999 года N 1-1127/99 нежилого помещения общей площадью 1290,7 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр. 1, оформленного уведомлением от 02 ноября 2011 года N 01-11/005921.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2012 года отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2013 года в порядке процессуального правопреемства произведена замена ответчика - Департамента имущества города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 01 июля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Сорг".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2013 года, иск удовлетворен полностью; признан незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды N 1-1127/99 от 19.10.1999 нежилого помещения общей площадью 1290,7 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр. 1, оформленный уведомлением от 02.11.2011 N 01-11/005921 за подписью заместителя начальника Управления по работе с недвижимостью ЦАО ДИГМ.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2013 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, фактическая передача объекта во временное владение и пользование ЗАО "Центрэнергоцветмет" была осуществлена в 1994 году на основании договора N 1-22392/94. Департамент не участвовал в процессе приема-передачи здания по акту от 01.12.2009 между ЗАО "Центрэнергоцветмет" и ООО "Сорг"; возврата указанного здания от ООО "Сорг" Департаменту не осуществлялось. Таким образом, у Департамента отсутствовали правовые основания для передачи объекта вновь ЗАО "Центрэнергоцветмет"; ключи от здания находятся у ЗАО "Центрэнергоцветмет".

По мнению заявителя кассационной жалобы, отсутствие акта приема-передачи не влияет на характер фактических правоотношений сторон, так как в соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения между сторонами основываются на принципах возмездности и недопустимости неосновательного обогащения. Поэтому обязанность по исполнению условий договора аренды (в том числе, оплата арендных платежей, обязанность принять помещение по акту приема-передачи) зависит от самого факта владения и пользования указанным объектом недвижимости.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - Департамент городского имущества города Москвы в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу истец - ЗАО "ЦЭЦМ" в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - ЗАО "ЦЭЦМ" в лице своих представителей возражал относительно удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенное ООО "Сорг", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явилось, отзыв на кассационную жалобу не представило, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.10.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ЗАО "Центроэнергоцветмет" (Арендатор) был заключен договор на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, N 1-1127/99 (далее по тексту также - договор аренды здания), по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 1.300,8 кв. м, расположенное по адресу: город Москва, ул. Крутицкая, д. 9, стр. 1, квартал 1348; данный договор заключен сторонами на основании ранее заключенного договора аренды N 1-22392/94 от 26.12.1994 г.

Срок действия договора аренды установлен сторонами в п. 2.1 договора и составлял с 01.01.1999 г. по 29.11.2009 г. Договор в установленном порядке зарегистрирован в ЕГРП 06.03.2000 г., что подтверждается регистрационной записью на договоре.

Помещения были переданы истцу в аренду, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

28.09.2009 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы и ЗАО "Центроэнергоцветмет" был заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 1-1127/99 от 19.10.1999 г., в соответствии с условиями которого стороны продлили срок действия договора аренды до 31.07.2015 г. (п. 1) и согласовали общую площадь арендуемых помещений в размере 1.290,7 кв. м. Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию, что подтверждается регистрационной записью на соглашении.

Как установлено судами на основании имеющихся в деле доказательств, 28.12.2009 между Департаментом имущества города Москвы, ЗАО "Центроэнергоцветмет" и ООО "Сорг" был заключен протокол-соглашение о переуступке прав аренды к договору на аренду N 1-1127/99 от 19.10.1999 г., согласно которого права и обязанности по договору аренды в полном объеме перешли от ЗАО "Центроэнергоцветмет" (Арендатор) к ООО "Сорг" как к Новому арендатору.

По акту приема-передачи от 01.12.2009 г. ЗАО "Центроэнергоцветмет" передало ООО "Сорг" нежилое помещение, общей площадью 1290,7 кв. м, расположенное по адресу: город Москва, ул. Крутицкая, д. 9, стр. 1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2010 г. по делу N А40-97096/10-34-856, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение, протокол-соглашение от 28.12.2009 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде передачи ЗАО "Центроэнергоцветмет" во временное владение и пользование по договору аренды от 19.10.1999 г. N 01-01127/99 здания, расположенного по адресу: город Москва, ул. Крутицкая, д. 9, стр. 1.

Из материалов дела усматривается, что 02.11.2011 года за исх. N 01-11/005921 Департамент имущества города Москвы в лице заместителя начальника Управления по работе с недвижимостью Центрального административного округа направил ЗАО "Центроэнергоцветмет" уведомление о расторжении договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора аренды в связи с неуплатой Арендатором арендной платы в течение двух периодов, начиная с мая 2011 года.

Указанный односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды повлек предъявление ЗАО "ЦЭЦМ" иска в арбитражный суд о признании недействительным названного отказа от исполнения договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о признании незаконным отказа от договора аренды, исходил из того, что у ответчика не имелось оснований требовать уплаты арендных платежей, вследствие чего у Департамента отсутствуют основания для одностороннего отказа от договора аренды вследствие невнесения арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что оснований для расторжения договора аренды у ответчика не имелось и признании односторонней сделки - уведомления от 02.11.2011 года за исх. N 01-11/005921 не соответствующей пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 8.3. договора аренды.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судами дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы права; кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, ввиду следующего.

При этом кассационная коллегия отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о том, что объект был передан ЗАО "ЦЭЦМ" в пользование в 1994 году и основания для его повторной передачи Арендатору у Арендодателя отсутствуют.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2010 г. по делу N А40-97096/10-34-856, ЗАО "ЦЭЦМ" передало, а ООО "Сорг" приняло спорное нежилое помещение по акту приема-передачи от 01.12.2009 г., и, следовательно, с указанной даты имущество выбыло из владения истца.

Доказательств, подтверждающих исполнение судебного акта по делу N А40-97096/10-34-856, в части возврата имущества истцу во временное владение и пользование, ни ответчиком, ни 3-м лицом не представлено.

Ссылка на то обстоятельство, что ООО "Сорг" не передавало (не возвращало) Департаменту имущества города Москвы спорное здание, является безосновательной.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязанность по передаче арендованного имущества возложена на Департамент городского имущества города Москвы как на Арендодателя.

Более того, Департамент городского имущества города Москвы являлся стороной протокола-соглашения о переуступке прав аренды к договору на аренду N 1-1127/99 от 19.10.1999 г., признанного недействительным вступившим в законную силу судебным актом, при этом доказательств исполнения указанного решения суда в части применения последствий недействительности сделки в материалы в дела не представлено.

Кассационная коллегия также отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о том, что ключи от помещений находятся у истца, что подтверждается актом осмотра от 13.05.2011 г., и это, по его мнению, свидетельствует о том, что спорные помещения находятся в пользовании ЗАО "ЦЭЦМ".

В силу императивных правил, установленных статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача объекта аренды (здания) должна осуществляться по передаточному акту, а наличие ключей от помещения само по себе не свидетельствует о его приемке Арендатором.

Поскольку доказательства, которые бы свидетельствовали об исполнении решения суда от 07.12.2010 г. по делу N А40-97096/10-34-856 о передаче (возвращении) ЗАО "ЦЭЦМ" спорных помещений в материалах дела отсутствуют, ООО "Сорг" и Департаментом городского имущества города Москвы не представлены, а истец данное обстоятельство отрицает, при этом ответчиком документально не подтвержден факт уклонения ЗАО "ЦЭЦМ" от приемки объекта в аренду, а также об использовании истцом объекта аренды с мая 2011 г., выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у истца правовых оснований для уплаты арендных платежей и, как следствие, об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора аренды вследствие не внесения арендных платежей, являются правомерными.

Также кассационная коллегия находит, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Передача здания арендодателем и принятие его арендатором во временное владение и пользование должно быть оформлено соответствующим документом (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), позволяющим определить конкретную дату передачи объекта аренды во временное владение и пользование арендатору.

В настоящем деле документ, подтверждающий передачу арендатору во временное владение и пользование объекта аренды (здания), не составлялся; доказательства уклонения арендатора от приема объекта аренды в деле отсутствуют; доказательства фактического использования арендатором объекта аренды в деле не имеются.

Таким образом, поскольку ответчик не доказал обстоятельство передачи объекта аренды (здания) арендатору во временное владение и пользование, у арендатора не возникло обязательства по внесению арендных платежей, вследствие чего отказ Департамента от исполнения договора противоречит пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.

Исходя из изложенного, судами полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2013 года по делу N А40-23855/12-157-215,- оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

О.И. Русакова Н.С. Чучунова