Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2014 г. N Ф05-830/14 по делу N А41-25607/2013

город Москва

11 марта 2014 г.

Дело N А41-25607/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Ананьиной Е.А., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "ЛИТО" - Христюк В.С. по дов. от 15.02.2014, Кошелев А.В. по дов. от 21.05.2013,

от ответчика: Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области - неявка, извещено,

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "ЗОДИАК" - неявка, извещено,

рассмотрев 03 марта 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЛИТО"

на решение от 07 августа 2013 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

и постановление от 14 ноября 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Виткаловой Е.Н., Макаровской Э.П., Немчиновой М.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛИТО"

к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области

об обязании заключить договор отчуждения (выкупа) нежилых помещений,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ЗОДИАК",

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "ЛИТО" (далее - истец, ООО "ЛИТО") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее - ответчик, Администрация) с исковым заявлением об обязании заключить договор отчуждения (выкупа) нежилых помещений, размером 905 кв. м., в отдельно стоящем 2-х этажном здании, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЗОДИАК" (далее по тексту - ООО "ЗОДИАК").

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2013 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2013 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в корой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не применена подлежащая применению статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), судами не учтено, что ООО "ЛИТО" до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества арендовал помещение, в отношении которого предъявлен настоящий иск, более двух лет, доказательств наличия у общества задолженности по арендной плате и пеням за период аренды ответчик не представил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы и требования кассационной жалобы.

Представители ответчика и третьего лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между магазином N 45 (арендатор) и Люберецким ПО "Заводом им. Ухтомского" (объединение) заключен договор долгосрочной аренды от 01.06.1991 N 31, согласно которому объединение отдает арендатору помещение в доме N 11 по ул. Митрофанова, г. Люберцы, общей площадью 858,2 кв.м. Согласно п. 2 указанного договора срок аренды определялся на 5 лет с последующим выкупом.

В соответствии с решением Мособлсовета от 15.07.1992 N 11/15 "Об объектах социально-культурного и бытового назначения, передаваемых в муниципальную собственность или оперативное управление районам и городам при приватизации предприятий" здание магазина вошло в перечень объектов соцкультбыта и принято в собственность Администрации района, в связи с чем, 01.01.1994 между ТОО "ЛИТО" (арендатор) и ответчиком (арендодатель в лице Комитета по управлению имуществом Люберецкого района, балансодержатель - ЖКО завода им. Ухтомского) заключен договор N 295, предметом которого являлась сдача арендатору нежилого помещения площадью 884,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11., срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1994 по 01.01.2009.

До истечения срока действия вышеуказанного договора 1 апреля 1997 года между арендодателем в лице Комитета по управлению имуществом Люберецкого района и ТОО "ЛИТО" заключен новый договор N 295, предметом которого являлась сдача арендатору нежилого помещения площадью 884,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11., для использования под магазин и склад, срок действия договора установлен сторонами с 01.04.1997 по 01.04.2009.

Арендованное помещение принадлежит на праве собственности Администрации Люберецкого муниципального района Московской области на основании свидетельств о государственной регистрации права от 15 ноября 2010 года N 50 АБ N 234113 и N 50 АБ N234114.

Вступившим в законную силу 22.12.2008 решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11289/08 договор аренды от 01.04.1997 N 295 расторгнут, суд обязал общество освободить помещение.

Согласно условиям мирового соглашения от 01.09.2009 года, заключенного между Администрацией и обществом, Администрация отказалась от выселения общества из помещения на основании решения суда, а общество, в свою очередь, обязалось в срок до 01.10.2009 года согласовать произведенную в помещении перепланировку, оформить кадастровые паспорта на земельный участок и здание, а также договор аренды земельного участка. При этом доказательств исполнения условий мирового соглашения обществом в материалы дела не представлено.

Согласно протоколу проведения открытого аукциона от 28.05.2013 N 46 право заключения договора аренды имущества по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11, площадью 751,1 кв.м. и 150, 9 кв.м. получило ООО "Зодиак", в материалы дела представлен договор аренды N 1431, предметом которого является помещение литер Б1, пл. 150,9 кв.м., по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11, заключенный 17.06.2013 между Администрацией и ООО "Зодиак".

Исковые требования основаны на статьях 2, 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что договор от 01.06.1991 N 31 расторгнут не был, а в договоре от 01.01.1994 N 295 не устанавливалась правопреемственность ответчика. Кроме того, как указал истец, после расторжения в судебном порядке договора аренды от 01.01.1997 N 295 с согласия Администрации общество продолжало занимать помещение, вносило арендную плату за него, в связи с чем, считает настоящий договор продленным на неопределенный срок.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции со ссылкой на статью 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исходил из того, что истец в настоящее время не является арендатором испрашиваемого помещения в связи с расторжением договора аренды в судебном порядке.

Поддерживая решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что ссылка истца на договор аренды от 01.06.1991 N 31 несостоятельна, поскольку он был заключен до создания общества (28.01.1992), сведений о правопреемстве общества магазина N 45 суду не представлено, при этом арендодателем по указанному договору являлось Люберецкое ПО "Завод им. Ухтомского".

Отклоняя доводы истца о продлении договора аренды от 01.01.1997 N 295 на неопределенный срок, суд указал, что обстоятельство занятия помещения обществом с согласия Администрации после расторжения договора аренды не свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок, поскольку положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в случаях пользования арендатором имуществом после истечения срока действия договора, а не его расторжения по инициативе арендодателя в судебном порядке.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2.1 названной статьи, введенной в действие Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ, заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Частью 3 названной статьи предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, из положений статей 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 названного Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает порядок и сроки заключения договора для тех случаев, когда законами установлена обязанность заключить договор. Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае обращения в суд с иском о понуждении заключить договор истцом должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный названной нормой закона.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах 6 и 7 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному, как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, притом, что если буквальное толкование договора не позволяет определить его содержание, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, а также последующее поведение сторон.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Делая вывод о том, что между сторонами в настоящее время отсутствуют арендные правоотношения в связи с расторжением в судебном порядке договора аренды от 01.01.1997 N 295, суды обеих инстанций не дали оценку действиям сторон (в частности, представленной в материалы дела переписке между ними) после расторжения указанного договора на предмет заключения нового договора аренды спорных помещений на тех же условиях, что и ранее расторгнутый договор, не выяснили наличие между сторонами фактических арендных правоотношений (владение ООО "ЛИТО" арендованным имуществом, уплата истцом и принятие ответчиком арендных платежей).

Между тем исследование названных обстоятельств дела, исходя из предмета и оснований иска, имеет существенное значение для разрешения спора.

С учетом изложенного выводы арбитражных судов, содержащиеся в решении и постановлении, не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и закону.

В связи с этим принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, распределить бремя доказывания каждой из сторон, с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности", установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе, имеются ли между сторонами фактические арендные отношения, возникшие на основании переписки сторон после расторжения договора аренды в судебном порядке, и свидетельствует ли представленная в материалы дела упомянутая переписка сторон о заключении между ними нового договора аренды на условиях, указанных в расторгнутом договоре, прекращались ли фактически между сторонами арендные отношения, соответствует ли статус ООО "ЛИТО" критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 125-ФЗ, имеются ли основания для понуждения Администрации к заключению с истцом договора купли-продажи нежилых помещений, размером 905 кв. м., в отдельно стоящем 2-х этажном здании, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11.

Предложить сторонам представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по заявленным требованиям.

Исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2013 года по делу N А41-25607/13 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Ананьина С.Г. Нужнов