Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2014 г. N Ф05-12813/13 по делу N А40-163501/2012

город Москва

18 марта 2014 г.

Дело N А40-163501/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Зверевой Е.А., Кобылянского В.В.

при участии в заседании:

от истца ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ": Акименко Д.Г. (дов. от 17.01.2014 г.);

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы: Деменковой Д.А. (дов. N 33-Д-974/13 от 27.12.2013 г.);

рассмотрев 12 марта 2014 г. в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2013 г.,

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Левиной Т.Ю.

по делу N А40-163501/2012

по иску закрытого акционерного общества "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" (ОГРН 1027700130369; 119334, г. Москва, 5-й Донской проезд, д. 23)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ: закрытое акционерное общество "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" (далее - ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ", общество, истец) является субъектом малого предпринимательства и на основании договора аренды N 06-00693/08 от 15 мая 2008 г., заключенным с Департаментом имущества города Москвы (далее - Департамент имущества г. Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, ответчик) арендует нежилые помещения общей площадью 383,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 7 (ранее на основании договора аренды N 06-00239/03 от 07 апреля 2003 г.).

Дополнительным соглашением от 28 января 2011 г. стороны внесли изменения в договор аренды N 06-00693/08 от 15 мая 2008 г. в части изменения цели использования: было "офис", а с 28 января 2011 г. стало "офис - 281,4 кв.м., кафе - 101,9 кв.м.".

20 сентября 2012 г. ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решение принято не было.

Считая свои права нарушенными, ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 7, а именно: помещения площадью 109,2 кв.м. (подвал, помещение II); помещение площадью 274,1 кв.м. (1 этаж: помещение II, комнаты 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 8, 9, помещение IIа, комнаты 6, 6а, 6б, 6в, 7, 7а, 7б, антресоль 1: помещение II, комнаты 1, 3, 4) по цене 19 736 694 руб. в соответствии с проведенной ООО "Национальные ресурсы" оценке рыночной стоимости испрашиваемых помещений, на условиях прилагаемого проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2013 г. исковые требования удовлетворены.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что бездействие ответчика свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, поскольку включение спорных арендуемых помещений в Перечень осуществлено после опубликования Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Кроме того, суд первой инстанции сделал вывод о том, что площадь выкупаемых истцом помещений не превышает предельных значений, установленных законом субъекта Российской Федерации, поскольку истец реализует право на выкуп в отношении отдельно взятых объектов площадью 101,9 кв.м. и 274,1 кв.м., каждый из которых сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, выступает самостоятельным объектом гражданских правоотношений, поставлен на кадастровый учет и имеет инвентарный номер.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2013 г. (в ред. определения об исправлении опечатки от 14 августа 2013 г.) решение суда первой инстанции от 10 апреля 2013 г. отменено, в удовлетворении иска ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что нежилое помещение, общей площадью 109,2 кв.м. (подвал, помещение II), в отношении которого истец просит заключить договор купли-продажи не может считаться обособленным объектом, т.е. нежилым помещением, позволяющим находиться в нем физическим лицам с учетом соблюдения санитарно-гигиенических требований, поскольку в подвале, а согласно экспликации там находятся помещения: склад, коридор тех., лестница, отсутствует доступ к системам водоснабжения и водоотведения. Следовательно, помещения подвала не могут использоваться без доступа к помещениям, имеющим доступ к коммунальным услугам и расположенным на первом этаже здания.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку спорная часть объекта недвижимости - нежилые помещения подвала, общей площадью 109,2 кв.м., как обособленный объект, не может быть сформирован, то и его самостоятельный выкуп путем реализации права на приобретение в рамках Федерального закона N 159-ФЗ без помещений первого этажа невозможен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 октября 2013 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2013 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанцией указал, что устанавливая обстоятельства, связанные с возможностью формирования нежилого помещения подвала, общей площадью 109,2 кв.м, как обособленного объекта, суд апелляционной инстанции не указал каким образом оно сопоставимо с помещениями, арендуемыми истцом по договору аренды N 06-00693/08 от 15 мая 2008 г. (в редакции дополнительного соглашения от 28 января 2011 г.), а именно: офисом 281,4 кв.м и кафе 101,9 кв.м, в то время как истец при обращении в Департамент имущества г. Москвы просил принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не выяснил обстоятельства, связанные с кадастровым учетом помещений площадью 101,9 кв.м. и площадью 281,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 7, на что ссылался суд первой инстанции при принятии решения.

Суд кассационной инстанции также указал на нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального права, поскольку резолютивная часть постановления, изготовленного в полном объеме, не соответствовала резолютивной части, оглашенная в судебном заседании 19 июня 2013 г., а определение об исправлении опечатки от 14 августа 2013 г. было вынесено в ином составе судей, в то время как распоряжение о замене судьи Тихонова А.П. на судью Левину Т.Ю. в материалах дела отсутствует.

При новом рассмотрении постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2013 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2013 г. отменено, в удовлетворении иска ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании кассационной инстанции представитель ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Департамента городского имущества города Москвы против ее удовлетворения возражал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Федеральным законом N 159-ФЗ.

Согласно статьи 3 названного закона (в редакции Федерального закона от 02 июля 2010 г. N 150-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Такое преимущественное право может быть предоставлено при соблюдении в совокупности следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Уполномоченные органы обязаны в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

Исходя из разъяснений, приведенных в пунктах 8, 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" (в редакции Закона города Москвы от 20 апреля 2011 г. N 15) предельное значение площади недвижимого имущества города Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства, составляет 300 кв.метров.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что заявление истца о реализации преимущественного права на приобретение имущества в заявленной форме удовлетворению не подлежит в связи с отсутствием совокупности условий, установленных статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку непрерывно, в течение двух и более лет до момента вступления Закона в силу предметом аренды выступала часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 7, состоящая из четырех нежилых помещений, совокупная площадь которых 383,3 кв.м. превышает установленный вышеназванным Законом города Москвы размер и согласно договору аренды спорный объект сформирован как единый объект.

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что нежилое помещение, общей площадью 109,2 кв.м. (подвал, помещение II), в отношении которого истец просит заключить договор купли-продажи, не может считаться обособленным объектом, т.е. нежилым помещением, позволяющим находиться в нем физическим лицам с учетом соблюдения санитарно-гигиенических требований, поскольку в подвале отсутствует доступ к системам водоснабжения и водоотведения, и не может использоваться без доступа к помещениям, имеющим доступ к коммунальным услугам и расположенным на первом этаже здания; проход в подвал, общей площадью 109,2 кв.м. (помещение II) возможен только из помещения II первого этажа.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что спорные объекты недвижимости учтены в документах кадастрового учета (кадастровый паспорт) под единым инвентарным (учетным) номером 1227/2, в связи с чем признан ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что каждое из нежилых помещений выступает самостоятельным объектом гражданских правоотношений.

Установив, что спорная часть объекта недвижимости общей площадью 109,2 кв.м., как обособленный объект, не может быть сформировано, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что его самостоятельный выкуп путем реализации права на приобретение в рамках Федерального закона N 159-ФЗ без помещений первого этажа невозможен.

Вывод суда апелляционной инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норм материального права.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В кассационной жалобе ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" указывает на то, что в Закон города Москвы от 17 декабря 2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" были внесены изменения Постановлением Московской городской Думы от 05 июня 2013 г. N 152, которыми сняты ограничения по площади, арендатор вправе выкупать фактически арендуемые площади, вне зависимости от ее размера.

Приведенный довод не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку заявление о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества было направлено в адрес Департамента имущества города Москвы 20 сентября 2012 г., в связи с чем судом апелляционной инстанции обоснованно не были приняты во внимание указанные изменения.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов суда и в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2013 г. по делу N А40-163501/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "ТЕРМИНАЛ-ДОНСКОЙ" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

Е.А.Зверева В.В.Кобылянский