Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 марта 2014 г. N Ф05-2139/14 по делу N А40-60588/2013

г. Москва

20 марта 2014 г.

Дело N А40-60588/13-37-343

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Алексеева С. В., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от истца - Соловей Т.В. - по доверенности N 19/688 от 6.05.2013, Мальцев Н.И. - по доверенности N 20/688 от 6.05.2013,

от ответчика - Балабин Д.Н. - по доверенности N 116 от 9.12.2013,

рассмотрев 13 марта 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "Разгуляй Менеджмент"

на решение от 30 сентября 2013 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

на постановление от 26 декабря 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,

по иску ООО "Разгуляй Менеджмент"

о расторжении договора, возврате гарантийного взноса, оплаченной арендной платы, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков к ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей",

встречному иску - о взыскании арендной платы, пени

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Разгуляй Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Первый Московский завод радиодеталей" о расторжении договора аренды нежилых помещений N Д1/13/АР-05 от 01.02.2013, о взыскании гарантийного взноса в размере 6 736 480 руб., арендной платы за февраль, март 2013 года в размере 1 752 419 руб. 33 коп., штрафа по договору в размере 624 658 руб. 29 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 121 317 руб., убытков в размере 2 066 391 руб. 74 коп.

Исковые требования основаны на ст. ст. 15, 328, 432, 452, 453, 606, 607, 611, 612, 614, 620, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком (арендодателем) обязанности по передаче части объекта аренды 2 в срок, предусмотренный п. 6.1.1 договора, несоответствием объекта аренды условиям договора и требованиям пожарной безопасности.

В исковом заявлении истец просил расторгнуть договор аренды, вернуть уплаченный гарантийный взнос, а также уплаченную арендную плату за февраль-март 2013 года в связи с невозможностью использования объекта аренды по целевому назначению по причине несоответствия требованиям пожарной безопасности, а также расходы, связанные с монтажом локальной вычислительной сети и оказание услуг пожарного аудита, понесены им по причине ненадлежащего исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта аренды в пользование.

ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" обратилось со встречным иском о взыскании задолженности по базовой арендной плате за апрель, май 2013 года в сумме рублевого эквивалента 76 859,30 условных единиц, где условная единица соответствует доллару США по курсу ЦБ РФ доллара США к рублю РФ на дату платежа, но не менее 27,0 и не более 34,5 рублей за 1 доллар США, задолженности по переменной арендной плате за февраль-апрель 2013 года в размере 29 948 руб. 27 коп., пени за несвоевременную оплату базовой арендной платы в сумме рублевого эквивалента 2 996,14 условных единиц, где условная единица соответствует доллару США по курсу ЦБ РФ доллара США к рублю РФ на дату платежа, но не менее 27,0 и не более 34,5 рублей за 1 доллар США, пени за несвоевременную оплату платежей в части гарантийного взноса в размере 357 033 руб. 44 коп., штрафной неустойки за отказ от подписания акта приемки- ередачи в размере 206 074,31 условных единиц, где условная единица соответствует доллару США по курсу ЦБ РФ доллара США к рублю РФ на дату платежа, но не менее 27,0 и не более 34,5 рублей за 1 доллар США, штрафа за досрочное расторжение договора аренды в размере 13 472 960 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.09.2013 по делу N А40-60588/13-37-343 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 решение суда оставлено без изменения.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Разгуляй Менеджмент", в которой заявитель просит принятые по делу судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы ООО "Разгуляй Менеджмент" ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, доказательства наличия нарушений требований пожарной безопасности к эвакуационным выходам.

По мнению заявителя, арендатор не должен был знать о недостатках и не должен был их обнаружить, поскольку нарушения пожарной безопасности относятся к эвакуационным выходам, которые в соответствии с пунктом 1.4 договора аренды относятся к площадям общего пользования и не включаются в понятие объекта аренды, определённого в п. 1.3 договора аренды.

ООО "Разгуляй Менеджмент" полагает, что в силу п. 6.1.9 договора аренды обязанность осуществлять контроль за соблюдением норм пожарной безопасности на площадях общего пользования лежит на арендодателе, в связи с чем считает ошибочными выводы судов о том, что сторонами не согласовывалось в договоре аренды условие о пожарной безопасности эвакуационных выходов и отнесении эвакуационных выходов к объекту аренды.

До начала судебного разбирательства от ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" поступили ходатайства об отложении судебного заседания либо об объявлении перерыва, а также ходатайство об оставлении кассационной жалобы ООО "Разгуляй Менеджмент" без движения в связи с отсутствием полномочий у лица, подписавшего кассационную жалобу.

Обсудив заявленные ходатайства, судебная коллегия определила: в удовлетворении ходатайства ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" об отложении судебного заседания и об оставлении кассационной жалобы без движения отказать.

ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" представило отзыв на кассационную жалобу в электронном виде через систему "Мой арбитр", а также представило в суд оригинал отзыва.

Представитель ООО "Разгуляй Менеджмент" возражал против приобщения отзыва в связи с неполучением его копии, отсутствием возможности ознакомления с ним.

Обсудив вопрос о приобщении к материалам дела отзыва на жалобу, учитывая возражения представителя другой стороны, судебная коллегия определила: в приобщении отзыва на кассационную жалобу отказать, поскольку он направлен другой стороне с нарушением срока, обеспечивающего возможность ознакомления с отзывом до рассмотрения жалобы в суде.

При этом, поступивший в электронном виде через систему "Мой арбитр" экземпляр отзыва фактически не возвращается.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Разгуляй Менеджмент" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что на основании предварительного договора аренды от 10.12.2012 между ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" (арендодателем) и ООО "Разгуляй Менеджмент" (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений N Д1/13/АР-05 от 01.02.2013

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Москве.

Согласно п. 2.1. договора, арендодатель в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, передает арендатору за плату во временное пользование объект аренды, а арендатор принимает по акту приема-передачи объект аренды за плату во временное пользование и обязуется осуществлять пользование объектом аренды в соответствии с условиями договора, оплачивать арендодателю арендную плату за пользование объектом аренды.

В силу п. 1.2, 1.3 объектом аренды являются переданные по настоящему договору в аренду нежилые помещения, являющиеся частью нежилого здания, расположенного по адресу г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, д. 10, стр. 1, и предназначенные для пользования арендатора по целевому назначению, определенному настоящим договором.

В силу п. 2.2 общая площадь объекта аренды, состоящего из помещений, границы которого отмечены на копии поэтажного плана БТИ, являющегося приложением N 1 к договору, составляет 4 210,3 кв.м.

Согласно п. 2.6. договора целевым назначением объекта аренды, предоставляемого арендатору по договору в аренду, является использование под офис. Использование объекта аренды по целевому назначению является существенным условием настоящего договора.

В п. 10.1. договора предусмотрено, что договор действует по 31.01.2016 включительно.

В соответствии с п. 2.3. договора (в редакции п. 2 протокола разногласий от 01.02.2013) объект аренды передается арендатору по акту допуска, подписываемому уполномоченными представителями сторон, в его фактическом состоянии, пригодном для производства арендатором своими силами и за свой счет работ по монтажу локальной вычислительной сети, а также ввоза имущества арендатора в течение 3 рабочих дней с момента исполнения арендатором обязательства по оплате первой части гарантийного взноса, предусмотренного п. 5.1. настоящего договора.

По завершении арендатором работ по монтажу локальной вычислительной сети, а также ввоза имущества арендатора, но в любом случае не позднее истечения 60 календарных дней с даты подписания сторонами акта допуска, объект аренды передается от арендодателя арендатору по акту приема-передачи для использования его по целевому назначению, определенному в пункте 2.6. настоящего договора.

Как следует из материалов дела, сторонами подписан акт допуска к договору аренды от 08.02.2013, согласно которому с даты подписания акта арендатор получает право доступа в объект аренды (нежилые помещения, общей площадью 4 210,3 кв.м., находящиеся на 5-м и 6-м этажах здания по адресу: 123060, г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, д. 10, стр. 1) для ввоза имущества арендатора и производства работ арендатором по монтажу локальной вычислительной сети.

Согласно указанному акту допуска арендодатель передал, а арендатор принял ключи от всех нежилых помещений объекта аренды, который полностью соответствует условиям договора и пригоден для ввоза имущества арендатора и производства работ арендатором по монтажу локальной вычислительной сети, в соответствии с его целевым назначением. Претензий по техническому состоянию объекта арендатор не имеет.

Дополнительным соглашением от 20.02.2013 стороны договорились:

изложить п. 2.2. договора в следующей редакции: общая площадь объекта аренды, состоящего из помещений, границы которого отмечены на копии поэтажного БТИ, являющейся приложением N 1 к настоящему договору, составляет 4 210,3 кв.м., а именно:

- объект аренды 1, общей площадью 986,2 кв.м.;

- объект аренды 2, общей площадью 3 224,1 кв.м.

изложить п. 2.3. договора (второй абзац) в следующей редакции: объект аренды передается от арендодателя арендатору по акту приема-передачи для использования его по целевому назначению, определенному в п. 2.6. договора в следующем порядке:

- объект аренды 1 - по завершении арендатором работ по монтажу локальной вычислительной сети, а также ввоза имущества арендатора, но в любом случае не позднее 25.02.2013 г.;

- объект аренды 2 - по завершении арендатором работ по монтажу локальной вычислительной сети, а также ввоза имущества арендатора, но в любом случае не позднее истечения 60 календарных дней с даты подписания сторонами акта допуска.

По акту приема-передачи от 25.02.2013 арендатор принял от арендодателя в аренду объект аренды 1, проверил состояние объекта аренды путем визуального осмотра всех его составляющих, в том числе произвел осмотр поверхностей стен, потолка, пола, окон, дверей, оконных дверных рам. Все указанные поверхности находятся в состоянии, отвечающем условиям договора. Объект аренды полностью соответствует условиям договора и пригоден для использования арендатором по его целевому назначению. Арендатор произвел осмотр и пробную эксплуатацию санитарно-технического оборудования системы вентиляции и кондиционирования, системы отопления, системы освещения энергоснабжения, а также систем водоснабжения, канализации. Все системы находятся в рабочем состоянии. Претензий по техническому состоянию объекта аренды арендатор не имеет. Арендатор подтверждает, что может использовать объект аренды по его целевому назначению и не имеет каких-либо претензий к фактическому состоянию объекта аренды.

04.04.2013 арендодатель направил в адрес ООО "Разгуляй менеджмент" телеграмму с требованием направить 09.04.2013 в 11.00 в адрес: г. Москва, 1-й Волоколамский пр-д, д. 10, стр. 1 представителя арендатора для составления акта приемки-передачи и приемки нежилых помещений общей площадью 3 224,1 кв.м. (объект аренды 2).

Аналогичное письмо N 122 от 04.04.2013 было вручено представителю истца 05.04.2013.

Письмом N 688/48/688 от 08.04.13 ООО "Разгуляй менеджмент" сообщил арендодателю о том, что более не нуждается в праве доступа к объекту аренды, фактически не занимает объект аренды, а также просил принять арендодателя 09.04.2013 в 11.00 объект аренды 1 общей площадью 986,2 кв.м. по акту приема-передачи и ключи от нежилых помещений объекта аренды.

Арендатор направил ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" претензию N 688/55/688 от 25.04.2013 о несоответствии объекта аренды 2 условиям договора, всего объекта аренды - требованиям пожарной безопасности, потребовал оплатить неустойку в размере 1 533 366 руб. 80 коп. за просрочку обязательства с 10.04.2013 по 22.04.2013, принять объект аренды 1 по акту приема-передачи, досрочно расторгнуть договор аренды на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, возвратить оплаченные арендатором денежные средства.

Данная претензия получена между ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" 25.04.2013.

Арендодателем направлена в ответ претензия N 157 от 30.04.13, в которой он возражал против возврата помещений и досрочного расторжения договора, изложенных ООО "Разгуляй Менеджмент" в претензии N 688/55/688 от 25.04.2013 требований, потребовал в ответ от арендатора подписания акта приема-передачи от 09.04.2013, погашения задолженности по оплате арендных платежей и штрафных санкций по договору.

Суды установили факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате базовых арендных платежей, выразившихся в нарушении срока оплаты за февраль, март 2013 года и отсутствие оплаты за период с апреля по 17.05.2013, также отсутствие оплаты переменной части арендных платежей.

Кроме того, арендатор оплатил только первую часть гарантийного взноса в размере 6 736 480 руб. платежным поручением N 900 от 06.02.2013, доказательств оплаты второй части гарантийного взноса в размере 6 736 480 руб. в установленный договором срок, не представил, в связи с чем суды сделали вывод о нарушении судом сроков внесения предусмотренного договором гарантийного взноса

Исходя из ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что арендодатель уведомлением N 159 от 06.05.2013 воспользовался правом на односторонний отказ от договора в порядке, предусмотренном п. 9.4. договора (в редакции п. 34 протокола разногласий), в связи с чем договор расторгнут с 17.05.2013.

Суды установили, что по акту от 17.05.2013 арендатор возвратил ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" объект аренды 1 общей площадью 986,2 кв.м, акт возврата объекта аренды 2 общей площадью 3 224,1 кв.м. подписать отказался, указав, что данные помещения им по акту приема-передачи не принимались.

Таким образом, договор аренды на момент рассмотрения дела в суде уже был расторгнут, в связи с чем в удовлетворении первоначального требования о расторжении договора было отказано.

Учитывая ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору, суды удовлетворили встречный иск, взыскали с ООО "Разгуляй менеджмент" в пользу ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" сумму задолженности по договору, а также пришли к выводу о применении предусмотренной п.п. 5.1, 9.9, договора ответственности в виде штрафов за несвоевременное внесение платежей и гарантийного взноса, а также за отказ от подписания акта приемки-передачи, за досрочное расторжение договора аренды, поскольку досрочное расторжение договора произошло по инициативе арендатора.

При этом, суды признали недоказанными обстоятельства ненадлежащего исполнение договора арендодателем, несоответствие объекта аренды требованиям пожарной безопасности, на которые ссылалось ООО "Разгуляй Менеджмент" в обоснование первоначального иска и возражений против удовлетворения встречных требований.

ООО "Разгуляй Менеджмент" представлено в материалы дела заключение ООО "Асвм групп" об обследовании помещений 5-го и 6-го этажей административного здания на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности от 25.04.2013, согласно которому 5-й и 6-й этажи не обеспечены эвакуационными выходами, при существующем положении дел необходимо запретить нахождение людей на данных этажах.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 9.12. договора арендодатель не отвечает за недостатки переданного в аренду объекта аренды, полностью или частично препятствующих его использованию по целевому назначению, если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках/или арендатор должен был обнаружить такие недостатки во время осмотра объекта аренды, в том числе если данные недостатки также отражены в акте приема-передачи.

Отклоняя возражения ООО "Разгуляй Менеджмент" о несоответствии объекта требованиям пожарной безопасности, суды исходили из того, что в случае, когда для стороны (арендатора) условие о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности является существенным, заинтересованная сторона (арендатор) должна при заключении договора аренды, а также принятии помещений по акту приема-передачи предпринять меры для установления данного обстоятельства. В связи с чем указанные дефекты могли и должны были быть выявлены арендатором при принятии или непосредственно после принятия объекта аренды по акту допуска, до заключения договора аренды.

При этом, доказательств принятия арендатором мер для своевременного установления факта соответствия объекта аренды требованиям пожарной безопасности суду не представлено.

Суды установили, что арендатор принял объект аренды 1 по акту приема-передачи без замечаний, с указанием на возможность его использования по целевому назначению.

При таких обстоятельствах при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, в связи с чем судами правомерно отказано в удовлетворении первоначально иска и удовлетворен встречный иск.

Нарушений норм процессуального права судами при рассмотрении дела не допущено.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, не являются основаниями для отмены решения и постановления в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы заявителя направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. В связи с изложенным данные доводы кассационной жалобе отклоняются судом кассационной инстанции.

Таким образом, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов судебная коллегия не находит, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 сентября 2013 года по делуN А40-60588/13-37-343, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

С.В.Алексеев А.А.Дербенев