Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2014 г. N Ф05-2199/14 по делу N А40-52376/2013

г. Москва

28 марта 2014 г.

Дело N А40-52376/13-133-487

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Стрельникова А.И.

судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца - Зюкин Д.Е., доверенность б/номера от 19.03.2014 года;

от ответчика - Соболь Л.Я., доверенность N 33-Д-975/13 от 27.12.2013 года,

рассмотрев 25 марта 2014 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 26 сентября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Михайловой Е.В.,

на постановление от 16 декабря 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Лаптевой О.Н., Птанской Е.А., Расторгуевым Е.Б.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Стройпартнер-М" (ОГРН 1037739555512, 113093, г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 32, стр. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройпартнер-М" обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 16), расположенного по адресу: город Москва, ул. Б. Серпуховская, 32, стр. 1, по цене 24.735.358 руб. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2013 года исковые требования были удовлетворены: на Департамент городского имущества города Москвы была возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 16), расположенного по адресу: город Москва, ул. Б. Серпуховская, 32, стр. 1, по цене 26.500.000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи (т. 3., л.д. 72-74).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2013 года вышеназванное решение было оставлено без изменения (т. 3, л.д. 93-96).

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, истец арендует нежилые помещения общей площадью 272,2 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 16), расположенные по адресу: город Москва, ул. Б. Серпуховская, 32, стр. 1, находящиеся в собственности города Москвы по договору аренды от 13.10.2005 г. N 01-00910/05 в редакции дополнительного соглашения от 05.07.2010 г., сроком действия до 30.06.2015 г. Истец отосится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

14.12.2012 г. истец в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Однако, договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не был заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом, истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Арендуемое помещение не выбывало из его владения. При этом, возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009 г.

В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение, согласно которому, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009, реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 того же Информационного письма высшей судебной инстанции содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Указанные выше действия Департамента имущества г. Москвы свидетельствуют о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства. Таким образом, имущество, которое истец намеревался купить, соответствует указанным критериям в ст.3 N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем суд обоснованно признал в обжалуемых актах право истца на выкуп арендуемого им помещения.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, то суд, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Интегро" Шаковой Марины Владимировны от 14.08.2013 г. N Н 5372-5957, предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Б. Серпуховская, 32, стр. 1, по состоянию на 14 декабря 2012 года составляет 26.500.000 руб.

При этом, как правомерно отмечено судом, иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы. Таким образом, сомневаться в обоснованности результатов экспертизы у суда не имелось.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 26 сентября 2013 года и постановление от 16 декабря 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-52376/2013-133-487 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества гор. Москвы - без удовлетворения.

Приостановление исполнения вышеназванных решения и постановления арбитражного суда по настоящему делу, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03 марта 2014 года, - отменить.

Председательствующий судья

А.И.Стрельников

Судьи

Н.Д.Денисова В.В.Петрова