Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2014 г. N Ф05-2954/14 по делу N А40-36124/2013

г. Москва

15 апреля 2014 г.

Дело N А40-36124/13-11-299

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Алексеева С.В., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца ООО "Авангард" (ОГРН 1127746718571) - Сазонов А.Ю. дов. от 01.04.2014 г.

от ответчиков: 1.ООО "Монретин" (ОГРН 1027739270635) - Демченко В.К. дов. от 12.07.2013 г.

2.Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) - Кастальская Г.С. дов. от 27.12.2013 N 33-Д-971\13

рассмотрев 09 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Авангард"

на решение от 22 июля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Давыдовой О.В.,

на постановление от 28 октября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.

по иску ООО "Авангард"

к ООО "Монретин", Департаменту городского имущества г. Москвы,

о признании договора субаренды недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений арендовавшихся помещений, возврате уплаченной арендной платы, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами

УСТАНОВИЛ:

ООО "Авангард" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Монретин" и Департаменту городского имущества г. Москвы о:

- признании договора субаренды от 08.11.2012 г. б/н помещений общей площадью 270 кв. м на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 23/54, недействительным как заключенным без согласия собственника;

- взыскании с Департамента городского имущества г. Москвы стоимости выполненных ООО "Авангард" неотделимых улучшений помещений в размере 2 705 366 руб. и начисленных на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.12.2012 г. по 21.03.2013 г. в размере 63 857,90 руб.;

- взыскании со ООО "Монретин" арендной платы, уплаченной в счет периода после 09.12.2012 г., когда ООО "Авангард" прекратил использование помещений, в размере 300 000 руб., и начисленных на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.12.2012 г. по 21.03.2013 г. в размере 7 081,25 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2013 г., описка в котором исправлена определением от 09.09.2013 г., произведена замена ответчика с Департамента имущества города Москвы на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы.

В удовлетворении требования ООО "Авангард" о признании договора субаренды от 08.11.2012 г., заключенным с ООО "Монретин" недействительным и применении последствий недействительности сделки о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы неосновательного обогащения в сумме 2 705 366 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63 857 руб., отказано.

В части требования ООО "Авангард" о взыскании с ООО "Монретин" суммы неосновательного обогащения в размере 300 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 081 руб. 25 коп. - иск оставлен без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка.

При этом суд исходил из того, что по установленным ст. 623 ГК РФ основаниям субарендатор требований о взыскании с Департамента городского имущества г. Москвы неосновательного обогащения и взыскании процентов предъявлять не вправе, поскольку город Москва согласия субарендатору на производство каких-либо улучшений помещений не давал, условиями договора субаренды от 08.11.2012 г. б/н субарендодатель предоставил субарендатору право выполнить в арендуемых помещениях ремонт, в том числе осуществить неотделимые улучшения, но без права рассчитывать на возмещение их стоимости.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Авангард" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что договор субаренды от 08.11.2012 г., заключенный между ООО "Авангард" и ООО "Монретин" заключен без согласия собственника, в нарушении п. 2 ст. 615 ГК РФ, в связи с чем, является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ; произведенные истцом улучшения помещения являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с Департамента на основании ст. 1102 ГК РФ, перечисленная в пользу ООО "Монретин" арендная плата по указанному договору субаренды в сумме 300 000 руб., является неосновательным обогащением ООО "Монретин" и подлежит взысканию с него в пользу истца.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Авангард" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.

Департамент городского имущества г. Москвы в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

В обоснование возражений указал, что между Департаментом и ООО "Монретин" заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.09.2000 N 07-00469/00, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 26/54.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Пунктом 8.3 договора аренды недвижимого имущества от 28.09.2000 N 07-00469/00 установлено, что договоры об использовании, заключаемые арендатором (ООО "Монретин") с третьими лицами, считаются недействительными, если не зарегистрированы у арендодателя (Департамента).

В нарушение положений ст. 615 ГК РФ, договора аренды недвижимого имущества от 28.09.2000 ООО "Монретин" заключил с ООО "Авангард" договор субаренды недвижимого имущества от 08.11.2012 по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 23/54.

Таким образом, договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя (собственника - Департамента) имущества, является недействительным.

Кроме того, Департамент возражает на заявленные требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения за произведенные им неотделимые улучшения спорного помещения.

На основании статьи 6 ГК РФ существу рассматриваемых отношений соответствуют правила, относящиеся к аренде, в связи с чем затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия собственника. При отсутствии такого согласия стоимость неотделимых улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ не возмещается.

Департамент своего согласия на проведение ремонтных работ в спорном помещении не давал.

ООО "Монретин" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

В обоснование возражений указал, что истцом не была соблюдена процедура досудебного урегулирования спора, в связи с чем, требования в отношении ООО "Монретин" были оставлены без рассмотрения по основаниям п. 1 ст. 148 АПК.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.09.2000 между ООО "Монретин" (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (собственник) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы N 7-469, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 23/54, общей площадью 524, 6 кв. м.

Согласно п. 2.1. договора аренды срок действия договора устанавливается с 01.09.2000 г. по 31.08.2001 г.

Договор вступает в силу с даты регистрации его в Московском комитете по регистрации прав. Согласно отметке на договоре, он зарегистрирован в Москомрегистрации 22.11.2000 г. N 06-159/2000-4950.

В соответствии с условиями договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 3 месяца с указанием даты освобождения помещений.

Дополнительным соглашением от 30.09.2009 г. к договору аренды, срок действия договора продлен до 30.06.2015 г.

Пунктом 4.2.14 договора предусмотрено, что арендатор с согласия арендодателя имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование, регистрация договоров субаренды/безвозмездного пользования производится в Департаменте.

В случаях сдачи помещений в субаренду, безвозмездное пользование или внесения права аренды в уставный капитал ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 4.2.16 договора).

С согласия арендодателя полученное право аренды на нежилое помещение арендатор вправе передать его другому юридическому лицу (перенаем или переуступка прав).

08.11.2012 г. между ООО "Монретин" (арендатор) и ООО "Авангард" (субарендатор) был заключен договор субаренды, по условиям которого арендатор обязуется предоставить во временное пользование за плату, а субарендатор обязуется принять нежилые помещения второго этажа, общей площадью 270 кв. м, в здании, расположенном по адресу: Москва, ул. Гарибальди, д. 23/54 (п. 1.1. договора).

Помещение принадлежит арендатору на основании договора N 07-00469/00 от 28.09.2000 г., заключенного арендатором с собственником имущества - Департаментом имущества города Москвы (п. 1.2. договора).

Согласно п. 1.5 субарендатор гарантирует, что помещения будут использоваться в целях размещения интернет-магазина, а также гарантирует, что располагает всеми необходимыми полномочиями и средствами для организации определенных настоящим договором видов деятельности в помещениях.

В силу п. 3.1. договора субаренды, арендатор обязан передать субарендатору помещения по акту приема-передачи в день подписания договора (п. 3.1.1. договора).

Арендатор имеет право входить в помещение с целью осуществления контроля за состоянием помещения, за соблюдением субарендатором условий настоящего договора и снятия показаний измерительной аппаратуры за предоставляемые коммунальные услуги (п. 3.3.1 договора субаренды).

Субарендатор имеет право осуществлять текущий косметический ремонт помещения по мере необходимости для поддержания помещения в надлежащем состоянии, равноценном состоянию, в котором помещение было передано при заключении настоящего договора. Арендатор настоящим дает свое согласие на указанный косметический ремонт (п. 3.4.3 договора).

Субарендатор имеет право на произведение неотделимых улучшений в помещении, в том числе по проведению водоснабжения и канализации, замены стеклопакетов, вентиляции и кондиционирования (п. 3.4.6 договора).

Срок договора субаренды согласно п. 9.1. договора, с момента его подписания сторонами и действует в течение срока аренды (п. 1.6 договора), то есть 11 месяцев с даты, фактической передачи помещения по акту приема-передачи помещения. Государственная регистрация договора, заключенного на срок менее одного календарного года, не требуется.

В соответствии с п. 4.1. договора субаренды, субарендатор ежемесячно в срок до 25 каждого календарного месяца, предыдущего месяцу аренды, выплачивает арендодателю единовременно в полном размере арендную плату за месяц аренды. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендатора и составляет за календарный месяц 300 000 руб., НДС не облагается в силу применения арендатором упрощенной системы налогообложения.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судами установлено, что согласие собственника на заключение спорного договора субаренды от 08.11.2012 г. не получено.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отказывая в удовлетворении требований ООО "Авангард" о признании договора субаренды недействительным и применении последствий недействительности сделки суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего:

Договор субаренды от 08.11.2012 г. между ООО "Авангард" и ООО "Монретин" фактически исполнен, во исполнение условий договора субаренды ответчик передал объект аренды субарендатору на основании акта приема-передачи от 08.11.2012 г. Истцом во исполнение своих обязательств в свою очередь, перечислены два платежа в счет арендой платы, произведен ремонт.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N 13 О внесении дополнений в Постановление Пленума Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом изложенного договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Согласно позиции ВАС, изложенной в п. 12 Постановления Пленума ВАС N 13 от 25.01.2013 г.: при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Учитывая то, что договор субаренды от 08.11.2012 г. его сторонами исполнялся, суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о признании недействительным договора субаренды не может быть удовлетворено по требованию субарендатора.

Истец просит о применении последствий недействительности исполненного обеими сторонами договора субаренды в виде неосновательного обогащения как с собственника имущества, полученного, по мнению истца, в виде неотделимых улучшений, так и с арендатора, полученного в виде перечисленной арендной платой, за месяц, в котором истец фактически не пользовался арендованным имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В статье 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе.

По смыслу данной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя.

Согласно представленным в материалы дела документам, истцом были произведены отделочные, электромонтажные и санитарно-технические работы с целью последующего использования помещения в качестве интернет-кафе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку Департамент не давал согласия собственника имущества на произведенный, в принадлежащем ему помещении, ремонт, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, не подлежат возмещению лицу, их осуществившему.

Кроме того, неотделимые улучшения, произведенные субарендатором, подлежат возмещению собственником в качестве неосновательного обогащения, если имеются доказательства, подтверждающие, что результат совершенных работ является очевидно выгодным для собственника.

Доказательств, подтверждающих, что результат совершенных истцом работ является выгодным для ответчика, не имеется. Истцом не доказан факт использования Департаментом спорного нежилого помещения с учетом произведенных в этом помещении улучшений (в качестве интернет-кафе).

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на стоимость, произведенных истцом улучшений, суды первой и апелляционной инстанции правомерно отказали, поскольку из материалов дела не следует факт незаконного пользования этими неотделимыми улучшениями ответчиком.

Требование о взыскании неосновательного обогащения, составляющее сумму перечисленной арендной платы в период, когда истец не пользовался помещениями, оставлено без рассмотрения исходя из следующего:

В соответствии с п. 7.1 договора субаренды Nб/н от 08.11.2012 г. - споры по договору, возникшие в процессе его исполнения, разрешаются сторонами путем проведения переговоров между собой или путем направления друг другу письменных претензий.

Согласно п. 7.2. договора - письменные извещения и уведомления, а также претензии, подаваемые в связи с нарушениями исполнения условий настоящего Договора, направляются заказным письмом с уведомлением о вручении или вручаются надлежащему представителю Сторон под расписку.

Пунктом 7.3. договора установлено, что при уклонении от проведения переговоров или отсутствии ответа на письменную претензию в течение 14 календарных дней с момента ее направления, спор может быть передан на рассмотрение в суд по месту нахождения арендодателя.

Между тем, истец не представил суду доказательства направления указанного письма-претензии в адрес ответчика, то есть истцом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С учетом изложенного суд первой и апелляционной инстанции обоснованно оставил исковое заявление к ООО "Монретин" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 300.000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7.081 руб. 25 коп. без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 149 АПК РФ, оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года по делу N А40-36124/13-11-299, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Авангард" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Алексеев В.К. Тихонова