Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 апреля 2014 г. N Ф05-3019/14 по делу N А41-16242/2013

г. Москва

18 апреля 2014 г.

Дело N А41-16242/13

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Дербенева А. А., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца: Администрации городского округа Химки Московской области - Суркова Н.Ю., дов. N 1306-исх от 25,03.2014, Суворов А.Н., дов. N 1305-исх от 25.03. 2014,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" -Стрекозов А.Н., дов. от 04.04.2014,

рассмотрев 14 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу общества с ограниченной ответственностью "Миханики Русия"

на решение Арбитражного суда Московской области

от 12 ноября 2013 года,

принятое судьей Богатыревой Г.И.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 11 февраля 2014 года,

принятое судьями Коноваловым С.А., Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,

по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 5047009801, ОГРН 1025006177525)

к обществу с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" (ИНН 7703531858, ОГРН 1047796824393)

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

обязании передать земельный участок по акту приема

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.08.2008 N ЮА-71 в сумме 102 369 100 руб. 91 коп. за период со 2 квартала 2011 года по 1 квартал 2013 года включительно, пени в сумме 13 002 767 руб. 86 коп. за период со 2 квартала 2011 года по 1 квартал 2013 года включительно; расторжении договора от 21.08.2008 N ЮА-71 аренды земельного участка, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, общей площадью 64 641 кв.м., с кадастровым номером 50:10:010213:2, категория: земли населенных пунктов, предоставленный в целях размещения (строительства и эксплуатации) многофункционального гостинично-рекреакционного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха, сроком на 49 лет; обязании ответчика возвратить (передать по акту приема - передачи земельного участка) истцу земельный участок, находящийся по адресу: Московская область г. Химки, микрорайон Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, общей площадью 64 641 кв.м., кадастровый номер 50:10:010213:2, свободным от прав и имущества третьих лиц (с учетом принятых судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.11.2013 по делу N А41-16242/13 исковые требования Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворены в полном объеме.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.02.2014 решение суда оставил без изменения.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Миханики Русия", которое полагает судебные акты вынесенными с нарушением норм материального и процессуального права при неполно выясненных обстоятельствах, что истцом заявлены требования о расторжении договора аренды, который в декабре 2012 года был расторгнут, новая государственная регистрация договора состоялась только 10.09.2013.

По мнению заявителя, право аренды у ООО "Миханики Русия" на спорный земельный участок отсутствовало с декабря 2012 года по 10.09.2013, что подтверждает выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем на момент подачи искового заявления по настоящему делу у истца право на предъявление иска отсутствовало.

В кассационной жалобе ООО "Миханики Русия" также ссылается на то, что при заключении договора не было согласовано применение коэффициента 6 (размещение гостиницы), а также коэффициента Пкд, равного 2.

Заявитель считает, что размещение гостиницы и размещение гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха являются разными видами разрешенного использования и разными видами коммерческой деятельности, полагает, что по истечении трех лет с даты заключения договора при определении арендной платы за земельный участок должен применяться коэффициент Кд 3 (для размещения иных объектов коммерческого назначения), а также коэффициент 1.3 (прочие виды коммерческой деятельности).

С учетом изложенных в кассационной жалобе доводов заявитель просит отменить решение и постановление, в части расторжения договора аренды земельного участка принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, в части взыскания долга по арендной плате дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

До начала судебного разбирательства по кассационной жалобе представителем ООО "Миханики Русия" заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с согласованием условий мирового соглашения между сторонами по настоящему делу.

Представитель Администрации городского округа Химки Московской области возражал против отложения судебного заседания.

Обсудив заявленное ходатайство, учитывая возражения представителя другой стороны, судебная коллегия определила: в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ООО "Миханики Русия" отказать.

Администрация городского округа Химки Московской области представила отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела судом кассационной инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Миханики Русия" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Администрации городского округа Химки Московской области возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2008 N ЮА-71, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером: 50:10:010213:2, общей площадью 64641 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, для использования в целях: размещения (строительства и эксплуатации) многофункционально гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.

Срок аренды земельного участка составляет 49 лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи (п. 2.1 договора)

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области 30.09.2008, о чем внесена регистрационная запись за номером 50-50-10/041/2008-002.

По акту приема-передачи от 21.08.2008 указанный земельный участок был передан Администрацией городского округа Химки Московской области арендатору.

По договору передачи прав и обязанностей от 16.10.2008 N 1 ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" передало ООО "Миханики Русия" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.08.2008 N ЮА-71.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок и условия внесения арендной платы стороны согласовали в пункте 3 договора.

Согласно п. 3.5. договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Приложении N 2 к договору от 21.08.2008 N ЮА-71 предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и решения Совета депутатов Химкинского района Московской области N 55/5 от 26.11.2004, по соответствующей формуле.

В п. 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывала Администрация городского округа Химки Московской области в исковом заявлении, в результате ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы у ответчика перед истцом образовалась задолженность за период со 2 квартала 2011 г. по 1 квартал 2013 г. в размере 102 369 100 руб. 91 коп., на которую также были начислены пени на основании п. 5.2 договора за период со 2 квартала 2011 г. по 1 квартал 2013 г. в размере 13 002 767 руб. 86 коп.

08.06.2012 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности по арендной плате и предложением расторгнуть договор аренды, которые была оставлена ответчиком без ответа.

Проверив представленный расчет задолженности и суммы пени, суды признали его обоснованным и арифметически верным, расчет арендной платы - соответствующим формулам, установленным в договоре аренды, и положениям Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", Закона Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 г.".

Учитывая отсутствие доказательств погашения задолженности ответчиком, установленный факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору ответчиком, суды правомерно удовлетворили заявленное требования о взыскании суммы задолженности и пени.

При этом, оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не установили.

В ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установили суды первой и апелляционной инстанции, 08.06.2012 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и о расторжении договора при не устранении нарушений в установленный срок. Данная претензия получена ответчиком 25.06.2012, однако содержащиеся в ней требования арендатором не были исполнены, претензия оставлена без ответа.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суды исходили из того, что ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответчиком явилось существенным нарушением условий договора, что является основанием для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с расторжением договора аренды на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также обязал ответчика возвратить арендованный земельный участок истцу.

Обсудив довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии права на предъявление иска о расторжении договора в связи с отсутствием договорных отношений между сторонами, судебная коллегия отклоняет его как несостоятельный.

Судебная коллегия отмечает, что данный довод ранее заявлялся ответчиком в суде апелляционной инстанции, был проверен апелляционным судом и правомерно и обоснованно отвергнут.

Как указал апелляционный суд, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 30.04.2013 по делу N А41-9802/13 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Московской области, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008. Суд обязал Управление Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.

В связи с чем договор аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 не был расторгнут в установленном законом порядке, оснований для внесения в ЕГРП записи о его прекращении не имелось, правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008, не прекращались.

При таких обстоятельствах вышеизложенный довод ООО "Миханики Русия" также подлежит отклонению судом кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом коэффициента Кд, равного 6, а также о необходимости применения коэффициентов Кд, равного 3, и Пкд, равного 1.3, судебная коллегия находит необоснованными и не соответствующими нормах материального права.

В соответствии с пп. 3.1. ст. 14 Закона Московской области N 23/96-03 от 07.06.1996 "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5 за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

По истечении срока, установленного данной частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к данному Закону.

Кроме того, в силу пп. 3 ст. 14 Закона Московской области N 23/96-03 от 07.06.1996 "О регулировании земельных отношений в Московской области" если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

В связи с чем судами сделан правильный вывод о необходимости применения наибольшего коэффициента Кд для расчета размера арендной платы за пользование переданным в аренду земельного участком.

Таким образом, для расчета размера арендной платы за взыскиваемый период, с учетом истечения предусмотренного законом трехлетнего периода строительства (реконструкции), судом был правомерно применен коэффициент деятельности (Кд), равный 6, установленный в соответствии п. 5 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 для земельного участка, предоставленного для размещения гостиницы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения и постановления не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2014 года по делу N А41-16242/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

А.А.Дербенев Н.С.Чучунова