Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 апреля 2014 г. N Ф05-3160/14 по делу N А41-10965/2013

г. Москва

17 апреля 2014 г.

Дело N А41-10965/13

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Заречье-2" - Топузис Д.Д. по доверенности от 31.03.2014,

от Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Комплекс Ангар Авто" - Корчагина А.А. по доверенности от 10.01.2014,

рассмотрев 10 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Комплекс Ангар Авто"

на решение от 17 сентября 2013 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Кулматовым Т. Ш.,

на постановление от 20 января 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Коротковой Е. Н., Бархатовым В. Ю., Епифанцевой С. Ю.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Заречье-2"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Комплекс Ангар Авто"

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "КОРУС"

о взыскании задолженности по договору субаренды, процентов за пользование чужими денежными средствами

и по встречному иску о признании договора субаренды недействительным

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Заречье-2" (далее ООО "Заречье-2", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Комплекс Ангар Авто" (далее ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто", ответчик) о взыскании 1 683 657 руб. 78 коп., составляющих: 1 620 000 руб. задолженности по уплате арендных платежей по договору субаренды N 2 от 01.09.2011, 63 657 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "КОРУС" (далее ООО "КОРУС", третье лицо).

ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" предъявило встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о признании недействительным договора субаренды N 2 от 01.09.2011.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2013 года первоначальные исковые требования удовлетворены; во встречном иске отказано.

С ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" в пользу ООО "Заречье-2" взысканы 1 683 657 руб. 78 коп., в том числе 1 620 000 руб. задолженности по уплате арендных платежей по договору субаренды N 2 от 01.09.2011, 63 657 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 29 836 руб. 58 коп.

Полагая первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по оплате арендных платежей по договору субаренды N ар-04/СТГ от 17.05.2012, просрочка уплаты платежей имеется.

Суд не установил заявленных ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" оснований для признания договора субаренды: незаключенным - отсутствие в договоре субаренды согласованного условия об объекте аренды; недействительным - отсутствие согласия собственника объекта аренды, залогодержателя на передачу данного имущества в субаренду, в связи с чем признал встречный иск не подлежащим удовлетворению.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался нормами статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующих в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013. Вместе с тем, согласно части 6 статьи 3 указанного Закона нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, применение судом измененных норм Федерального закона к сделке, заключенной до даты вступления Федерального закона в силу, свидетельствует о грубом нарушении норм материального права, что является основанием для отмены судебного акта.

ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" считает, что суд первой инстанции не принял во внимание, что в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче, поскольку не указаны границы предоставляемого земельного участка, точное его место расположения и площадь.

Заявитель жалобы указывает, что ООО "Заречье-2" доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 7.1 договора субаренды, не представило, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации первоначальный иск подлежал оставлению без рассмотрения.

Представитель ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

ООО "Заречье-2" возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между ООО "КОРУС" (арендодатель) и ООО "Заречье-2" (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2011, согласно которому арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 20 000 кв.м, кадастровый номер 50:20:0020202:262, по адресу: Московская область, Одинцовский район, Новоивановский с.о., гп Заречье, рп Заречье.

Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО "КОРУС", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2009.

ООО "Заречье-2" (арендатор) заключило с ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" (субарендатор) договор субаренды N 2 от 01.09.2011 земельного участка, принадлежащего арендатору на праве аренды (приложение 1), площадью не более 10 000 кв.м в пределах границ, указанных на схеме (приложение 2), категория земель - земли населенных пунктов, площадь 20 000 кв.м, кадастровый номер 50:20:0020202:262, по адресу: Московская область, Одинцовский район, Новоивановский с.о., гп Заречье, рп Заречье, со сроком аренды до 31.05.2012.

ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" заявило о признании названного договора субаренды недействительным, ссылаясь на отсутствие согласия арендодателя ООО "КОРУС" на заключение ООО "Заречье-2" и ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" данного договора.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора субаренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 615 указанного Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 4.1.6 договора субаренды предусмотрено, что истец не вправе передавать в субаренду земельный участок без письменного согласия собственника.

В деле имеется письмо ООО "КОРУС" N 12 от 27.08.2011, подтверждающее согласие арендодателя на сдачу земельного участка в субаренду.

С учетом изложенного довод ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" о несоответствии договора субаренды требованиям закона - статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора - пункту 4.1.6 договора, несостоятелен.

ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" также заявило о признании названного договора субаренды недействительным по основанию отсутствия согласия залогодержателя Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" на заключение ООО "Заречье-2" и ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" данного договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Таким образом, у ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" отсутствует право требования о признании недействительным договора субаренды имущества, находящегося в залоге, по основанию отсутствия согласия залогодержателя на заключение данной сделки, права и законные интересы ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" заключением данного договора не нарушаются.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 указанного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд установил, что в договоре субаренды N 2 от 01.09.2011 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору и переданное ему в качестве объекта аренды.

Объект аренды в договоре индивидуализирован как часть земельного участка, принадлежащего арендатору на праве аренды (приложение 1), площадью не более 10 000 кв.м в пределах границ, указанных на схеме (приложение 2), категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером 50:20:0020202:262, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, Новоивановский с.о., гп Заречье, рп Заречье.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Суд установил, что договор субаренды N 2 от 01.09.2011 исполнялся сторонами, что подтверждается актом к названному договору субаренды, в соответствии с которым объект аренды передан в пользование ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто", платежными документами о внесении последним арендных платежей по договору субаренды N 2 от 01.09.2011.

При изложенных, установленных судом обстоятельствах, является правильным вывод суда об отсутствии оснований для признания договора субаренды N 2 от 01.09.2011: незаключенным со ссылкой на отсутствие согласования сторонами условия об объекте аренды, недействительным по основанию отсутствия согласия собственника объекта аренды, залогодержателя на передачу данного имущества в субаренду.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора субаренды N 2 от 01.09.2011.

Пунктом 3.1 названного договора предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате ежемесячно в следующем порядке и составляет: с момента заключения договора по 31.10.2011 включительно - сумму фактических расходов арендатора на осуществление благоустройства участка, но не более 750 000 руб.; с 01.11.2011 по 31.12.2011 включительно - 250 000 руб. в месяц; с 01.01.2012 - 290 000 руб. в месяц. Оплата за арендуемый участок производится субарендатором не позднее 5-го числа текущего месяца на основании выставляемого арендатором счета (пункт 3.3 договора).

Суд установил, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей по договору субаренды N 2 от 01.09.2011, задолженность составила 1 620 000 руб., в том числе: за период с 01.09.2011 по 31.10.2011 - 750 000 руб.; за январь, апрель и май 2012 года - 870 000 руб.

Суд также установил наличие просрочки во внесении арендной платы в период с 05.11.2011 по 11.07.2012.

Проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за просрочку уплаты платежей в заявленный период составили 63 657 руб. 78 коп.

Поскольку ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" надлежащим образом не исполнило установленные договором N 2 от 01.09.2011 обязательства по уплате вышеназванных платежей, суд правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора субаренды взыскал с ответчика задолженность, проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты платежей.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался нормами статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующих в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013, неоснователен.

Обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций приняты на основании норм права, действовавших на момент заключения сделки, о признании недействительности которой заявлен встречный иск. Указание в решении Арбитражного суда Московской области в том числе на нормы статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующих в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, не является основанием для отмены принятого судом решения.

ООО "Торговый Комплекс Ангар Авто" указывает, что ООО "Заречье-2" доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 7.1 договора субаренды, не представило, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации первоначальный иск подлежит оставлению без рассмотрения.

Данный довод заявителя жалобы несостоятелен.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Пунктом 7.1 договора субаренды N 2 от 01.09.2011 установлено, что все разногласия и споры по договору разрешаются путем переговоров. В случае недостижения согласия спор разрешается в судебном порядке.

Таким образом, исходя из условий договора субаренды N 2 от 01.09.2011 обязательное заявление письменного требования стороне до предъявления соответствующего иска в суд по рассматриваемому спору законом, а также условиями названного договора не предусмотрено; обязательный досудебный порядок урегулирования спора не установлен.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 года по делу N А41-10965/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова Н. С. Чучунова