Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2014 г. N Ф05-3699/14 по делу N А40-66125/2013

г. Москва

23 апреля 2014 г.

Дело N А40-66125/13-85-641

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Волкова С. В., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от истца - Демина Е.В. - по доверенности от 31.10.2013 N 14/13,

от ответчика - Авдеева М.В. - по доверенности от 17.02.2012,

от третьего лица - Кастальская Г.С. - по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-971/13,

рассмотрев 21 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "Станис"

на постановление от 27 января 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,

по иску ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского"

о расторжении договора аренды

к ООО "Станис",

третьи лица - Департамент городского имущества г. Москвы, ООО "Фрай Вилле"

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Станис" о расторжении договора аренды от 08.11.2006, заключенного между сторонами, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 24.11.2006 за регистрационным номером 77-77-12/021/2006-343.

Исковое требование предъявлено на основании ст. ст. 296, 298, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик (арендатор) без согласия собственника арендуемого помещения заключил договор субаренды с ООО "Фрай Вилле" (субарендатором), по которому передал ему помещение и предоставил субарендатору право проводить ремонтные работы, перепланировки помещения после утверждения проекта и получения согласия ответчика.

Кроме того, истец указывал, что в нарушение п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договор субаренды заключен без проведения конкурса, ответчиком без надлежащего согласования в помещениях произведен ряд перепланировок, ООО "Фрай Вилле" незаконно разместило на здании рекламные конструкции без согласия собственника здания - Департамента городского имущества города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, общество с ограниченной ответственностью "Фрай Вилле".

Решением Арбитражного суда города Москвы суда от 28.10.2013 по делу N А40-66125/13-85-641 в удовлетворении требования отказано.

При этом, суд исходил того, что ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки не доказано, арендатор получил согласие на перепланировку и сдачу имущества в субаренду.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.01.2014 отменил решение суда первой инстанции, расторг договор аренды от 08.11.2006, заключенный между ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" и ООО "Станис", зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 24.11.2006 за номером 77-77-12/021/2006-343.

Законность вынесенного постановления проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Станис", в которой заявитель просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе ООО "Станис" ссылается на наличие в материалах дела письменного согласия истца на перепланировку помещения (письмо от 27.08.2007), получение ответчиком согласия департамента на заключение договора субаренды в письме от 16.05.2011 N П/11/2341, согласование проведенной арендатором перепланировки в установленном порядке, что подтверждается документами БТИ. Заявитель полагает, что размещение рекламной вывески на фасаде здания не является существенным нарушением договора, поскольку размещение вывески в месте нахождения организации с указанием ее наименования на вывеске служит целям идентификации организации.

ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" представило отзыв на кассационную жалобу, возражало против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в нем.

Департамент городского имущества г. Москвы, ООО "Фрай Вилле" отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Станис" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представители ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского", Департамента городского имущества г. Москвы возражали против доводов заявителя, просили оставить обжалуемое постановление без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Фрай Вилле" в судебное заседание не явилось, о его месте и времени извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 14.02.2003 между Департаментом имущества города Москвы (департаментом) и Государственным учреждением культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" (предприятием) был заключен контракт на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, строением), находящимся в собственности Москвы N 0-208 - в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 23, стр. 1.

Указанное недвижимое имущество является собственностью города Москвы

Право истца на передачу имущества в аренду предусмотрено в дополнительном соглашении от 14.02.2003 к контракту.

08.11.2006 между ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" (арендодателем) и ООО "Станис" (арендатором) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения общей площадью 1594 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Тверская д. 23/12, стр.1, состоящие из следующих комнат: подвал, помещение N I, комнаты NN 1, 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12; этаж 1, помещение N IV, комнаты NN 11, 12, 13, 14, 15, 16 (согласно выписке из технического паспорта на здание по состоянию на 31.03.2005, выдано 17.05.2006 Центральным ТБТИ - приложение N 1 к договору).

Право оперативного управления на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 29.08.2003, запись о регистрации N 77-01/30-711/2003-7.

Суды установили, что ООО "Станис" (арендатор) заключило с ООО "Фрай Вилле" (субарендатором) договор субаренды, по условиям которого арендатор обязуется передать субарендатору во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 23/12, стр. 1-1а, общей площадью 159,4 кв.м и состоящее из: подвал, помещение N 1, комн. NN 1-2, 7-12; этаж 1, помещение N IV, комн. NN 11-16 в соответствии с документами БТИ, являющимися приложением N 1 к договору.

ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" направило в адрес ответчика претензию от 13.05.2013 исх. N 1-3/113, в которой указало на нарушения ответчиком условий договора, предложило расторгнуть договор аренды, представило проекта соглашения о расторжении в связи с нарушением условий договора, предупредило ответчика о возможности обращения в суд с требованием о расторжении договора в случае неполучения положительного ответа в течение трех дней с момента получения претензии.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также когда арендатор существенно ухудшает имущество.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал факт существенного ухудшения нежилых помещений, не представил доказательств того, что перепланировка нежилых помещений повлекла для него такой ущерб, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Девятый арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился.

Как установил апелляционный суд из поэтажных планов и экспликаций БТИ на даты заключения договора аренды и последующие даты 2011 и 2013, арендованные помещения были полностью изменены ответчиком - те помещения, которые были переданы ответчику по договору, ликвидированы, на их месте созданы новые помещения с новой нумерацией, новой площадью и другим целевым назначением - под размещение ювелирного магазина, в результате произведенных перепланировок количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью.

При этом, суд указал, что договор аренды от 08.11.2006 не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.

В силу ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации бюджетное учреждение не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника.

В п. 4.2.2 контракта от 14.02.2003 предусмотрено, что ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" не вправе производить перепланировки и переоборудование помещений без письменного разрешения департамента.

Ответчиком не представлено надлежащих доказательств получения согласия собственника помещений на выполнение перепланировки, а также согласования перепланировки в установленном порядке.

Поскольку ответчик произвел не согласованную с собственником помещений перепланировку без соответствующих разрешений компетентных органов, суд признал указанное нарушение ответчиком условий договора аренды существенным.

Кроме того, в п. 4.1.3 договора арендатор обязался согласовывать размещение рекламы на наружной части арендуемого помещения в установленном порядке при содействии арендодателя.

Порядок размещения наружных рекламных конструкций установлен в Федеральном законе от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе".

В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 19 Федерального закона "О рекламе" к рекламным конструкциям относятся щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, воздушные шары, аэростаты и иные технические средства стабильного территориального размещения, монтируемые на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, сооружений и вне их.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

В силу п. 6 ст. 19 Закона о рекламе в случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, закреплено собственником за другим лицом на праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или ином вещном праве, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с лицом, обладающим правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления или иным вещным правом на такое недвижимое имущество, при наличии согласия такого собственника и с соблюдением требований, установленных частями 5.1 - 5.5 настоящей статьи.

Доказательств, свидетельствующих о согласовании размещения рекламной конструкции в установленном порядке с истцом и с собственником здания, ответчиком не представлено, в связи с чем суд пришел к выводу об установке ответчиком рекламных конструкций с нарушением условий п. 4.1.3 договора.

При таких обстоятельствах, учитывая установленные апелляционным судом нарушения ответчиком условий договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 13.05.2013 исх. N 1-3/113 с предложением о расторжении договора, проектом соглашения о расторжении договора и требованием об устранении нарушений была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленное требование, расторг договор аренды от 08.11.2006, заключенный между сторонами.

Обсудив доводы заявителя кассационной жалобы, судебная коллегия считает их несостоятельными, поскольку изложенные доводы не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом при рассмотрении дела обстоятельств, что в силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Также несостоятельна ссылка заявителя на наличие согласия арендодателя на перепланировку помещений в письме от 27.08.2007, поскольку суд апелляционной инстанции указал на отсутствие согласования перепланировки с собственником помещения - Департаментом городского имущества г. Москвы.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции подлежит отмене приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014, введенное на основании определения Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.04.2014.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 года по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-66125/13-85-641 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления суда.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

С.В.Волков А.А.Дербенев