Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 апреля 2014 г. N Ф05-3702/14 по делу N А40-31595/2013

г. Москва

24 апреля 2014 г.

Дело N А40-31595/13-133-291

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" - Демина Е.В., доверенность N 1-4/13 от 31.10.13 г. на 1 год,

от ответчика - ООО "ПИТ 07" - Авдеева М.В., доверенность от 11.04.2013 г. на 3 года,

от третьих лиц: 1. ЗАО "ПанКлуб" - не явился, извещен,

2. Департамента городского имущества города Москвы - Рытова А.Н., доверенность N 33-Д-972/134 от 27.12.2013 г. по 31.12.2014 г.

3. Департамента культурного наследия города Москвы - не явился, извещен,

4. Департамента культуры города Москвы - не явился, извещен,

5. Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен,

6. ТУ Росимущества в г. Москве -не явился, извещен,

рассмотрев 22 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ПИТ 07" (ответчик) на постановление от 27 января 2014 годаДевятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.

по иску ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" (ИНН 7710009515, ОГРН 1027739359064)

к ООО "ПИТ 07" (ИНН 7710626010, ОГРН 106746539948)

третьи лица: ЗАО "ПанКлуб", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Департамент культуры города Москвы, Управление Росреестра по Москве, ТУ Росимущества в г. Москве,

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" (далее - ГБУК города Москвы "Московский драматический театр имени К. С. Станиславского") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПИТ 07" (далее - ООО "ПИТ 07") о расторжении договора аренды от 08 ноября 2006 года, заключенного между сторонами и зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 24 ноября 2006 года N 77-77-12/021/2006-342.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 296, 298, 608,615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "ПанКлуб" (далее - ЗАО "ПанКлуб"), Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Департамент культуры города Москвы, Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), ТУ Росимущества в г. Москве.

Решением от 25 октября 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не допущено нарушений условий договора аренды, которые могли бы являться основанием для его досрочного расторжения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 года решение отменено, иск удовлетворен.

Апелляционный суд исходил из того, что ответчик без согласия истца или собственника имущества осуществил перепланировку арендуемого имущества, не согласовал с собственником имущества передачу арендуемых помещений в субаренду, а также не предоставил доказательств согласования с истцом и с собственником имущества размещения рекламной конструкции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ПИТ 07", которое полагает, что апелляционным судом нарушены нормы материального права, просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы считает неправильным вывод апелляционного суда о наличии нарушений со стороны ответчика условий договора аренды. Так, как указывает заявитель, перепланировка помещений была выполнена с одобрения истца и собственника помещений, о чем свидетельствуют письма истца от 06.08.2008 г., от 25.02.2011 г. и собственника имущества от 02.04.2008 г. на проведение перепланировок, а ссылки истца на недействительность таких разрешений указывают на его недобросовестность. Кроме того, за все время аренды истец не предъявлял требование о приведении арендуемых помещений в состояние, существовавшее до проведения перепланировки.

Помимо этого, как полагает заявитель, истец не доказал, что выполненная перепланировка причинила ему значительный ущерб. Напротив, ссылаясь на проект перепланировки ООО "МТМ" 2013 года, заявитель указывает на то, что выполненные работы были направлены на модернизацию арендуемых помещений.

Заявитель также ссылается на наличие согласия истца на передачу помещения в субаренду, выраженного в письмах от 18.11.2006 г. и 25.02.2011 г.

Кроме того, по мнению заявителя, является неправильным вывод апелляционного суда об отсутствии согласования размещения рекламной конструкции. Как считает заявитель, ссылаясь на п. 5 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 13.03.2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе", пункт 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.1998 г. N 37 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе", размещенная информация рекламой не является, поскольку на вывеске указано название магазина, информация на вывеске обезличена и не содержит конкретных сведений ни о товаре, ни об условиях его приобретения или пользования, а направлена на привлечение внимания к помещению, в котором осуществляется торговля.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление апелляционного суда отменить, решение оставить в силе.

Представитель ГБУК г. Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, полагая, что постановление является законным и обоснованным.

Кассационным судом направлены в адрес третьих лиц: ЗАО "ПанКлуб", Департамента культурного наследия города Москвы, Департамента культуры города Москвы, Управления Росреестра по Москве, ТУ Росимущества в г. Москве копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 14 февраля 2003 года между Департаментом имущества города Москвы и Государственным учреждением культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" был заключен Контракт на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, строением), находящимся в собственности Москвы N 0-208 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 23, стр. 1.

Указанное недвижимое имущество является собственностью города Москвы и передано истцу для использования под театр (л.д.52-56, т.1).

Право истца на передачу имущества в аренду предусмотрено в Дополнительном соглашении от 14 февраля 2003 года к контракту на право оперативного управления.

8 ноября 2006 года между истцом (арендодатель) и ООО "ПИТ 07" (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого истец передал ответчику в аренду сроком на 15 лет нежилые помещения площадью 158,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 23/12, стр. 1 -1 а (подвал, помещение N 1, комнаты NN 3,4,5,6; этаж 1, помещение N IV, комнаты NN 1,3,4,5,6,6а,7,8,9,10,17), согласно выписке из технического паспорта на здание) по состоянию на 31.03.2005 г.

Договор прошел государственную регистрацию 24 ноября 2006 года, о чем регистрирующим органом сделана запись N 77-77-12/021/2006-342.

Как ссылался в обоснование своих требований истец, ответчиком неоднократно нарушались условия договора аренды и действующего законодательства, а именно, ответчик сдает вышеуказанные помещения в субаренду без согласия собственника и истца, ответчик произвел ряд незаконных перепланировок и без согласования разместил на фасаде здания рекламную конструкцию.

Такие действия ответчика истец расценивает как нарушение условий договора аренды и прав арендодателя, являющиеся достаточными основаниями для расторжения договора аренды.

Рассмотрев требования истца, суды обеих инстанций пришли к разным выводам относительно их правомерности.

Суд первой инстанции посчитал, что не имеется оснований для расторжения договора аренды, поскольку условиями договора аренды не предусмотрена возможность его досрочного расторжения судом в случае осуществления арендатором перепланировки арендуемых помещений без согласования с арендодателем, как и размещения рекламной конструкции.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, истцом не предоставлено доказательств того, что перепланировка нежилых помещений повлекла для него ущерб и существенно нарушила назначение нежилых помещений, которое не было особо оговорено в договоре аренды. Помимо этого, истцом не предоставлено доказательств уклонения ответчика от выполнения требований истца об устранении допущенных нарушений, истцом не предоставлено доказательств предъявления им ответчику требований о приведении помещения в состояние, соответствующее до проведения перепланировки. Более того, письмами от 06.08.2008 г. и от 02.04.2008 г. собственник имущества в лице уполномоченного органа и арендодатель не возражали против проведения перепланировок в арендуемом имуществе. Ответчиком также получена часть разрешительной и проектной документация.

Суд первой инстанции также указал на наличие письма от 18.11.2006 г., в котором истец выразил свое согласие на сдачу ответчиком арендуемого по договора имущества в субаренду.

Помимо этого, суд первой инстанции посчитал, что размещение субарендатором рекламы на фасаде здания без согласия истца и Департамента, как собственника здания не является нарушением ответчиком договора аренды нежилых помещений в данном здании, к которым фасад здания не относится.

Апелляционный суд в свою очередь, не согласившись с выводами суда первой инстанции, отменив решение суда и удовлетворив заявленный иск, исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды, являющиеся основаниями к его расторжению.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда и считает, что они сделаны на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в материалах дела доказательств и правильного применения норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Рассматривая довод истца о допущении со стороны ответчика нарушений условий договора аренды в виде произведенных им перепланировок в отсутствие необходимого согласования с истцом и собственником имущества, апелляционный суд установил, что ответчиком перепланировки проводились неоднократно без необходимых согласований и разрешений.

При этом апелляционный суд, проанализировав положения договора аренды от 08 ноября 2006 года, сделал вывод о том, что этот договор не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование помещений.

При этом в пункте 4.2.2 Контракта от 14 февраля 2003 года истцу запрещено производить перепланировки и переоборудование помещений без письменного разрешения Департамента имущества г. Москвы.

Таким образом, ответчик по условиям договора аренды не мог производить перепланировок объекта аренды без согласия на то собственника в лице Департамента имущества г. Москвы.

Апелляционный суд также исследовал и дал оценку предоставленным в материалы дела письмам истца и Департамента относительно осуществления ответчиком перепланировок.

Так, как установил апелляционный суд, письмо арендодателя от 06 августа 2008 года (л.д. 13, т. 3), на которое в том числе указывается в кассационной жалобе, не может рассматриваться как согласие на перепланировку, произведенную в 2008 году, поскольку перепланировка выявлена БТИ при обследовании 17 февраля 2008 года, то есть за шесть месяцев до данного письма.

Кроме того, в этом письме имеется согласие только на переустройство нежилых помещений и установку кондиционерных блоков, а не перепланировку.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений о применении норм права, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

Помимо этого, письмо Департамента имущества города Москвы от 02 апреля 2008 года о согласовании перепланировки (л.д. 14, т. 3), на которое также имеется ссылка в кассационной жалобе, выдано позднее 17 февраля 2008 года, то есть даты, на которую БТИ уже выявило перепланировку.

Более того, в отношении перепланировки, выявленной в мае 2013 года, апелляционный суд установил, что у ответчика вообще отсутствуют доказательства, в которых бы подтверждалось наличие согласия истца или собственника имущества на эти перепланировки.

При этом, как правильно отметил апелляционный суд, копии отдельных согласований государственных органов, решений Префектуры ЦАО г.Москвы и распоряжения Префекта ЦАО г.Москвы о согласовании проведения работ (л.д. 15-24, т.3) касаются административной процедуры получения арендатором разрешений компетентных органов на проведение работ в нежилых помещениях и из указанных документов не следует, что ответчик получил разрешение на перепланировку от арендодателя и от собственника.

Вместе с тем, как установил апелляционный суд, за время нахождения нежилых помещений в пользовании ответчика и произведении им несогласованных перепланировок состав и площадь помещений существенно изменились.

Так, по договору в аренду переданы 4 комнаты в подвале (помещение N I) и 12 комнат на 1 этаже (помещение N IV); согласно экспликации БТИ (л.д.71, т.1) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 31.07.2007 г. состоит из 12 комнат (1,2,3,4,5,6,6а,7,8,9,10,17) общей площадью 110,9 кв.м.

Вместе с тем, согласно экспликации БТИ (л.д.25-26, т.3) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 17.02.2008 состоит из 8 комнат, общей площадью 111,6 кв.м; согласно экспликации БТИ (л.д. 49, т.3) и поэтажному плану (л.д.51, т.3) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 01.11.2011 состоит из 8 комнат, общей площадью 111,6 кв.м.

Согласно экспликации БТИ (л.д.50, т.3) и поэтажному плану (л.д.52, т.3) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 16.05.2013 состоит из 10 комнат, общей площадью 113,9 кв.м.

Таким образом, как установил апелляционный суд, в результате перепланировок ответчика количество, площадь и назначение помещений изменились, произошло увеличение арендуемой площади 1 этажа и уменьшение площади подвала.

При этом, истец направлял ответчику претензию от 12.03.2013 г. N 1-1/56а-13, в которой предлагал ответчику расторгнуть договор аренды. В данной претензии истец указал на такие существенные нарушения договора как многочисленные перепланировки в арендуемых помещениях, а также сдачу помещений в субаренду.

Однако, ответчик не устранил нарушения, указанные в претензии истца, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств, суд кассационной инстанции соглашается с выводом апелляционного суда о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, поскольку перепланировка без учета целевого назначения пользования зданием, определённого собственником ("под театр", п.1.1 Контракта от 14 февраля 2003 года), без согласия арендодателя и уполномоченных органов, не может свидетельствовать о правомерном улучшении объекта, переданного в аренду.

В связи с этим, доводы кассационной жалобы, касающиеся наличия, по мнению заявителя, согласований с истцом и собственником имущества на осуществление перепланировок и модернизацию помещений, отклоняются как несостоятельные, поскольку направлены на переоценку доказательств, что в кассационной инстанции не допустимо (ст.286, ч.2 ст.287 АПК РФ).

Доводы кассационной жалобы о не нарушении ответчиком закона при передаче им спорных помещений в субаренду, отклоняются в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно статье 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Между тем, как установил апелляционный суд, договор аренды не предоставляет ответчику право сдавать помещения в субаренду.

Доказательств согласования с собственником передачи помещений в субаренду ответчиком не представлено.

Письмо истца об отсутствии возражений против сдачи в субаренду нежилых помещений не может заменить собой согласие собственника помещений на распоряжение имуществом в силу вышеуказанных норм права и определенных законом ограниченных полномочий бюджетного учреждения в отношении предоставленного ему на праве оперативного управления такого имущества, в случаях, когда происходит распоряжение соответствующим недвижимым имуществом путем его передачи в субарендное пользование.

Таким образом, ответчиком были нарушены нормы действующего законодательства и условия договора аренды.

В отношении размещения рекламной конструкции на фасаде здания апелляционный суд также пришел к обоснованному выводу о допущении ответчиком нарушений условий договора аренды.

Так, пунктом 4.1.3 договора аренды от 08 ноября 2006 года предусмотрено обязательство арендатора согласовывать в установленном порядке размещение рекламы на наружной части арендуемого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона N 38-ФЗ от 13.03.206 г. "О рекламе" к рекламным конструкциям относятся щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, воздушные шары, аэростаты и иные технические средства стабильного территориального размещения, монтируемые на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, сооружений и вне их.

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается наличие размещенной на фасаде здания над входом в арендуемые помещения вывески "Ювелирный салон PANDORA" (л.д. 43-47, т.3).

В соответствии с пунктом 5 статьи 19 Федерального закона "О рекламе", установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества.

Согласно пункту 6 статьи 19 Федерального закона "О рекламе", в случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, закреплено собственником за другим лицом на праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или ином вещном праве, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с лицом, обладающим правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления или иным вещным правом на такое недвижимое имущество, при наличии согласия собственника.

Между тем, доказательств наличия согласования размещения рекламной конструкции в установленном порядке и согласия собственника на размещение не представлено, в связи с чем размещение ответчиком на фасаде здания рекламной вывески незаконно.

Довод кассационной жалобы о том, что размещенная информация не является рекламой, поскольку указано только название магазина, поэтому на ее установление требования законодательства о рекламе не распространяются, не может быть принят, поскольку надпись "Ювелирный салон PANDORA", не содержащая информационных данных об ответчике, является вывеской в понимании статьи 9 Федерального закона "О защите прав потребителей" и относится к "рекламной" конструкции.

Кроме того, суд кассационной инстанции принимает во внимание, что здание театра является объектом культурного наследия. Поэтому размещение на его фасаде вышеуказанной вывески при отсутствии согласия департамента имущества и департамента культурного наследия является нарушением требований пунктов 3, 4 статьи 52 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а также пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе".

В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы подлежат отклонению.

Иная оценка заявителем жалобы установленных апелляционным судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной апелляционным судом при рассмотрении дела судебной ошибки (ст.286, ч.2 ст.287 АПК РФ).

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены постановления апелляционного суда, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 года по делу N А40-31595/13-133-291 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Русакова