Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 мая 2014 г. N Ф05-2589/14 по делу N А41-21102/2013

г. Москва

7 мая 2014 г.

Дело N А41-21102/13

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Алексеева С. В., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от истца: Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова - Максягина М.А., дов. от 30.12.2013 N 48/01-24,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Фирма Открытие" Бессмертных А.Э., дов. от 11.11.2013,

от третьих лиц: Управления Росреестра по Московской области - не явился, извещен,

Администрации города Реутова Московской области - не явился, извещен,

рассмотрев 28 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Открытие"

на решение Арбитражного суда Московской области

от 16 сентября 2013 года,

принятое судьей Шайдуллиной А.С.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 04 февраля 2014 года,

принятое судьями Коновалова С.А., Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Открытие"

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Московской области, 2) Администрация города Реутова Московской области

о расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Открытие" о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2003 N 152, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0039 истцу по акту приема-передачи.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация города Реутова Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.09.2013 по делу N А41-21102/13 заявленное требование удовлетворено, договор аренды земельного участка от 30.10.2003 N 251 расторгнут. Суд обязал ООО "Фирма "Открытие" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0039 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутова по акту приема-передачи.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 04.02.2014 оставил решение суда без изменения.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Фирма "Открытие", которое просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе ООО "Фирма "Открытие" ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, полагает вывод судов о том, что строительство на земельном участке не начиналось, противоречащим установленному судами факту наличия на участке строений.

Как указывает заявитель, истец на неосвоение земельного участка в исковом заявлении не ссылался, в обоснование своих требований утверждал о самовольном возведении и эксплуатации этих объектов.

По мнению заявителя, истец не представил доказательств эксплуатации возведенных на спорном земельном участке строений с нарушением целевого использования, предусмотренного договором, указанные истцом в письмах нарушения ответчиком были устранены.

Кроме того, заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Отзывы на кассационную жалобу от участвующих в деле лиц не поступили.

Управление Росреестра по Московской области, Администрация города Реутова Московской области в судебное заседание кассационной инстанции не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Фирма "Открытие" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутова возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 30.10.2003 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (арендодателем) и ООО Фирма "Открытие" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 251, по которому в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0039, площадью 9358 кв.м. для размещения и строительства комплекса по продаже и техническому обслуживания автомашин.

Срок действия договора аренды с 01.10.2003 по 30.09.2052 (п. 2.1 договора).

По договору от 23.09.2009 ООО "Фирма "Открытие" (ИНН 5041022919) передало ООО "Фирма Открытие" (ИНН 5012054779) свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 30.10.2003 N 251.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды истец указывал на существенное нарушение арендатором условий договора, самовольное возведение объектов на участке и их эксплуатацию, организацию дорожного движения по территории участка, что не соответствует целям, в которых земельный участок был предоставлен по договору аренды.

При рассмотрении настоящего дела арбитражные суды установили факт использования указанного земельного участка с нарушением условий договора, его нецелевое использование. Из имеющихся в деле доказательств суды также установили, что на арендуемом спорном земельном участке строительство комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин ответчиком фактически не было осуществлено.

При этом, данные обстоятельства подтверждены материалами дела.

Так, распоряжением Администрации г. Реутов от 14.05.2013 N 58-РА в связи с нецелевым использованием арендуемого земельного участка торговая деятельность запрещена. Факт использования земельного участка не по целевому назначению также подтвержден письмом Управления Росреестра по Московской области от 29.04.2013 N 48-321, что выявлено в ходе проводимой в отношении ООО "Фирма "Открытие" проверки.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов в письме от 24.04.2013 N 826/01-22 указал арендатору на нарушение условий договора, предложил в срок до 15.05.2013 устранить допущенные нарушения, предоставить доказательства их устранения, письмом от 15.05.2013 N 874/04-02 обратился к арендатору за расторжением договора в связи с нарушением условий его исполнения ответчиком. Указанное письмо получено 15.05.2013 ООО "Фирма Открытие".

ООО "Фирма "Открытие" в письме от 16.05.2013 N 24 указывало на то, что все договоры о предоставлении торговых мест расторгнуты, торговая деятельность прекращена, демонтируются контейнеры и разбираются временные сооружения, используемые для торговой деятельности. В подтверждение указанного факта общество приложило фотоматериалы.

Письмом от 16.05.2013 N 22 ООО "Фирма Открытие" сообщило, что спорный участок находится на реконструкции для строительства и многофункционального комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомобилей.

Вместе с тем, как следует из письма Управления по архитектуре и градостроительству от 13.05.2013 N 863/01-22, 863/01-22, разрешение на строительство объектов ООО "Фирма "Открытие" на земельном участке с кадастровым N 40:58:0010101:39 не выдавалось.

Из приложенных к совместному акту осмотра от 22.01.2014 фотоматериалов суды установили, что расположенные на земельном участке объекты не были реконструированы.

Доказательств, свидетельствующих о получении разрешения на строительство и осуществление строительства комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, ответчиком не представлено.

Наличие объективных причин, препятствовавших освоению ответчиком земельного участка и невозможности его использования, судами первой и апелляционной инстанции не установлено, материалами дела наличие таких обстоятельств не подтверждается.

Возражения ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора были правомерно отклонены судами, поскольку истец представил надлежащие доказательства направления в адрес ответчика предложения о расторжении договора арены.

Доводы кассационной жалобы о том, что положения пункта 1.3. договора аренды, устанавливающие цель использования земельного участка, не означают, что размещение и строительство комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин должно быть осуществлено именно в форме возведения капитальных строений, поскольку из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что термин "строительство" применяется и к некапитальным объектам, для возведения которых не требуется получение разрешения на строительство, и, как указывает заявитель, суды необоснованно сослались на отсутствие разрешения на строительство как одно из оснований для расторжения договора, судом кассационной инстанции отклоняется.

Из договора аренды земельного участка N 251 от 30.10.2003 следует, что основанием для его заключения послужило Постановление главы города Реутова от 30.09.2003 N 720 "О выборе, отводе и утверждении границ земельного участка ООО "Фирма "открытие".

Указанное постановление (т.2, л.д. 131) в свою очередь принято на основании постановления Главы города Реутова N 640 от 28.08.2003, которое обязывало ООО "Фирма "Открытие" оформить в Архитектурно-планировочном управлении г. Реутова архитектурно-планировочное задание на проектирование многофункционального комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, а также представить на рассмотрение в Главархитектуру Московской области проекты зданий, согласованные с соответствующими службами города с учетом обеспечения намечаемого строительства инженерными коммуникациями (т.2., л.д. 130). Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу об использовании указанного земельного участка с нарушением условий договора аренды и нецелевом использовании земельного участка, поскольку спорный земельный участок предоставлялся для строительства именно капитальных объектов, к строительству которых ответчик не приступил с момента заключения договора аренды.

Довод заявителя о том, что, поскольку ему на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства - автомобильная газозаправочная станция, расположенный на спорном земельном участке, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 01.07.2010, он в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет право заключить договор аренды спорного земельного участка, и, следовательно, расторжение договора аренды будет нарушать право ответчика на владение указанным земельным участком на праве аренды, судебная коллегия признает ошибочным.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В этой связи ответчик на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не лишен возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, а после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию вправе требовать предоставить в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность или в долгосрочную аренду земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования с учетом его назначения. При этом площадь такого участка определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные доводы кассационной жалобы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. В связи с изложенным данные доводы кассационной жалобе подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Таким образом, поскольку ответчик не использовал земельный участок в предназначенных целях (размещения и строительства комплекса по продаже и техническому обслуживания автомашин), не осуществил строительство указанного комплекса, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора и удовлетворения иска.

Вместе с тем, при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства исходя из требований истца и возражений по иску ответчика. Суды правильно применили нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2014 года по делу N А41-21102/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

С.В.Алексеев А.А.Дербенев