Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 июня 2014 г. N Ф05-4014/14 по делу N А40-78858/2013

город Москва

05 июня 2014 г.

Дело N А40-78858/13-1-436

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ООО "Фаст Фуд Групп" - Мурашев Д.Г., доверенность от 22.02.2014 N 2;

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 N 33-Д-955/13;

от третьего лица - Правительство Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 N 4-471322/3,

рассмотрев 29 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Фаст Фуд Групп"

на решение от 23 октября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Лиловой О.Г.

на постановление от 29 января 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.

по иску ООО "Фаст Фуд Групп" (ОГРН 1027700031809, 125172, г. Москва, ул. Наб. Краснохолмская, д. 13, стр. 1)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьего лица Правительства города Москвы (г. Москва, ул. Тверская, д. 13),

о признании недействительными уведомления, письма, признания действий злоупотреблением правом,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фаст Фуд Групп" (далее по тексту также - арендатор, истец) предъявило иск к Департаменту городского имущества города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, ответчик) о признании недействительными уведомления исх. от 19.03.2013 г. N ДГИ-И-6160/13, письма исх. от 21.05.2013 г. N ДГИ-1-36314/13-1, признании действий по направлению указанных уведомления, письма злоупотреблением правом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "Фаст Фуд Групп" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 года отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав, поскольку оспариваемые уведомления не влекут правовые последствия, противоречат фактическим обстоятельствам дела. При этом ООО "Фаст Фуд Групп" также указывает, что уведомление от 30.09.13 N ДГИ-И-23035/13 истец не оспаривал, так как на момент подачи иска его не существовало. По мнению заявителя кассационной жалобы, истец вправе был обжаловать в судебном порядке уведомление Департамента от 19 марта 2014 года как одностороннюю сделку в связи с последующими действиями ответчика, направленными на регистрацию прекращения прав аренды истца на земельный участок.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец - ООО "Фаст Фуд Групп" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям в ней изложенным.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в лице своего представителя возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными; отзыв на кассационную жалобу не представили.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.06.2000 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-03-015548 и приложения к нему (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды), предметом которого является земельный участок, площадью около 1000 кв.м., имеющий адресные ориентиры: город Москва, пересечение ул. Вешняковская и Красный Казанец, вл. 23, предоставляемый в пользование на условиях аренды для размещения предприятия питания быстрого обслуживания.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП 21.07.2000 г.

Согласно условиям заключенного договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 49 лет земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым N 770307003068 общей площадью 1000 кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, пересечение ул. Вешняковская и Красный Казанец, вл. 23, для размещения предприятия питания быстрого обслуживания.

По условиям раздела 4 Договора арендатор обязался в 6-месячный срок разработать и согласовать исходно-разрешительную документацию и в течение 1 года проектно-сметную документацию на строительство предприятия питания быстрого обслуживания.

Как установлено судами, по состоянию на 21.05.2013 г. арендатор земельный участок не освоил, в связи чем, арендодатель уведомлением исх. от 19.03.2013 г. N ДГИ-И-6160/13 заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды земельного участка по основаниям, установленным пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

Арендатор письмом исх. от 17.04.2013 г., полученным арендодателем в тот же день заявил возражения против досрочного расторжения Договора.

Департамент земельных ресурсов города Москвы письмом исх. от 21.05.2013 г. N ДГИ-1-36314/13-1 сообщил об оставлении без рассмотрения возражений ООО "Фаст Фуд Групп" относительно расторжения Договора аренды земельного участка от 16.06.2000 г. N М-03-015548.

В последующем Департамент как арендодатель уведомлением исх. от 30.09.2013 г. N ДГИ-И-23035/13 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

Арендатор, полагая незаконным расторжение Департаментом договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, предъявил настоящий иск в арбитражный суд, указав на злоупотребление арендатором правом.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что арендатор существенно нарушил условия договора аренды земельного участка, в силу чего Департамент как арендодатель правомерно в одностороннем порядке расторг названый договор.

Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции по существу.

Кассационная коллегия не находит оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов судов первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.

Суд первой инстанции правомерно применил для разрешения настоящего спора норму права,- пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

В уведомлении о расторжении договора Департамент указал на наличие обоих названных оснований, т.е. неполучение разрешения и неисполнение обязательств по строительству.

Наличие данных оснований для расторжения договора подтверждено имеющимися в деле доказательствами, оценка которым судом первой инстанции дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; доказательств обратного истец не представил.

В настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по заключенному с ООО "Фаст Фуд Групп" договору аренды земельного участка.

По существу требование ООО "Фаст Фуд Групп" сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.

Таким образом, между названными субъектами имелись арендные, т.е. гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве участников, свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор, возникший с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему подлежит разрешению в рамках искового производства.

Расторжение договора в административном порядке законом не допускается, поскольку противоречит основным началам гражданского законодательства.

Исходя из положений статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с абзацами вторым, третьим пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлен порядок расторжения договора аренды земельного участка согласно которому:

- договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора;

- до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Таким образом, абзацами вторым, третьим пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Исходя из этого, до подтверждения арендодателем своего первичного уведомления о расторжении договора у арендатора отсутствует право на обращение в арбитражный суд с иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку до указанного момента договор аренды не является расторгнутым, т.е. права и законные интересы арендатора не нарушены.

Исковое заявление в арбитражный суд предъявлено ООО "Фаст Фуд Групп" 21 июня 2013 года, т.е. до направления Департаментом уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

В то же время, поскольку 30 сентября 2013 года Департамент уведомлением за исх. N ДГИ-И-23035/13 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора, что повлекло расторжение договора и свидетельствует о невозможности урегулирования данного спора во внесудебном порядке, суд первой инстанции правомерно разрешил спор по существу, и, установив существенные нарушения арендатором условий договора, отказал в удовлетворении иска.

Кассационная коллегия отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о злоупотреблении арендодателем правом, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.

ООО "Фаст Фуд Групп", осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта.

В разумный срок ООО "Фаст Фуд Групп" земельный участок не освоило; несмотря на истечение более пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка разрешение на строительство не получило; обязательство по строительству объекта не исполнило.

При таких обстоятельствах реализация Департаментом как арендодателем своего права на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, установленного и регламентированного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, не является злоупотреблением правом.

Судом первой инстанции установлено, что доказательств получения по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительства не представлено, обязательство по строительству объекта не исполнено, таким образом, отказ арендодателя от договора является обоснованным и соответствует положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 ноября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).

На основании изложенного суд кассационной приходит к выводу, что отказ арендодателя от договора аренды земельного участка является обоснованным и не противоречит требованиям закона, вследствие чего решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска является правомерным.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 года по делу N А40-78858/13-1-436,- оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Фаст Фуд Групп" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Комарова