Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 июня 2014 г. N Ф05-5047/14 по делу N А40-116283/2013

г. Москва

5 июня 2014 г.

Дело N А40-116283/13-11-928

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Алексеева С.В., Дербенева А.А.

при участии в заседании:

от истца ИП Юнаевой Ирины Романовны (ОГРНИП 304770000103455) Авдеева С.А. дов. от18.02.2014

от ответчика ООО "КОФЕ СЭТ" (ИНН 7804389083, ОГРН 1089847165363) -Михеева Н.Ю. дов. от 16.12.2013 N 86

рассмотрев 29 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Юнаевой Ирины Романовны

на постановление от 05 марта 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Юнаевой Ирины Романовны

к обществу с ограниченной ответственностью "КОФЕ СЭТ" (ИНН 7804389083, ОГРН 1089847165363)

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Юнаева Ирина Романовна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "КОФЕ СЭТ" (далее - ответчик) о взыскании 128 270,83 долларов США неосновательного обогащения в виде арендной платы за период пользования с 08.05.2013 по 05.07.2013 нежилыми помещениями, общей площадью 327,5 кв. м, расположенными в здании по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 26, ссылаясь на статьи 11, 12, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда 31.10.2013 года исковые требования удовлетворены полностью; с ответчика в пользу истца взыскано 128 270,83 долларов США задолженности.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, сделал вывод о том, что ответчик пользовался спорными нежилыми помещениями в течение двух месяцев, не выполнив при этом обязательства по производству отделочных работ и их результата, в связи с чем у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств, подлежащих оплате за пользование имуществом.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 31 октября 2013 г. отменено., в иске индивидуальному предпринимателю Юнаевой И.Р. отказано.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г., индивидуальным предпринимателем Юнаевой И.Р. подана кассационная жалоба, в которой просит отменить обжалуемое постановление по основаниям несоответствия выводов,содержащихся в постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, решение арбитражного суда г. Москвы от 31 октября 2013 г. оставить в силе.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что суд первой инстанции согласился с его доводом о том, что не проведение ответчиком отделочных и иных подготовительных работ для организации в арендуемом им помещении предприятия общественного питания (кофейни) в течение первых двух месяцев аренды влечет за собой обязанность арендатора уплатить за этот период арендную плату в заявленном размере.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение Арбитражного суда г. Москвы, пришел к необоснованным выводам о том, что :

- разделом 2 договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора в случае не проведения им отделочных и иных подготовительных работ для организации в арендуемом помещении предприятия общественного питания в течение первых двух месяцев аренды уплатить за этот период арендную плату в заявленном размере;

- действиям арендатора по подготовке помещения к аренде (выполнение им ремонтных и отделочных работ) не корреспондирует встречная обязанность арендодателя оплатить указанные ремонтные работы ни самостоятельно, ни путем зачета (стоимости услуг (работ) в счет арендной платы, кроме того, не согласован ни объем этих услуг (работ), ни их стоимость, следовательно, арендатор обязан совершить действия для себя, в свою пользу;

- неисполнение упомянутых в договоре аренды дополнительных "обязанностей арендатора" в согласованный договором срок (в течение двух месяцев) не может повлечь наступление гражданско-правовой ответственности в виде несения арендатором расходов по арендной плате за пользование помещением в отсутствие такого соглашения по условиям договора.

Между тем, факт использования ООО "КОФЕ СЭТ" спорного нежилого помещения подтвержден представленными в материалы дела письменными доказательствами.

Договором аренды стороны согласовали обязанность арендатора в течение двух месяцев выполнить в арендуемых помещениях ремонтные работы.

Действиям арендатора (ответчика) по подготовке помещения к аренде (выполнение им ремонтных и отделочных работ) корреспондирует встречная обязанность истца (арендодателя) предоставить арендатору в пользование помещение без взимания на время проведения работ арендной платы. Данная обязанность была выполнена истцом, вместе с тем, встречное исполнение в виде выполнения ремонта в арендуемом помещении ответчиком предоставлено истцу не было.

Ремонтные работы должны были быть проведены ответчиком в помещении, принадлежащем истцу на праве собственности, следовательно, должны были улучшить состояние имущества истца, в связи с чем, вывод суда о том, что Ответчик (арендатор) был обязан совершить действия по ремонту для себя, в свою пользу нельзя признать обоснованным.

По мнению истца,при вынесении постановления апелляционным судом неправильно применены нормы материального права, а именно не применены нормы гл. 60 Гражданского кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение Арбитражного суда г. Москвы, указал, что суд первой инстанции ошибочно квалифицировал правоотношения сторон в спорный период с 08.05.2013 г. по 05.07.2013 г. со ссылкой на положения ст. 1102 ГК РФ, как обязательство вследствие неосновательного обогащения (сбережения).,так как правоотношения сторон в спорный период были урегулированы договором аренды от 07.03.2013 г..

Судом апелляционной инстанции не учтено, что договор аренды был досрочно расторгнут по инициативе ответчика. В отсутствие заключенного договора истец был лишен возможности защитить нарушенные права на основании договорных норм.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.(Постановление Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении")

То есть., в случае если до расторжения договора одна из сторон осуществила исполнение, но не получила встречное эквивалентное предоставление, расторжение договора по инициативе любой из сторон не лишает сторону, осуществившую исполнение, права требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО"КОФЕ СЭТ" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений ответчик указал, что условиями договора аренды от 7 марта 2013 г. на арендатора не возложена обязанность произвести затраты на улучшение арендованного имущества в счет арендной платы.

Гражданский Кодекс Российской Федерации предусматривает возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.(пп.5п.2ст.614 ГК РФ)

Из буквального содержания подп.5 п.2 ст.614 следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы, то есть надлежащим образом согласовать в тексте договора:

-обязанность арендатора произвести улучшение в счет уплаты арендной платы;

-перечень и характер улучшений, которые должны быть произведены;

-стоимость возлагаемых на арендатора затрат;

-перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

Согласно п.2.1 договора арендатору предоставлено право проведения подготовительных работ в помещении в течение первых двух месяцев срока аренды, но при этом на арендатора не возложена обязанность произвести какие-либо улучшения помещения за свой счет, а также перечень подобных улучшений и согласованный сторонами объем затрат на их проведение.

Арендатор был лишен возможности пользоваться помещением, в том числе производить в помещении подготовительные и отделочные работы по причинам, за которые несет ответственность арендодатель-ненадлежащее состояние помещения, необходимость капитального ремонта.

В соответствии с ч.1 ст.612 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно ч.1 ст. 616 Кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу ст. 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора ;а рендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Согласно п. 6.4 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, направив арендодателю письменное уведомление не позднее чем за 15 рабочих дней до даты, с которой договор считается расторгнутым, в следующих случаях: помещение не соответствует техническим условиям, установленным п.4.27 договора; по любым причинам, не зависящим от арендатора(п.6.4.1); в случаях. предусмотренных ст. 620 ГК РФ(п.6.4.2 договора)

20.06.2013 г. в адрес истца было направлено уведомление ООО"КОФЕ СЭТ" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на том основании, что объект не соответствует техническим условиям, установленным п.4.2.7 договора, переданный арендатору объект имеет недостатки, препятствующие пользованию им по назначению, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. При выполнении подрядчиком строительных работ выявилось ненадлежащее состояние помещения, которое требовало капитального ремонта. Единственным результатом работ, проведенных ответчиком,был демонтаж старой отделки.

05.07.2013 г. помещения были возвращены арендодателю по акту-приема-передачи.

Никаких законных оснований, установленных договором или действующим законодательством Российской Федерации для взыскания с ответчика арендной платы по договору за период с 08.05.2013 г. по 05.07.2013 г. не имеется, а удержанная истцом сумма обеспечительного депозита является неосновательным обогащением арендодателя.

Кроме того, в решении суда указано, что представитель ответчика в судебное заседание не явился, что не соответствует действительности, поскольку уполномоченный представитель ответчика (Михеева Н.Ю. по доверенности N 1 от 10.01.2013) присутствовал в судебном заседании 22.10.2013 г., давал пояснения и представлял дополнительные документы, в том числе техническое заключение НИЦ СТЭИ от 31.07.2013 г.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 07.03.2013 года между индивидуальным предпринимателем Юнаевой И.Р. (арендодатель) и ООО"КОФЕ СЭТ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 327,5 кв.м. (подвал пом. I комн. 1 - 4, этаж 1 пом. I комн. 1 - 7, этаж 2 комн. А, пом. I комн. 1 - 4, пом. II комн. 1 - 3, пом. III комн. 1 - 3) расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 26,(л.д.9-21т.1)

По условиям договора (п.1.3) арендатор использует помещения для осуществления деятельности предприятия общественного питания(кофейня).

Согласно п.п. 2.1, 2.8 договора стоимость арендной платы составляет рублевый эквивалент суммы в размере 2350 долларов США за 1 (один) кв. м, НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСНО; в связи с необходимостью проведения в помещении отделочных и иных подготовительных работ для организации в нем предприятия общественного питания (кофейни) первый арендный платеж арендатор обязуется оплатить арендодателю в дату истечения 2-х месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения.

В последующем арендатор уплачивает арендодателю арендную плату авансом ежемесячно в срок до 29-го числа предыдущего месяца.

По истечении каждого года аренды,начиная с даты подписания акта приема-передачи, размер арендной платы увеличивается на 5% от арендной платы по отношению к предшествующему году аренды, но не чаще одного раза в год.

В арендную плату не включена плата за коммунальные. эксплуатационные и иные услуги, связанные с содержанием помещения, а также стоимость потребленной арендатором электроэнергии, плата за телефон, интернет, междугородние и международные телефонные переговоры.(п.2.2 договора)

Стоимость потребленной арендатором электроэнергии, стоимость водоснабжения, теплоснабжения подлежит возмещению арендатором на основании показаний приборов учета, а в случае их отсутствия -на основании договоров,заключенных с поставщиками энергоресурсов и счетов, выставленных арендодателем по тарифам поставщиков энергоресурсов.(п.2.5 договора)

Арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный депозит в размере двухмесячной арендной платы, что составляет эквивалент 128 270,84 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты(п.3.1)Обеспечительный депозит остается в распоряжении арендодателя до конца срока аренды.

По истечении срока аренды обеспечительный депозит подлежит возврату арендатору в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения арендодателю.

В соответствии с п.4.2.1 договора арендодатель обязан передать помещение арендатору до 10 мая 2013 г. по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно есть на момент подписания договора.

Пунктом 4.2.4 договора на арендодателя возложена обязанность за свой счет производить капитальный ремонт помещения, если стороны не договорятся об ином.

Арендатор вправе производить капитальный ремонт помещения только с предварительного письменного согласия арендодателя и на основании проектной документации(п.4.3.3 договора)

Арендатор вправе за свой счет с предварительного письменного согласия арендодателя вправе проводить за свой счет ремонтные работы, а также иные работы, требуемые в связи с обычным содержанием помещения.(п.4.3.4)

По акту приема-передачи от 8 мая 2013 г. арендодатель передал, арендатор принял помещения.В п.2 акта отражено, что помещения переданы в нормальном санитарном и техническом состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям (л.д.29т.1)

Недостатков и повреждений помещений не обнаружено, кроме следующих: оконный проем у улицы Пятницкой без стекла, в стене с Климентовского переулка проем закрыт фанерой. Арендодатель обязался устранить указанные недостатки.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, направив арендодателю письменное уведомление не позднее чем за 15 рабочих дней до даты, с которой договор считается расторгнутым, в следующих случаях: помещение не соответствует техническим условиям, установленным в п. 4.2.7 договора, по любым причина, не зависящим от арендатора (п. 6.4.1); в случаях предусмотренных ст. 620 ГК РФ (п. 6.4.2 договора).

20.06.2013 г. в адрес истца была направлено уведомление ответчика исх. N 201 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании того, что объект не соответствует техническим условиям, установленным п. 4.2.7 договора, переданный арендатору объект имеет недостатки, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.

Помещения возвращены арендатором помещений арендодателю по акту от 05.07.2013 г., из которого следует, что помещения возвращены ответчиком без оговоренного условиями договора аренды результата, а именно: приведение помещений в состояние пригодное для организации в нем предприятия общественного питания, единственным результатом работ, проведенных ответчиком был демонтаж старой отделки (с высокой степенью износа).(л.д.30т.1)

Поскольку истец несет бремя содержания спорного здания, а в спорный период помещения находились во владении и пользовании ответчика, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной за два месяца арендной платы.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что суд ошибочно квалифицировал правоотношения сторон в спорный период с 08.05.2013 по 05.07.2013 со ссылкой на положения ст. 1102 ГК РФ, как обязательство вследствие неосновательного обогащения (сбережения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Одним из условий для возникновения обязательства из неосновательного обогащения является то обстоятельство, что обогащение (сбережение) должно произойти без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.

Однако, правоотношения сторон в спорный период были урегулированы договором аренды от 07.03.2013, следовательно, положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что не проведение ответчиком отделочных и иных подготовительных работ для организации в арендуемом им помещении предприятия общественного питания (кофейни) в течение первых двух месяцев аренды не влечет за собой обязанность арендатора уплатить за этот период арендную плату в заявленном размере, поскольку в соответствии с п.п.2.1,2.8 договора арендная плата подлежит начислению только по истечении двух месяцев с даты подписания акта приема-передачи. ; плата за коммунальные, эксплуатационные и иные услуги, связанные с содержанием помещения, в арендную плату не включена.

При этом в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

По смыслу п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора произвести какие-либо улучшения помещения за свой счет.

Оценив условия спорного договора, суда апелляционной инстанции правильно указал, что действиям арендатора по подготовке помещения к аренде (выполнение им ремонтных и отделочных работ) не корреспондирует встречная обязанность арендодателя оплатить указанные ремонтные работы ни самостоятельно, ни путем зачета (стоимости услуг (работ) в счет арендной платы; кроме того, не согласован ни объем этих услуг (работ), ни их стоимость.

Оснований для взыскания с ответчика арендной платы по договору за период с 08.05.2013 г. по 05.07.2013 г. не имеется.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-116283/13-11-928 от 05 марта 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Юнаевой Ирины Романовны - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Алексеев А.А. Дербенев