Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2014 г. N Ф05-5257/14 по делу N А40-126787/2013

г. Москва

10 июня 2014 г.

Дело N А40-126787/13-119-1186

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дербенева А. А., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Деманкова П.И. по доверенности от 09.09.2013 N 1, Игнатовой Ю.А. по доверенности от 09.09.2013 N 2, Андреева К.В. по доверенности от 09.09.2013 N 3,

от ответчика - Преображенской М.А. по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-953/13,

от третьего лица - Преображенской М.А. по доверенности от 27.12.2013 N 4-47-729/3-1, Корчемагиной Е.Н. по доверенности от 19.12.2013 Nс 4-47-1082/3-1, Сараева Д.В. по доверенности от 26.10.2011 N 4-14-23710/1,

рассмотрев 03 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на решение от 11 ноября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Быковой Ю. Л.,

на постановление от 18 марта 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Тихоновым А. П., Кораблевой М. С., Панкратовой Н. И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Баркад+"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо Правительство Москвы

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды и признании договора аренды действующим

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Баркад+" (далее ООО "Баркад+", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) от договора аренды земельного участка от 08.07.2002 N М-03-018672, оформленного уведомлениями от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13, от 22.07.2013 N ДГИ-И-17679/13, признании договора аренды земельного участка действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы (далее третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2014 года, требования удовлетворены.

Суд признал недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка, оформленный уведомлениями в адрес ООО "Баркад+" от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 N ДГИ-И-17679/13; признал договор аренды действующим.

Суд пришел к выводу, что обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о наличии факторов, влияющих на невозможность осуществления ООО "Баркад+" строительства в пределах установленного в договоре срока.

При этом суд отметил, что несмотря на то, что в настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по заключенному с ООО "Баркад+" договору аренды земельного участка, спорный участок является собственностью города Москвы и его оборот неразрывно связан с прохождением административных процедур (получение АРИ, ГПЗУ, согласование уполномоченных органов и организаций).

Возражая против иска, Департамент ограничился исключительно ссылками на пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ о существенном нарушении условий договора аренды без предоставления доказательств и обоснования того факта, явилось ли это нарушение существенным для арендодателя в смысле, придаваемом ему названной нормой.

Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что обстоятельства, связанные с многолетней волокитой в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, отклонение готового проекта и произвольное изменение Градостроительно-земельной комиссией от 15.09.2011 технико-экономических показателей объекта, решение данной комиссии от 25.04.2013 согласно протоколу N 14 об отказе в продлении сроков строительства с изъятием земельного участка, несмотря на наличие исправленного проекта заключение экспертизы от 03.04.2013, свидетельствуют о том, что в действиях Департамента городского имущества усматриваются признаки злоупотребления правом, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департаментом городского имущества города Москвы, Правительством Москвы подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, согласно которой заявители просят данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заявители указывают, что по условиям пункта 4.12 дополнительного соглашения от 23.10.2009 N М-03-018672/2 к договору аренды от 08.07.2002 N М-03-018672 арендатор обязался завершить строительство объекта до 31.12.2012, а пунктом 4.13 данного дополнительного соглашения срок проектирования торгово-коммерческого центра продлен до 31.12.2010.

До настоящего времени арендатором указанный земельный участок не освоен, разрешение на строительство не получено, строительство объекта до 31.12.2012 не осуществлено.

Учитывая указанные обстоятельства, Департаментом в порядке, предусмотренном пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ, в адрес ООО "Баркад+" направлено уведомление от 10.06.2013 N Д1 И-И-12672/13 о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, отсутствием разрешения на строительство и неисполнением обязательств по строительству торгово-коммерческого центра в срок, предусмотренный данным договором.

В связи с поступившими возражениями арендатора 04.07.2013 Департамент 22.07.2013 направил повторное уведомление о расторжении договора аренды, подтвердив ранее принятое решение.

Уведомления Департамента соответствуют положениям норм права, в том числе вышеназванной, и не могут быть признаны недействительной сделкой как не соответствующей закону.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, поэтому при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

При этом положениями земельного законодательства урегулирован порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти заключенных до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества договоров аренды земельных участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.01. 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Поскольку обществом были нарушены существенные условия договора аренды, а именно не получено по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешение на строительство и не осуществлено строительства объекта в срок до 31.12.2012, то имеют место обстоятельства, перечисленные в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Наличие этих обстоятельств предоставляет Департаменту право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды в соответствии с данным Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Также заявители считают, что принятое по делу решение противоречит судебной практике, в частности, Федерального арбитражного суда Московского округа.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители Департамента, Правительства Москвы поддержали доводы кассационной жалобы.

ООО "Баркад+" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Истцом представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N М-03-018672 от 08.07.2002 земельного участка с кадастровым номером 77:03:07002:045, площадью 2371 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, вл. 12А.

Срок аренды - до 27.12.2051 (пункт 2.1 в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2004).

Целевое назначение земельного участка - для строительства и последующей эксплуатации торгово-коммерческого центра.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

В соответствии с условиями названного договора (в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2009 N М-03-018672/2) срок проектирования торгово-коммерческого центра установлен до 31.12.2010 (пункт 4.13); срок завершения строительства объекта - до 31.12.2012 (пункт 4.12).

25.04.2013 на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта с расторжением договора аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору ООО "Баркад+" в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Департаментом направлено в адрес арендатора уведомление от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 о расторжении договора в одностороннем порядке, на что 04.07.2013 истцом поданы письменные возражения.

22.07.2013 ответчик направил истцу уведомление N ДГИ-И-17679/13 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора, в котором указано, что договор аренды будет считаться расторгнутым со дня направления данного уведомления.

В настоящем иске ООО "Баркад+" просит признать указанный отказ Департамента от договора N М-03-018672 от 08.07.2002 недействительным, заявляя, что не мог использовать земельный участок по назначению вследствие обстоятельств, исключающих такое использование, в которых его вина отсутствует.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 168 указанного Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (часть 4 статьи 170 Кодекса).

В качестве основания совершений действий по расторжению договора аренды Департамент сослался на существенное нарушение ООО "Баркад+" условий договора, что до настоящего времени земельный участок не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора N М-03-018672 от 08.07.2002 отсутствует разрешение на строительство.

Удовлетворяя заявленные требования о признании отказа от договора недействительным, суд сослался на то, что им установлены обстоятельства, препятствующие своевременному исполнению обязательств арендатором. Истец дополнительно указывает, что строительство фактически не было им начато до истечения названного срока в целях соблюдения пункта 5.13 договора, устанавливающего запрет на осуществление строительства без разрешения соответствующих компетентных органов.

Исходя из этого, суд пришел к выводу о наличии обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях в установленный срок.

Суд также отметил, что несмотря на то, что в настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по заключенному с ООО "Баркад+" договору аренды земельного участка, спорный участок является собственностью города Москвы и его оборот неразрывно связан с прохождением административных процедур (получение АРИ, ГПЗУ, согласование уполномоченных органов и организаций).

При этом обстоятельства, препятствующие своевременному исполнению обязательств арендатором, судом не указаны.

Судом первой инстанции лишь перечислены полученные истцом документы и совершенные им действия.

Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что "обстоятельства, связанные с многолетней волокитой в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, отклонение готового проекта и произвольное изменение Градостроительно-земельной комиссией от 15.09.2011 технико-экономических показателей объекта, решение указанной комиссии от 25.04.2013 согласно протокола N 14 об отказе в продлении сроков строительства с изъятием земельного участка, несмотря на наличие исправленного проекта заключение экспертизы от 03.04.2013, свидетельствуют о том, что в действиях Департамента городского имущества усматриваются признаки злоупотребления правом, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Однако апелляционным судом не установлено, какие действия и в какие сроки не совершены Департаментом при разрешении вопросов по градостроительному плану земельного участка; почему отклонен готовый проект, в чем заключается произвольное изменение технико-экономических показателей объекта; обстоятельства длительного неполучения разрешения компетентных органов на строительство, кем и какие действия не совершены своевременно.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска.

Также судебная коллегия отмечает, что ответчик при рассмотрении дела суде в кассационной инстанции заявил, что рассматриваемый спор затрагивает права и интересы ГУП "Московский метрополитен", которому земельный участок по адресу: ул. Вешняковская, 12А предоставлен для размещения сельскохозяйственного рынка, что выяснилось при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы дела N А40-167525/2013.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2014 года по делу N А40-126787/13-119-1186 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

А. А. Дербенев Н. С. Чучунова