Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 мая 2014 г. N Ф05-4316/14 по делу N А41-32405/2013

г. Москва

22 мая 2014 г.

Дело N А41-32405/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов - Максягина М.А., доверенность N 48/01-24 от 30.12.2013 г. до 31.12.2014 г.

от ответчика - ООО "Шелепиха-С" - Коломин М.В., доверенность от 16.09.2013 г. на 1 год

рассмотрев 20 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (истец) на постановление от 25 февраля 2014 года Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Коноваловым С.А., Епифанцевой С.Ю., Огурцовым Н.А.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 103508251453, ИНН 5041001281)

к ООО "Шелепиха-С" (ОГРН 1027739754426, ИНН 7703089703)

о взыскании задолженности, расторжении договора и передаче земельного участка по акту приема-передачи

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (далее - КУМИ Администрации города Реутов) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шелепиха - С" (далее - ООО "Шелепиха - С") о взыскании задолженности в сумме 997 093 руб. 12 коп. и пени в сумме 138 398 руб. 24 коп. за период с 01.04.2012 г. по 09.07.2013 г., а также расторжении договора аренды земельного участка N 114 от 09.11.2005 г. с передачей его КУМИ Администрации города Реутов по акту приема-передачи.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 307-310,314,330,401,606,614,619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22,46 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Решением от 28 октября 2013 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными предоставленными доказательствами.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 года решение отменено в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и обязания передать земельный участок Комитету.

Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требования в части обязания передать земельный участок отказано.

В остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции в части требования о взыскании задолженности.

В отношении требования о расторжении договора аренды апелляционный суд посчитал не соблюденным предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок предварительного направления в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе КУМИ Администрации города Реутов, который не согласен с принятым постановлением апелляционного суда и просит его отменить, а решение суда оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что им дважды направлялось в адрес арендатора предложение о расторжении договора аренды в добровольном порядке и суд первой инстанции факт получения предупреждений ответчиком исследовал. Учитывая наличие нарушений со стороны ответчика в части невнесения арендной платы и не использования земельного участка в предназначенных договором аренды целях, неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией, заявитель считает, что выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды являются правильными.

При этом, по мнению заявителя, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования, иск подлежит рассмотрению в суде.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что постановление является законным и обоснованным.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 09 ноября 2005 года на основании постановления Главы города Реутова от 21.09.2005 г. N 632-П между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (арендодатель) и ООО "Шелепиха-С" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 114, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030101:0013, по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект. Указанный земельный участок отнесен к категории земель - земли поселений, площадью 2 875 кв.м., разрешенное использование: размещение и строительство офисно-бытового и развлекательного центра.

Срок договора аренды определен с 21 сентября 2005 года по 20 сентября 2054 года.

Пунктом 2.3. названного договора аренды определено, что обязательства, установленные настоящим договором, возникают с начала срока действия договора аренды.

Согласно разделу 3 договора (пункт 3.1.) установлена арендная плата в размере 94 946,16 рублей в квартал, а в пункте 3.2. указано, что платежи осуществляются ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

С 01.01.2012 года арендная плата составляет 191 751 рублей в квартал, о чем арендатор был уведомлен исходящим письмом Комитета N 54/04-02 от 17.01.2012 г.

С 01.01.2013 года арендная плата составляет 210 920,06 рублей в квартал, о чем арендатор уведомлен исходящим письмом Комитета N 172/04-02 от 21.01.2013 г.

В соответствии с пунктом 4.2.1. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату в соответствии с условиями договора, то есть поквартально и перечислять на счет Управления федерального казначейства по Московской области.

Согласно пункту 4.3.4 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд, а также в случае использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче.

На основании норм статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обеих инстанций пришли к обоюдному выводу о правомерности требований истца о взыскании задолженности по арендой плате в сумме 997 093 руб. 12 коп. и пени в сумме 138 398 руб. 24 коп. за период с 01 апреля 2012 года по 09 июля 2013 года, ввиду непредставления ответчиком доказательств погашения долга.

В этой части заявитель кассационной жалобы никаких доводов, ставящих под сомнение правильность выводов судов обеих инстанций, не приводит.

В отношении требований о расторжении договора аренды и передаче земельного участка Комитету суды обеих инстанций пришли к разным выводам.

Суд первой инстанции посчитал, что требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитетом соблюдены, поскольку предупреждением от 08.04.2013 г. N 682/04-02 он предложил устранить нарушение условий договора и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке.

Между тем, апелляционный суд в свою очередь посчитал, что истцом не предоставлено доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность выводов судов в части требования о расторжении договора аренды и передаче земельного участка истцу, не находит оснований для отмены постановления в связи со следующим.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Между тем, апелляционный суд по настоящему делу установил, что истцом предоставлены в материалы дела претензия 24.04.2013 N 801/04-02, а так же предупреждение от 08.04.2013 г. N 682/04-02.

Однако, подтверждение направления претензии от 24.02.2013 в материалах дела отсутствует, а в подтверждение направления предупреждения от 08.04.2013 предоставлена копия почтовой квитанции. При этом, апелляционный суд пришел к выводу о том, что к указанной квитанции не приложена опись вложения, соответственно, установить что содержалось в этом почтовом отправлении не представляется возможным.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств направления Комитетом предупреждения арендатору, а также его получения ответчиком.

Установив, что арендодателем не был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора, апелляционный суд обоснованно оставил требование о расторжении договора аренды без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку договорные отношения между сторонами в установленном законом порядке не были прекращены, у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения требования о передаче земельного участка Комитету.

Довод кассационной жалобы о том, что претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств и необходимо исходить из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами не может быть принят.

Досудебный порядок урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по заявленным истцом основаниям предусмотрен законом и соответственно не может ставиться в зависимость от наличия или отсутствия возможности исчерпания конфликта между сторонами в досудебном порядке, и должен соблюдаться как сторонами, так и проверяться судом факт его соблюдения при рассмотрения спора о расторжении договора.

При этом, в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В силу указанных норм права в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит, в том числе наличие доказательств соблюдения истцом досудебной процедуры расторжения договора.

При этом, как видно из решения суд первой инстанции констатировав факт наличия предупреждения от 08.04.2013 г., обстоятельства его направления арендатору и его получения ответчиком не исследовал.

Апелляционный суд же в свою очередь в соответствии с требованиями вышеназванных норм права и с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по данному вопросу исследовал и установил те обстоятельства, которые относятся к предмету данного спора и необходимы для правильного установления отношений сторон и определения подлежащих применению норм права.

Таким образом, доводы кассационной жалобы, подробно и внимательно изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По сути доводы заявителя свидетельствуют не о нарушении апелляционным судом норм материального и процессуального права, а о его несогласии с его оценкой доказательств и фактических обстоятельств.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной апелляционным судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Между тем, решать вопрос о несоответствии выводов суда, являющихся результатом оценки доказательств фактическим обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе.

В тоже время, оставление искового заявления без рассмотрения не лишает Комитет права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 года по делу N А41-32405/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

С.В. Алексеев Н.С. Чучунова