Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2015 г. N Ф05-8259/15 по делу N А40-100035/2014

г. Москва

13 июля 2015 г.

Дело N А40-100035/14

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Борзыкина М.В., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "ТОРГ-СЕРВИС" - Богуславский А.А., директор, решение участника от 01.12.2014, Сучков И.А., доверенность от 13.04.2014,

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Васнева С.А, доверенность от 29.12.2014,

от третьих лиц: Правительства Москвы - Васнева С.А, доверенность от 22.10.1014,

Управления Росреестра по Москве - представитель не явился, извещен,

Администрации городского округа Щербинка в г. Москве - представитель не явился, извещен,

рассмотрев 06 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 17 ноября 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О.А.,

и постановление от 12 марта 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., Сумароковой Т.Я.,

по иску ООО "ТОРГ-СЕРВИС" (ОГРН 1065074002234, ИНН 5036070106)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о признании недействительной сделки,

третьи лица - Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Администрация городского округа Щербинка в г. Москве,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТОРГ-СЕРВИС" (далее -ООО "ТОРГ-СЕРВИС", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее -Департамент) о признании недействительной сделки - досрочное одностороннее расторжение Департаментом городского имущества города Москвы договора аренды земельного участка от 04.09.2008 N М-11-042709 уведомлением от 03.03.2014 N ДГИ-3928/14.

Иск мотивирован тем, что истец является арендатором земельного участка площадью 200 кв. м с кадастровым номером 50:61:0020103:17, расположенного по состоянию на дату заключения договора аренды в Московской области, а с 01.07.2012 - в г. Москве; участок предоставлен истцу для строительства административно-делового центра, со дня заключения договора здание фактически построено, строительная готовность объекта составляет более 90%, в связи чем, по мнению истца, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ не имеется.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее -Управление Росреестра по Москве) и Администрация городского округа Щербинка в г. Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2014 г. исковые требования истца удовлетворены.

Постановлением от 12.03.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении по соответствующим позициям, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права.

По мнению заявителей жалобы, суды неправильно применили положения статей 45 и 46 Земельного кодекса РФ, поскольку пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, на основании которого заявлен иск, является специальной нормой по отношению к статье 46 Земельного кодекса РФ; полагают, что готовность объекта 90 - 98% не является основанием для признания отказа от договора аренды недействительным.

В судебном заседании представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы, представители общества возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу.

Управление Росреестра по Москве и Администрация городского округа Щербинка в г. Москве, извещенные в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.

Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.09.2008 между Комитетом по управлению имуществом города Щербинки (Арендодатель) и ООО "ТОРГ-СЕРВИС" (Арендатор) на основании постановления главы городского округа Щербинка Московской области от 09.04.2008 N 239 заключен договор аренды земельного участка N 76/2008, согласно которому истцу сроком с 01.09.2008 по 31.08.2057 предоставлен во временное пользование на условиях аренды для строительства административно-делового центра земельный участок площадью 200 кв. м с кадастровым номером 50:61:0020103:17 по адресу: в 80 м по направлению на юг от ориентира нежилое строение, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Щербинка, туп. Бутовский, д. 13.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В п. 1.2 договора стороны согласовали срок строительства - с 01.09.2008 по 31.08.2011 (3 года).

Дополнительным соглашением от 01.07.2012 в связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации постановления от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" ответчику переданы права и обязанности арендодателя по договору аренды от 04.09.2008 N 76/2008 с изменением номера договора на N М-11-042709.

В рамках настоящего дела истец оспаривает уведомление Арендодателя от 03.03.2014 N ДГИ-И-3928/14 о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Основанием для расторжения договора аренды указано на то, что административно-деловой центр, для строительства которого истцу предоставлялся земельный участок, в установленный договором срок (3 года) истцом не построен.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств установил, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства со степенью готовности более 90%. Так, из кадастрового паспорта от 12.02.2014 N 77/501/14-88507 на объект незавершенного строительства, следует, что степень готовности объекта составляет 90%, объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 07.03.2014 77-АР 332959 о государственной регистрации за истцом права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%.

При этом из представленного суду технического плана объекта незавершенного строительства от 21.10.2014 следует, что площадь 2-этажного объекта составляет 172,4 кв. м, степень готовности по состоянию на дату составления плана - 98%; согласно техническому описанию от 18.11.2013 по состоянию на указанную дату площадь застройки составляла 106,1 кв. м, площадь 2-этажного здания - 172,4 кв. м, строительный объем - 767,2 куб. м.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до 01 января 2011 года и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Заявляя требования о признании незаконным отказа ответчика от договора аренды, ООО "ТОРГ-СЕРВИС" указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении от 03.03.2014 г.

Как установлено в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Суд, установив, что строительство здания административно-делового центра фактически завершено, принимая во внимание степень готовности объекта незавершенного строительства, указанную в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права собственности истца на этот объект, пришел к правомерному выводу о том, что, что предусмотренные п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) основания для досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка у ответчика отсутствовали, в связи с чем иск о признании недействительной сделки (досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка) на основании статьи 166 Гражданского кодекса РФ был признан судом обоснованным.

Кроме того, при рассмотрении спора суд также установил, что нарушение истцом срока окончания строительства административно-делового центра обусловлено действиями (бездействием) органов исполнительной власти, выразившихся в том, что Администрация городского округа Щербинка Московской области в письме от 29.12.2010 N 2195 отказала истцу в выдаче ордера на проведение земляных работ на спорном земельном участке, письмами от 02.02.2011 N 143 и от 21.02.2011 N 255 отказала в предоставлении истцу градостроительного плана земельного участка, сославшись на непредставление ряда документов и указав на недостатки в представленных истцом документах, письмом от 05.04.2011 N 624 отказала в выдаче разрешения на строительство.

При этом суд принял во внимание постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 по делу N А41-34827/11, которым признан незаконным отказ Администрации в предоставлении истцу градостроительного плана земельного участка; решение Арбитражного суда Московской области от 14.09.2012 по делу N А41-165591/11 о признании незаконным отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке.

С учетом установленных судами обстоятельств в рамках настоящего дела суд не усмотрел виновных действий истца в нарушении сроков освоения спорного земельного участка.

Довод кассационной жалобы о неправильном применении судами положений статей 45 и 46 Земельного кодекса РФ, поскольку пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, на основании которого заявлен иск, является специальной нормой по отношению к статье 46 Земельного кодекса РФ, отклоняется.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.

Нормы Земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405 - 406 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора исключает применение статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Как правильно указал суд, иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.

При рассмотрении спора суд не установил наличие вины ООО "ТОРГ-СЕРВИС" (статья 401 Гражданского кодекса РФ), а также наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).

В связи с чем совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Иные доводы кассационной жалобы, как не опровергающие выводы судебных инстанций, подлежат отклонению.

Из текста решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, что по ним судом были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу

В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права, должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Исходя из содержания названных норм, суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судами нижестоящих инстанций, и давать оценку документам, которые были отвергнуты судами.

Переоценка установленных судами первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями вышеназванных норм права.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17 ноября 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 12 марта 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-100035/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

М.В. Борзыкин О.А. Шишова