Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2015 г. N Ф05-10412/15 по делу N А40-103863/2014

г. Москва

13 августа 2015 г.

Дело N А40-103863/14

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Борзыкина М.В., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца ООО "ШАТФ" - Юдин А.В., доверенность от 31.12.2014,

от ответчиков: Правительства Москвы - Руденко М.В., доверенность от 24.12.2014; Управления Росреестра по Москве - Баринов Д.М., доверенность от 30.12.2014,

от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы - Руденко М.В., доверенность от 30.12.2014,

рассмотрев 06 августа 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ШАТФ"

на решение от 29 октября 2014 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Иевлевым П.А.,

на постановление от 16 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,

по иску ООО "ШАТФ" (ИНН 7730133172, ОГРН 1027700097886)

к Правительству Москвы (ИНН 7710489036, ОГРН 1027739813507),

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН 7726639745, ОГРН 1097746680822)

о признании незаконной государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, восстановление в ЕГРП регистрационной записи об аренде, третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ШАТФ" (далее - ООО "ШАТФ", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к Правительству Москвы (далее -Правительство, ответчик) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр по Москве, ответчик) о признании незаконной государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка на основании уведомления от 16.10.2012 N РД-1-14/12-7-(0)-6, восстановлении в ЕГРП регистрационной записи от 31.03.2004 об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:07:0009003:0029 на условиях договора аренды земельного участка от 01.08.1996 N М-07-006342.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2014 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением от 16.04.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ШАТФ" в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда, ссылаясь при этом на неполное выяснение судом всех значимых обстоятельств по делу, неправильное применение судами п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды не учли, что права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 01.08.1996 перешли к истцу только в 2006 году и оформление необходимой проектной документации затягивалось не по вине истца. По мнению заявителя, ответчик должен был выразить свое решение об отказе от договора правовым актом, который Правительство Москвы не издавало. В связи с чем направленные Департаментом в адрес истца уведомления о расторжении договора аренды земельного участка незаконны.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы. Представители ответчиков возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах. Представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал позицию ответчиков.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Российским союзом ветеранов Афганистана (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996, в соответствии с которым Союзу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 560 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Кутузовский проспект, между домами 63 и 67, под строительство двухэтажного здания торгового цента с использованием подземного пространства. Указанный договор был заключен на срок 49 лет.

Арендатор обязался в течение года с момента регистрации договора в Москомземе разработать и согласовать в установленном порядке проект на строительство двухэтажного здания торгового цента с использованием подземного пространства и благоустройства прилегающей территории в соответствии с заключением Москомархитектуры от 20.03.1995 г. и ЦГСЭН ЗАО от 12.04.1995 N 23-22/1352 и выполнить строительство указанного здания в сроки, установленные ПОС, но не более двух лет.

Дополнительными соглашениями от 26.11.1997, от 14.01.2002, от 05.05.2003, от 31.05.2004, от 12.04.2005 срок строительства продлевался до 01.08.1999, до 31.12.2002, до 01.04.2004, до 01.04.2005, до 01.04.2006, соответственно.

На основании договора купли-продажи права долгосрочной аренды от 01.02.2005 г. и дополнительного соглашения от 23.01.2006 г. к договору аренды N М-07-006342 от 01.08.1996 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ООО "ШАТФ".

Дополнительными соглашениями от 29.03.2006 и от 26.03.2007 срок строительства продлен до 01.08.2007, а затем и до 01.05.2008.

Установив, что ООО "ШАТФ" не осуществило до настоящего времени строительства многофункционального комплекса дорожного обслуживания на земельных участках, предоставленных ему по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996, суды пришли к выводу у возникновении у ответчика, как арендодателя, права на одностороннее расторжение данного договора, которое было реализовано им путем направления истцу уведомления от 23.05.2012 N 33-И-1569/12-(0)-1 о расторжении договора аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996. Повторным уведомлением от 16.10.2012 N РД5-1-14/12-7-(0)-6 арендодатель подтвердил расторжение названного договора.

Проверив основания отказа ответчика от договора аренды, суды пришли к выводу о том, что ответчик правомерно отказался от договора аренды.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка Департамент указал на неосвоение арендатором земельного участка, отсутствие строительства, не получение по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 20.01.2006 разрешения на строительство. Уведомления содержат ссылку на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства; определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Суды, проверив доводы истца о наличии у него обстоятельств, препятствующих строительству, указали на то, что из представленных истцом заключений, согласований, решений уполномоченных органов не следует, что в последующий период существовали какие-либо препятствия к исполнению арендатором условий договора. Так, истец, несмотря на то, что им был в январе 2011 года согласован проект строительства, в Москомархитектуру за выдачей ГПЗУ обратился только 07.02.2012, при том, что акт разрешенного использования участка от 08.07.2008 был утвержден распоряжением Правительства Москвы от 28.08.2009 N 1952-РП.

Учитывая, что основанием для регистрации прекращения права аренды земельного участка в данном случае явилось уведомление ДЗР г. Москвы о прекращении договора аренды, иных актов для внесения регистрационной записи не требовалось.

Основание для государственной регистрации прекращения договора в судебном порядке не признано незаконным.

В рамках дела Арбитражного суда г. Москвы N А40-9524/13 подтверждена законность отказа Департамента от договора аренды земельного участка.

При этом суд обоснованно указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29 октября 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 16 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-103863/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ШАТФ" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

М.В. Борзыкин Н.С. Калинина