Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2015 г. N Ф05-12655/15 по делу N А40-154362/2014

г. Москва

21 сентября 2015 г.

Дело N А40-154362/14

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2015 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31 марта 2016 г. N 305-ЭС15-16158 настоящее постановление отменено в части взыскания с открытого акционерного общества "Адонис" в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Центр управления активами" 19 527 870 рублей задолженности по арендной плате и в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - ФГУП "Центр управления активами" - 1. Сергиенко И.Ю., доверенность N 47 от 13.01.2015 г., сроком на 1 год, 2. Медвецкая А.Ф., доверенность N 67 от 18.05.2015 г., сроком на 1 год,

от ответчика - ООО "Адонис" - 1. Ильющенко М.И., генеральный директор (решение от 02.10.2014 г.), 2. Савельев А.В., доверенность N б/н от 31.03.2015 г., сроком на 3 года, 3. Линтварева Л.А., доверенность N б/н от 31.03.2015 г., сроком на 3 года, 4. Макаров Э.И., доверенность N б/н от 31.03.2015 г., сроком на 3 года

от третьих лиц: 1. ТУ Росимущества в г. Москве - Золотарева И.А., доверенность от 20.11.2014 г. N И22-02/20895, сроком на 1 год,

2. Департамента культурного наследия г. Москвы - не явился, извещен,

3. Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - не явился, извещен,

4. Федерального агентства по управлению государственным имуществом - Казимирская Е.В., доверенность от 31.07.2015 г. N ОД-16/31146, сроком по 31.12.2015 г.

рассмотрев 14 сентября 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Адонис" (ответчик) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2015 года принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.

по иску ФГУП "Центр управления активами" (ОГРН 1037739304976, ИНН 7705008940, г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 39, стр. 2)

к ООО "Адонис" (ОГРН 1027700114606, ИНН 7709050734, 109028, г. Москва, ул. Солянка, д. 15/18, 4)

о взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами

третьи лица: ТУ Росимущества в г. Москве, Департамент культурного наследия г Москвы, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Центр управления активами" (далее - ФГУП "Центр управления активами") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Адонис" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 45 565 034 руб. 62 коп. за период с 01 августа 2013 года по 11 сентября 2014 года и начисленных на просроченную задолженность за период с 11 августа 2013 года по 23 сентября 2014 года процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 171 932 руб. 95 коп.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309,614,395 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчиком не исполнено обязательство по внесению арендных платежей в размере, согласованном условиями охранно-арендного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент культурного наследия города Москвы, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее -ТУ Росимущества в городе Москве).

Решением от 25 февраля 2015 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исходя из условий охранно-арендного договора от 01 февраля 1996 года и дополнительного соглашения к нему от 01 января 2002 года, касающихся размера арендной платы, задолженности у ответчика по арендной плате не имеется.

Определением от 01 апреля 2015 года Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению данного спора по правилам, установленным для суда первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, посчитав, что данный спор непосредственно затрагивает их права и обязанности.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2015 года решение отменено.

Иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 19 527 870 руб. задолженности по арендной плате, в остальной части иска отказано.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условиями охранно-арендного договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы исходя из установленных нормативными правовыми актами условий сдачи в аренду находящегося в публичной собственности имущества, поэтому ответчик (арендатор) должен был уплачивать арендую плату за спорный период с учетом направленного в его адрес уведомления об изменении размера арендной платы.

Законность вынесенного постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Адонис", которое не согласно с постановлением суда апелляционной инстанции, просит его отменить, как принятое с нарушением судом норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполным исследованием обстоятельств дела.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о ничтожности дополнительного соглашения от 01 января 2002 года к охранно-арендному договору, полагая, что и договор и дополнительное соглашение заключены городом Москвой в рамках делегированных от Российской Федерации полномочий и являются действительными, оснований для признания дополнительного соглашения ничтожным не имеется. При этом, ссылка суда на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2010 года по делу N А40-94791/08-91-467 о признании права собственности на здание за Российской Федерацией не состоятельна, так как переход права собственности в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, заявитель жалобы не согласен с расчетом арендной платы по ставке, предложенной истцом на основании предоставленного им отчета об оценке и полагает, что задолженность у него отсутствует.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение об отказе в иске оставить в силе.

Представитель ФГУП "Центр правления активами" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, предоставлены возражения на кассационную жалобу, приобщенные к материалам дела.

Представители ТУ Росимущества по городу Москве и Федерального агентства по управлению государственным имуществом возражали против доводов кассационной жалобы, просили постановление оставить в силе.

Кассационным судом направлены в адрес Департамента культурного наследия город Москвы, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имущество в Тверской области копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для его отмены в связи со следующим.

Как установлено судом апелляционной инстанции, перешедшим к рассмотрению данного дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, в связи с допущенными судом первой инстанцией процессуальными нарушениями, нежилое 2-этажное кирпичное здание 1809 года постройки по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 15, общей площадью 1 916 кв. м (2 надземных этажа + мансарда, мезонин, 1 подземный этаж), является памятником архитектуры "Жилой дом, 1802 - 1806 гг., с воротами нач. XIX в.", отнесенным к объектам культурного наследия федерального значения (альтернативный адрес: стр. 4 д. 15/18 по ул. Солянка).

Здание является собственностью Российской Федерации.

Между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы и ТОО "Адонис" (в настоящее время ООО "Адонис") 01 февраля 1996 года был заключен охранно-арендный договор N 433, в соответствии с которым общество приняло на себя полную ответственность за сохранность указанного памятника истории и культуры и обязалось производить за свой счет ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику независимо от сезона.

Данное здание было передано в аренду ООО "Адонис" на срок по 01 февраля 2021 года для использования под офис.

Пунктом 6 раздела 2 "Арендная плата" охранно-арендного договора предусмотрено, что в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование и направляет его арендатору письменным уведомлением; перерасчет подлежит исполнению арендатором.

Сумма арендной платы была определена в договоре в размере 230 773 400 руб. в год (цена в размере до деноминации 1998 года).

Распоряжением Росимущества от 27 октября 2010 года N 2114-р "О закреплении на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием "СтрЭкс" объекта, расположенного по адресу: г.Москва, улица Солянка, дом 15" указанное здание передано в хозяйственное ведение федерального государственного унитарного предприятия "СтрЭкс" (далее - ФГУП "СтрЭкс").

Между ФГУП "СтрЭкс", ООО "Адонис" (арендатор) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, действующим от имени собственника, 20 декабря 2012 года было заключено дополнительное соглашение N 2 к охранно-арендному договору от 01 февраля 1996 года N 433, согласно которому арендодателем является ФГУП "СтрЭкс".

В тоже время, уведомлением от 19 июля 2013 года N 115 ФГУП "СтрЭкс" уведомило ООО "Адонис" об изменении ставки арендной платы до 3 480 773 руб. 33 коп. за весь объект в месяц, установленной на основании Отчета об оценке от 25 января 2013 года N 33-11/2013; к уведомлению была приложена копия данного Отчета об оценке, а также проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в охранно-арендный договор в части размера арендной платы.

Уведомление об изменении арендной платы ООО "Адонис" получило, что следует из его ответного письма от 01 августа 2013 года N 13.

Уведомлением N 311 от 15 июля 2014 года ФГУП "Центр управления активами" уведомил ООО "Адонис" о смене правообладателя здания, расположенного по адресу: 109028, г. Москва, ул. Солянка, д. 15, в связи с присоединением ФГУП "СтрЭкс" к ФГУП "Центр управления активами".

10 июля 2014 года ФГУП "СтрЭкс" прекратило свою деятельность при присоединении к ФГУП "Центр управления активами", соответственно, к последнему перешли права и обязанности арендодателя.

Обращаясь в арбитражный суд истец ссылался на то, что новый размер арендной платы, указанный в уведомлении от 19 июля 2013 года, согласованный с ТУ ФАУГИ по Тверской области, подлежит обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором оно было получено, то есть, с августа 2013 года ежемесячная арендная плата составляет 3 480 733 руб. 33 коп. Между тем, ответчик продолжал вносить арендную плату по прежнему размеру 226 088 руб. в месяц, в связи с чем у него образовалась задолженность.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовав фактические обстоятельства дела и предоставленные доказательства, дав им правовую оценку, правильно квалифицировав отношения сторон и определив обстоятельства, входящие в предмет доказывания, сделал обоснованные выводы, изложенные в принятом постановлении, с которыми суд кассационной инстанции соглашается в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При рассмотрении данного спора, суд апелляционной инстанции установил, что к охранно-арендному договору город Москва в лице Государственного учреждения "Главное управление охраны памятников г. Москвы" заключил с ООО "Адонис" и Государственным учреждением культуры г. Москвы "Московский государственный театр "Ленком" дополнительное соглашение от 01 января 2002 года.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения пользователем здания является МГТ "Ленком" в силу постановления Правительства Москвы N 427 от 10 июня 1997 года, которому ответчик (арендатор) обязан оплачивать арендную плату по договору.

Согласно названному дополнительному соглашению сумма арендной платы определена в размере 241 416 руб. в год.

При этом, пункт 6 раздела 2 "Арендная плата" договора был изложен в новой редакции, а именно: в течение 10 лет с момента заключения указанного дополнительного соглашения размер ставки годовой арендной платы не может превышать размера минимальной ставки, установленной действующим законодательством.

Таким образом, как установил суд апелляционной инстанции, дополнительным соглашением от 01 января 2002 года из охранно-арендного договора было исключено условие о том, что в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы арендодатель производит перерасчет платы за пользование и направляет его арендатору письменным уведомлением, то есть исключено право арендодателя на одностороннее изменение ставки арендной платы.

Между тем, суд апелляционной инстанции дал правовую оценку этому дополнительному соглашению и пришел к выводу о его ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оно было заключено в нарушение положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении имущества лицом, не являющимся его собственником и не уполномоченным собственником.

Такой вывод апелляционный суд сделал исходя из установленных им обстоятельств, а именно, как установил суд, в отличие от охранно-арендного договора, дополнительное соглашение от 01 января 2002 года было заключено городом Москвой уже не в рамках делегированных от Российской Федерации полномочий, а от своего имени, так как город Москва стал считать себя собственником переданного в аренду здания после того, как 25 мая 2001 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было незаконно зарегистрировано право собственности города Москвы на данное здание, являющееся собственностью Российской Федерации.

При этом, решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2010 года по делу N А40-94791/2008 по спору ФАУГИ с Правительством Москвы, с участием третьего лица ООО "Адонис", право собственности на здание признано за Российской Федерацией.

В последующем распоряжением Росимущества от 27 октября 2010 года N2114-р здание было закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "СтрЭкс" и 20 декабря 2012 года между ФГУП "СтрЭкс", Российской Федерацией в лице ТУ ФАУГИ в Тверской области (поскольку местонахождением ФГУП "СтрЭкс" являлась Тверская область) и ООО "Адонис" заключено дополнительное соглашение N 2 к охранно-арендному договору.

Судом апелляционной инстанции был изучен и оценен довод ответчика о том, что титульные владельцы здания (Российская Федерация и ФГУП "СтрЭкс") одобрили условия дополнительного соглашения от 01 января 2002 года посредством упоминания в пункте 3 дополнительного соглашения от 20 декабря 2012 года дополнительного соглашения от 01 января 2002 года.

Между тем, как установил суд апелляционной инстанции в дополнительном соглашении от 20 декабря 2012 года нет слов и выражений, указывающих на одобрение дополнительного соглашения от 01 января 2002 года.

Подробно проанализировав условия и содержание пунктов 2, 3, 4 дополнительного соглашения от 20 декабря 2012 года, суд пришел к выводу о том, что из текста дополнительного соглашения от 20 декабря 2012 года не следует об одобрении изменений, внесенных дополнительным соглашением от 01 января 2002 года в раздел 2 "Арендная плата" охранно-арендного договора.

Более того, как сделал вывод апелляционный суд, дополнительное соглашение от 20 декабря 2012 года отменило ряд тех условий, которые были внесены именно дополнительным соглашением от 01 января 2002 года, в частности, Государственное учреждение культуры г. Москвы "Московский государственный театр "Ленком" исключено из числа получателей арендной платы; единственным получателем арендной платы указано ФГУП "СтрЭкс".

Установив такие обстоятельства, апелляционный суд обоснованно посчитал, что продолжал действовать пункт 6 раздела 2 "Арендная плата" охранно-арендного договора, в силу которого арендодатель вправе в одностороннем порядке, посредством направления арендатору письменного уведомления, изменить ставку арендной платы исходя из установленных нормативными правовыми актами условий сдачи в аренду находящегося в публичной собственности недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы о действительности условий дополнительного соглашения от 01 января 2002 года, являющегося неотъемлемой частью договора, не могут быть приняты и подлежат отклонению, как направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По существу доводы жалобы сводятся к не согласию заявителя с выводами апелляционного суда и данной судом оценкой заключенным к охранно-арендному договору дополнительным соглашениям, относительно условий об арендной плате, что само по себе не свидетельствует о допущенных апелляционным судом нарушений норм материального права.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы по основанию установления рыночной ставки арендной платы арендодатель вправе не чаще одного раза в год.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в настоящее время условия для нежилых помещений, находящихся в публичной собственности как города Москвы, так и Российской Федерации, одинаковые, а именно: ставка арендной платы, уплачиваемая по гражданско-правовому договору арендатором - коммерческой организацией, не использующей арендованные помещения для определенных социально-значимых целей, должна соответствовать рыночной ставке арендной платы.

Судом апелляционной инстанции был детально проанализирован Отчет об оценке N 33-11/2013 от 25 января 2013 года, выполненный по заданию ФГУП "СтрЭкс", он признан судом достоверным, поскольку в нем подробно описаны ход и метод исследования, каких-либо нарушений в ходе исследования и при составлении ответа не допущено.

При этом, апелляционным судом был также подробно проверен предоставленный ответчиком Отчет об оценке от 30 октября 2014 года N 1181-14, однако суд признал его недостоверным, поскольку оценщик в этом отчете исследовал цены на помещения в зданиях, не аналогичных оцениваемым, и не применил выравнивающие корректировки.

Доводы кассационной жалобы, касающиеся отчетов об оценке и выполненного судом расчета арендной платы на основании отчета, предоставленного истцом, также не могут быть приняты как состоятельные, поскольку сводятся к несогласию с предоставленным истцом отчетом и данной ему судом оценкой, что не свидетельствует о допущенных судом нарушениях норм материального права. Переоценка выводов суда нижестоящей инстанции относительно предоставленных в материалы дела доказательств и установленных обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Таким образом, судом апелляционной инстанции на основании правильного применения норм материального права, примененных к установленным конкретным обстоятельствам дела, сделан обоснованный вывод о том, что начиная с августа 2013 года у арендатора возникла обязанность уплачивать арендную плату по ставке, определенной на основании Отчета об оценке от 25.01.2013 г. N 33-11/2013, то есть 3 480 773 руб. 33 коп. в месяц.

Такой вывод сделан с учетом согласованных сторонами условий относительно арендной платы и с учетом публичного статуса самого имущества (памятник истории и культуры), размер платы за пользование которым коммерческой организацией в предпринимательских целях не может быть ниже средней величины рыночной стоимости.

В связи с этим, как посчитал суд, за период с августа 2014 года по сентябрь 2014 года подлежала уплате арендная плата в сумме 45 565 034 руб. 62 руб., тогда как фактически арендатором за соответствующий период была уплачена арендная плата в сумме 3 165 232 руб. (по ставке 226 088 руб. в месяц).

В то же время, обоснованно применив положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и приняв во внимание, что ФГУП "СтрЭкс" продолжало в период с августа 2013 года по март 2014 года выставлять ООО "Адонис" счета на оплату арендной платы исходя из ранее действовавшей ставки 226 088 руб., апелляционный суд пришел к выводу о взыскании за указанный период арендной платы в пределах сумм, указанных в выставленных арендодателем счетах, определив задолженность по арендной плате в сумме 19 527 870 руб., которая и была взыскана с ответчика.

В части требования о взыскании процентов апелляционным судом отказано, в этой части судебный акт не обжалуется.

В связи с вышеизложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2015 года по делу N А40-154362/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Н. Бочарова Н.С. Калинина