Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф05-10353/15 по делу N А40-138760/2014

город Москва

23 сентября 2015 г.

Дело N А40-138760/14

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Петровой В.В., Кобылянского В.В.

при участии в заседании:

от истца - Шпанов К.А., дов. от 02.02.2015

от ответчика - Полосина Н.В., дов. от 01.09.2015 N 12/15-17Д-Л (в судебном заседании 10.09.2015), Егорова Е.А., дов. от 10.04.2015 N 04/15-10Д-Л

рассмотрев 10-16 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ластея-Арт"

на решение от 05 марта 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

и постановление от 11 июня 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,

по иску Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед"

к закрытому акционерному обществу "Ластея-Арт" (ОГРН 1027739007977)

об обязании передать квартиру, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности, взыскании переплаты по договору, убытков,

третье лицо: Правительство Москвы,

и по встречному иску о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

Компания "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" (далее истец) 28.08.2014 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Ластея-АРТ" (далее ЗАО "Ластея-АРТ" или ответчик) с требованиями:

- об обязании ответчика передать истцу квартиру N 40 общей площадью 399 кв. м, расположенную на восьмом надстроенном этаже по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевкий переулок, д. 28 (кадастровый номер 77:01:0000000:1415);

- вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности к истцу на вышеуказанную квартиру;

- взыскать с ответчика в пользу истца сумму переплаты по заключенному между истцом и ответчиком договору от 23.08.2006 N АФ-24/26/3-8-1 за не построенные 104, 8 кв. м в размере 590 194.87 условных единиц (24 748 051 руб. на день подачи иска);

- взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 122 658 339 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на заключенный с ответчиком договор от 23.08.2006 N АФ-24/26/3-8-1, по которому результатом участия истца в этом договоре должно было стать получение им имущественных прав на спорную квартиру общей площадью 503, 8 кв. м, тогда как ответчик предложил передать в собственность истца квартиру площадью только 399 кв. м, несмотря на уменьшение площади квартиры на 104, 8 кв. м истец согласился принять спорную квартиру, с учетом того, что ответчик в ходе переговоров сослался на возможность передачи квартиры площадью 399 кв. м только при отказе истца от предъявления претензий, связанных с уменьшением ее площади, на что истец не был согласен; в связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору, а именно строительство и предложение передать истцу квартиру меньшей площадью, истец понес убытки в виде упущенной выгоды, поскольку, по мнению истца, он не получил доход, на который он рассчитывал в обычных условиях гражданского оборота; истец также указал на то, что размер неполученного дохода является реальным, вызванным уменьшением стоимости получаемой в собственность истца квартиры по причине уменьшения ее площади, а соответственно и стоимости, которая определяется умножением цены за квадратный метр на общую площадь квартиры.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство Москвы.

До принятия решения по существу спора истцом неоднократно уточнялись исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые судом были удовлетворены, поэтому конечные требования Компани "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" были о следующем:

- обязать ответчика передать истцу квартиру N 40 общей площадью 399 кв. м, расположенную на 8-ом надстроенном этаже по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д. 28 (кадастровый N 77:01:0000000:1415);

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на эту квартиру;

- взыскать с ответчика сумму переплаты по договору от 23.08.2006 N АФ-24/26/3-8-1 за не построенные 104.8 кв. м в размере 22 163 331,54 руб.;

- взыскать с ответчика убытки в размере 122 658 339 руб.

Вместе с тем, определением от 24.02.2015 судом первой инстанции был принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском в порядке, предусмотренном статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, встречный иск ЗАО "Ластея-АРТ" к Компании Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" о взыскании с истца расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 504 178 руб. 70 коп.

В обоснование встречных исковых требований ЗАО "Ластея-АРТ" ссылалось на пункт 3.2.2 заключенного между истцом и ответчиком договора от 23.08.2006 N АФ-24/26/3-8-1, согласно которому истец обязался компенсировать расходы ответчика пропорционально получаемой площади квартиры по оплате, в том числе, эксплуатационных и коммунальных услуг с момента передачи дома-новостройки в управление эксплуатирующей организации, с учетом того, что ответчик за период с 20.09.2012 по 24.02.2015 понес расходы по оплате эксплуатирующей компании (ООО "Веста Эстейт") стоимости эксплуатационных и коммунальных услуг в жилом доме по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевкий переулок, д. 28, в котором также находится спорная квартира N 40, поэтому истец обязан возместить эти расходы ответчику.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года, уточненные требования Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" удовлетворены частично и на ЗАО "Ластея-Арт" возложена обязанность передать Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" квартиру N 40 общей площадью 399,0 кв. м, расположенную на 8 этаже дома по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок д. 28, и взыскана с ЗАО "Ластея-Арт" в пользу Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" сумма переплаты по договору от 23.08.2006 в размере 22 163 331 руб. 54 коп. и убытки в размере 122 658 339 руб. В части удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности отказано.

Этими же судебными актами удовлетворены встречные исковые требования ЗАО "Ластея-Арт" и с Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" в пользу ЗАО "Ластея-Арт" взысканы расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 504 178 руб. 70 коп. Произведен зачет удовлетворенных денежных требований и окончательно взысканы с ЗАО "Ластея-Арт" в пользу Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" денежные средства в размере 20 659 152 руб. 84 коп. и убытки в размере 122 658 339 руб. 00 коп.

Возлагая на ЗАО "Ластея-Арт" обязанность передать Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" спорную квартиру N 40 общей площадью 399,0 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорная квартира за ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не зарегистрирована, строительство дома, в котором расположена спорная квартира, завершено, истец согласен принять квартиру меньшей площадью, чем предусмотрено договором, а ответчик уклоняется от передачи спорного имущества истцу, поэтому требование об обязании передать объект недвижимости является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя требования Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" о взыскании с ответчика суммы переплаты в размере 22 163 331 руб. 54 коп. за предполагаемую истцом квартиру общей площадью 503, 8 кв. м, тогда как ответчик может передать в собственность истца квартиру площадью только 399 кв. м (уменьшение площади квартиры на 104, 8 кв. м), то разница между площадью инвестирования строительства и фактически построенной составляет 104,8 кв. м, поэтому излишне уплаченная истцом сумма, подлежит возврату ответчиком.

Взыскивая с ЗАО "Ластея-Арт" в пользу Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" убытки в размере 122 658 339 руб., суды указали на разъяснения, приведенные в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее Постановление Пленума ВАС РФ N54), и исходили из того, что размер подлежащих взысканию убытков рассчитан истцом исходя из оценки рыночной стоимости объекта с учетом уменьшения площади квартиры на 104,8 кв. м, с учетом того, что материалами дела подтверждается, что ответчик обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, поскольку истец не получил доход, на который рассчитывал в обычных условиях гражданского оборота (подлежащая передаче истцу квартира меньшей площади), что соответственно снижает и ее стоимость, а доказательствами, представленными в материалы, подтверждается, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, а именно истец был лишен возможности получить результат работ, который был им оплачен.

Отказывая в удовлетворении требований Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" об обязании вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на квартиру N 40, суды исходили из того, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) ответчик должен обладать правом собственности на него, тогда как ответчик спорной квартирой не обладает, то отсутствуют правовые основания для удовлетворения этих требований.

Удовлетворяя встречные исковые требования ЗАО "Ластея-Арт" о взыскании с Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" в их пользу расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 504 178 руб. 70 коп., суды исходили из отсутствия со стороны ответчика по встречному иску доказательств оплаты расходов по содержанию и эксплуатации квартиры площадью 399 кв. м, поскольку обязательства по оплате у ответчика возникли с 20.09.2012, то есть с даты приемки завершенного строительством объекта.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с выводами этого суда, в том числе и о том, что судом первой инстанции дана правильная правовая квалификация заключенного между сторонами договора, как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Вынесенные по делу судебные акты в части удовлетворения требований Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" обжалованы в кассационном порядке ЗАО "Ластея-АРТ", который просит решение от 05 марта 2015 года и постановление от 04 июня 2015 года изменить в части взыскания с них во пользу истца денежных средств в размере 22 163 331 руб. 54 коп.(с зачетом требований по встречному иску о взыскании расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 504 178 руб. 70 коп. - денежных средств в размере 20 659 152 руб. 84 коп.), а также изменить судебные акты в части взыскания убытков в размере 122 658 339 руб. Таким образом, принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ЗАО "Ластея-АРТ в пользу Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" излишне уплаченную сумму по договору инвестирования от 23.08.2006 в размере 16 767 727 руб. 94 коп., с зачетом встречных и первоначальных требований взыскать всего 15 263 549 руб. 24 коп., а в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 122 658 339 руб. отказать в полном объеме.

В своей кассационной жалобе ЗАО "Ластея-АРТ" указывает на то, что суды, при расчете площади передаваемой квартиры применили не подлежащую применению норму права, а именно пункт 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, и исчисляли общую площадь квартиры без вспомогательных помещений (балконом, лоджий, веранд и т. д.), тогда как судами не было учтено, что нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не регулируют взаимоотношения сторон по договору соинвестирования, а относятся к актам жилищного законодательства, в которые не входят отношения сторон, связанные со строительством жилых помещений и соинвестирования, с учетом того, что ответчик в качестве застройщика несет затраты по строительству в том числе и летних помещений и заинтересован в передаче конечным покупателям квартир по фактической площади.

ЗАО "Ластея-АРТ" в своей кассационной жалобе также указывает на неверное истолкование судами разъяснений, приведенных в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54, согласно которым покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы и возмещения убытков только в случае, если у ответчика (продавца) отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, тогда как в настоящем споре между сторонами ситуация иная, поскольку спорная квартира создана и никому не передана, при этом судами не было учтено, что покупатель (истец) не требует возврата всего инвестиционного взноса и готов принять квартиру, которая за период строительства значительно выросла в цене, поэтому, по мнению ответчика, истец, требуя передачи ему одновременно построенной квартиры и стоимость квартиры в денежном эквиваленте в виде рыночной стоимости квадратных метров, злоупотребляет своими правами.

Оспаривая выводы судов о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, ЗАО "Ластея-АРТ" в своей кассационной жалобе ссылается на то, что судами не было принято во внимание то обстоятельство, что истец впервые обратился с требованием о передачи квартиры в июле 2014 года, при том, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию еще в сентябре 2012 года, следовательно, требование истца о взыскании убытков в виде неполученного дохода является незаконным, поэтому удовлетворение судами требований истца как о взыскании убытков, так и о взыскании суммы переплаты, привело к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 03 сентября 2015 года рассмотрение кассационной жалобы ЗАО "Ластея-АРТ", поступившей к производству судьи Нужнова С.Г., передано судье Нечаеву С.В. по основаниям, предусмотренным статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 16.09.2015 представители ЗАО "Ластея-Арт" поддержали приведенные в своей кассационной жалобе доводы.

Представитель Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" поддержал приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что судами не применялись нормы жилищного законодательства к процессу взаимоотношения сторон по строительству квартиры, а судебная практика, на которую ссылается ответчик, не опровергает выводы судов по настоящему делу, а лишь подтверждают эти выводы, с учетом того, что в каждом деле складываются различные правоотношения; довод ответчика о том, что возврат переплаты является взысканием убытков в виде реального ущерба противоречит понятию убытков, что свидетельствует о непонимании ответчиком понятия "реальный ущерб", просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В заседании объявлялся перерыв с 10 по 16 сентября 2015 года.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ЗАО "Ластея-Арт" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Суды установили, что правоотношения сторон возникли из договора соинвестирования от 23.08.2006 N АФ-24/26/3-8-1 по строительству жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Афанасьевский пер. д. 24 и 26 (в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2009 N 1).

Результатом участия в инвестировании проектирования и строительства жилого комплекса будет получение соинвестором имущественных прав на квартиру, по следующей номенклатуре: секция 3, этаж 8, общая площадь 503,8 кв. м, номер на площадке 1 и соинвестор обязуется обеспечить инвестирование строительства объекта на условиях, предусмотренных договором, а также оплатить затраты и расходы пропорционально общей площади квартиры; инвестиционный взнос соинвестора по договору составляет 2 907 091 руб. (пункты 1.1, 3.2, 4.1 договора)

Факт оплаты истцом стоимости квартиры полностью из расчета ее общей площади в 503,8 кв. м не оспаривается ответчиком и подтверждается подписанным 30.06.2009 между истцом и ответчиком договором купли-продажи векселей от 30.06.2009, актом приема-передачи векселей к договору купли-продажи векселей от 30.06.2009, соглашением о зачете встречных однородных требований.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 20.09.2012 N RU77104000-004271, жилой дом и приспособление памятника архитектуры, расположенный по адресу: 119019, г. Москва, Большой Афанасьевский пер., д. 24, 28 введен в эксплуатацию 20.09.2012 и дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, пер. Б. Афанасьевский, д. 28.

Исследовав представленные ТБТИ обмеры, суды указали на то, что спорная квартира N 40 имеет следующие характеристики: площадь квартиры 423,9 кв. м, в том числе, общая площадь - 399 кв. м (из нее жилая 293,4 кв. м и вспомогательная площадь 105,6 кв. м), а также площадь помещений вспомогательного использования (с коэффициентом) - 24,9 кв. м, этаж 8, надстроенный этаж. Разница между площадью инвестирования строительства и фактически построенной составляет 104,8 кв. метров.

Поскольку истцом стоимость квартиры была оплачена из расчета общей площади 503,8 кв. м, а построенная квартира N 40 имеет меньшую площадь, в связи с чем ответчик необоснованно обогатился за его счет, полагая, что истцу причинены убытки в виде разницы в цене квартиры, подлежащей передаче, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При принятии обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 421, 454, 455, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации исходили из того, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем; условие договора купли-продажи об объекте недвижимости считается согласованным, если договор позволяет определить количество и наименование недвижимого имущества, содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, его расположение на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества, а также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Жилое помещение, структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, в количестве - 1 ед., то данные, позволяющие определенно установить ее площадь (размер), исчислены в договоре применительно к жилому помещению. Площадь жилого помещения определена законодателем как "общая" и состоит из площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

С учетом вышеизложенных норм, суды указали на, что поскольку в договоре не прописано и используемым в спорной сделке терминам иное смысловое значение соглашением сторон не придано, то разница между площадью инвестирования строительства и фактически построенной составляет 104,8 кв. м., поскольку свою обязанность, вытекающую из договора, истец полностью исполнил и оплатил затраты и расходы пропорционально "общей площади квартиры" - 503,8 кв. м в размере 2 907 091 руб. При этом, цена по условиям сделки рассчитана, исходя из "общей площади" квартиры.

Кроме того, применяя положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 указали на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по передаче квартиры истцу, общей площадью 503,8 кв. м, вытекающие из договора, и квартира, подлежащая передаче истцу, не соответствует параметрам, согласованным в сделке, ее общая площадь меньше согласованной общей площади ориентировочно на 20%, соответственно, это обстоятельство снижает и ее стоимость, следовательно, и доходы, в случае ее продажи, на которые это лицо могло бы рассчитывать при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Между тем, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

В силу положений статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в случае несоответствия выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Оценка фактических обстоятельств дела отнесена к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

По смыслу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор должен доказать не только факт причинения ему убытков, но и ненадлежащее исполнение должником обязательства, а также наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) должника и возникшими убытками

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно письму Минэкономразвития Российской Федерации от 15.04.2010 N Д23-1358 "Об определении общей площади жилого здания", в соответствии с частью 4 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Наряду с этим частью 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Таким образом, положения статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации применимы при проведении технической инвентаризации и определении общей площади жилого здания.

Между тем, правоотношения сторон вытекают из договора долевого участия в строительстве, следовательно, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Поэтому взаиморасчет между сторонами должен производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре долевого участия в строительстве.

Судами не дана оценка доводу ответчика о том, что пунктом 4.3 договора соинвестирования предусмотрено обязательство соинвестора по внесению общего размера инвестиционного взноса в качестве оплаты фактического размера общей площади квартиры, поэтому судам следовало установить исходя из буквального толкования условий договора, каким образом должна была производиться оплата квартиры, по фактическим размерам или нет, а также установить, входит ли в эту площадь размер площади вспомогательных помещений, если они имеют место быть.

При расчете размера суммы возврата (переплаты инвестиционного фонда) судам следует определить фактический размер площади квартиры, истребуемый истцом, который должен включать в себя общую площадь, а также установить входит ли в эту площадь, площадь лоджии и площадь двух террас, если входит, то нет ли необходимости включить эту площадь в размер фактической площади. С учетом этого расчета установить на какую сумму может претендовать истец.

Применяя разъяснения, приведенные в абзаце 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, суд взыскал убытки, исходя из текущей рыночной стоимостью такого имущества, не уменьшив размер убытков на цену недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи.

Судами также не дана оценка доводам ответчика о том, что исходя из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 требование о взыскании убытков может быть заявлено лишь в том случае, когда недвижимое имущество не создано, тогда как спорное имущество (квартира) создано и никому не передано, за ответчиком в ЕГРП не зарегистрировано, и требование истца выражается не в возврате всей суммы инвестиционного взноса, а лишь его части.

Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, исходя из представленных сторонами доказательств дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года по делу N А40-138760/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Нечаев

Судьи

В.В.Петрова В.В.Кобылянский