Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф05-12304/15 по делу N А40-13849/2014

г. Москва

28 сентября 2015 г.

Дело N А40-13849/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Петровой В. В., Петровой Е. А.,

при участии в заседании:

от истца - Зюкина Д.Е. по доверенности от 20.03.2014,

от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 30.12.2014 N 33-Д-852/14,

рассмотрев 21 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на постановление от 16 июня 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г. С., Панкратовой Н. И., Кузнецовой Е. Е.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о понуждении заключить договор

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (далее ООО Предприятие "Сермос", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 315,8 кв.м (этаж 1 пом. I комн. 1-3, 3а, 4, 5, 6-15, 15а, 16, 17, 17а), расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, по цене 32 955 000 руб. без учета НДС на условиях прилагаемого проекта договора (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2014 года в иске отказано.

Суд указал, что ответчик не уклонялся от заключения договора, на основании обращения истца ответчик выполнил необходимые действия: заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, выпустил распоряжение, изготовил проект договора и передал его истцу. К компетенции суда относится разрешение разногласий, возникших при заключении договора и указанных в протоколе разногласий. В деле протокол разногласий, направленный истцом ответчику, отсутствует. Суд признал, что требование о понуждении к заключению договора в данном случае не соответствует установленному нормой права порядку разрешения преддоговорного спора и удовлетворению не подлежит. Также суд указал, что предложенная истцом цена спорного имущества не обоснована и не подтверждается доказательствами.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 года указанное решение отменено.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, апелляционный суд исходил из того, что истец и арендуемое им помещение соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": истец является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется истцом с 01.04.1998 и по состоянию на 01.07.2013 находится в его временном владении и пользовании непрерывно в течение более двух лет в соответствии с договором аренды; задолженность истца по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом.

Суд установил, что у Департамента отсутствовали правовые основания для воспрепятствования ООО Предприятие "Сермос" в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.

Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Заявитель жалобы не согласен с рыночной стоимостью выкупаемого имущества, определенной судом в 32 955 000 руб. без учета НДС.

Полагает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Указывает, что в соответствии с отчетом, выполненным по его заказу ООО "Группа Финансового Консультирования", рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, общей площадью 315,8 кв.м., составляет 47 306 780 руб. без учета НДС.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что ООО Предприятие "Сермос" является субъектом малого предпринимательства.

Между истцом (арендодатель), ДЕЗ МО "Донской" (балансодержатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 08.06.1998 N 06-00386/98, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 253,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Названный договор аренды заключен на срок с 01.04.1998 по 31.03.2013 (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением к названному договору от 17.03.2005 внесены изменения в договор аренды в части арендуемой площади, установлена общая площадь нежилого помещения, передаваемого в аренду, - 315,8 кв. м.; дополнительным соглашением от 01.02.2013 срок аренды продлен по 30.06.2015.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец обратился в Департамент с письменным заявлением от 20.09.2013 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Апелляционный суд установил, что доказательства, подтверждающие, что ответчик направил в адрес истца ответ на заявление о выкупе, проект договора, в дело не представлены.

Истец в адрес ответчика направил претензию с требованием заключить договор купли-продажи на спорное имущество на условиях прилагаемого к претензии проекта договора по цене 20 404 000 руб., которая осталась без ответа.

Неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Апелляционный суд установил, что ООО Предприятие "Сермос" соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного Федерального закона, и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества.

Как сказано выше, ООО Предприятие "Сермос" является субъектом малого предпринимательства.

Апелляционным судом установлено, что нежилое помещение арендуется истцом с 01.04.1998 и по состоянию на 01.07.2013 находится в его временном владении и пользовании непрерывно в течение более двух лет в соответствии с договором аренды от 08.06.1998 N 06-00386/98; задолженность истца по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В деле имеется отчет N Н 5419-6011 от 31.10.2013 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 20 404 000 руб. (без учета НДС).

Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "Группа Финансового Консультирования", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 47 306 780 руб. (без учета НДС).

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 09.09.2014 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 315,8 кв.м по состоянию на 20.09.2013, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр оценки собственности".

Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки собственности" рыночная стоимость спорного объекта составила 32 955 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 20.09.2013.

Оценив указанное экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд установил, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 32 955 000 руб. (без учета НДС).

У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судом оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, вывод суда, содержащийся в обжалуемом постановлении, соответствуют установленным судом фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 года по делу N А40-13849/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

В. В. Петрова Е. А. Петрова