Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2015 г. N Ф05-13091/15 по делу N А41-83713/2014

город Москва

08 октября 2015 г.

Дело N А41-83713/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Аталиковой З.А., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "СЕЛАДОН" - Сидоров А.Ю. по дов. от 23.06.2015,

от ответчиков: Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области - Резван А.Ю. по дов. от 10.10.2014,

Администрации городского округа Химки Московской области - Резван А.Ю. по дов. от 20.02.2015,

рассмотрев 01 октября 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы истца - общества с ограниченной ответственностью "СЕЛАДОН" и ответчика - Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области

на постановление от 16 июня 2015 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Мищенко Е.А., Виткаловой Е.Н., Немчиновой М.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "СЕЛАДОН"

к Администрации городского округа Химки Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Химки Московской области

о признании незаконными бездействий, обязании заключить договор и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "СЕЛАДОН" (далее - истец, ООО "СЕЛАДОН") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Химки Московской области (далее - ответчик, Администрация), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Химки Московской области (далее - ответчик Комитет) с иском:

- о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в уклонении от подписания направленного ООО "СЕЛАДОН" 21.11.2014 договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 116,7 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Зеленая, д. 13, пом. 003 (1 этаж), условный номер объекта: 50- 50-10/013/2011-340;

- об обязании Комитет и Администрацию в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу подписать с ООО "СЕЛАДОН" договор купли-продажи названного нежилого помещения на условиях, указанных в направленном 23.10.2014 в адрес ООО "СЕЛАДОН" проекте договора купли-продажи;

- о взыскании с Комитета убытков в размере 1 016 628,42 руб., связанных с уплатой арендных платежей за период с марта 2012 по февраль 2015, возникших в связи с несвоевременным исполнением обязанностей уполномоченного органа по реализации преимущественного права арендатора на выкуп арендуемого помещения

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 года решение суда первой инстанции отменено. Заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным бездействие Комитета и Администрации, выразившееся в уклонении от подписания, направленного ООО "СЕЛАДОН" 21 ноября 2014 года договора купли-продажи упомянутого нежилого помещения в порядке пункта 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, обязав Администрацию в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу подписать с ООО "СЕЛАДОН" договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения на условиях, указанных в направленном 23 октября 2014 года в адрес ООО "СЕЛАДОН" проекте договора купли-продажи.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, истец и ответчик - Комитет обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе истец просит обжалуемое постановление изменить в части отказа во взыскании убытков и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие изложенных в постановлении выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что действия Комитета по обеспечению реализации истцом права на выкуп арендуемого помещения совершены за пределами срока, императивно установленного частями 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 5.4 Положения об условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденном решением Совета депутатов городского округа от 13.05.2009 N 42/2, в связи с чем, оплата арендных платежей со стороны истца является вынужденной, поскольку расторжение договора аренды либо неоплата арендных платежей привела бы к лишению истца преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. На дату направления заявления о выкупе арендуемого помещения 19.10.2011 сумма арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 27.05.1998 N 1591/1169 составляла 22 019, 19 руб. в месяц, по условиям договора Комитет в одностороннем порядке вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год (пункт 7.2 раздела 7), с 1998 до конца 2012 года размер арендной платы ежегодно увеличивался в разумных пределах (в размерах официальной ставки инфляции за текущий год), тогда как с 2013 года ставка ежегодно увеличивается арендодателем в размерах, значительно превышающих все предыдущие годы, и в настоящий момент сумма арендных платежей составляет 56 803,75 руб. в месяц, при этом, резкое изменение размера арендной платы в сторону увеличения, произошедшее после направления истцом заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, является существенным для истца как субъекта малого предпринимательства. Направляя заявление, истец не рассчитывал, что в нарушение требования закона до настоящего времени будет производить вынужденную оплату арендных платежей, динамика увеличения которых, не соответствует существовавшей с 1998 года практике ежегодной индексации размера арендной платы, в связи с чем, с начала 2015 года истец был вынужден сократить всех работников, хозяйственная деятельность общества осуществляется исключительно на заемные средства, тогда как, по мнению истца, заключение договора купли-продажи арендуемого помещения позволило бы истцу реструктуризировать имеющуюся задолженность и привлечь новые средства на проведение необходимых ремонтных работ, продолжить ведение хозяйственной деятельности. По мнению истца, незаконная деятельность Комитета по затягиванию установленных законом сроков приватизации арендуемого имущества приносит истцу реальный и существенный вред в виде вынужденной оплаты существенно увеличившихся арендных платежей. Кроме того, уведомлением ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, до настоящего времени постановление суда апелляционной инстанции в части заключения с истцом договора купли-продажи ответчиком не исполнено, доказательства подачи апелляционной жалобы на указанный судебный акт ответчиком не представлены. Судом не применена подлежащая применению, по мнению истца, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учтены разъяснения, изложенные в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также то обстоятельство, что в случае своевременного исполнения Комитетом обязательств, предусмотренных вышеупомянутыми Законом, Положением, а также Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по предоставлению в собственность арендованного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации их преимущественного права, утвержденного Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 11.07.2014 N 962, принимая во внимание, что договор должен был быть заключен не позднее 29.02.2012, истец уже с марта 2012 выплачивал бы в рассрочку фиксированную стоимость объекта по договору купли-продажи, не неся вынужденно дополнительных платежей по договору аренды, что, по мнению истца, указывает на наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями.

В кассационной жалобе Комитет просит обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что Комитет является ненадлежащим ответчиком в рамках заявленных истцом требований, поскольку в силу Устава городского округа Химки Московской области, Положения о Комитете по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, утвержденном Советом депутатов 25.02.2015 N 02/03, не наделен полномочиями по распоряжению муниципальным имуществом, в соответствии с пунктом 3.2. Положения о приватизации муниципального имущества городского округа Химки Московской области, утвержденным решением Совета депутатов от 25.06.2014 N 10/4, заключение договоров купли-продажи муниципального имущества относится к компетенции Администрации, а не Комитета. Судом не учтено, что 23.10.2014 в адрес общества Комитетом было направлено предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества с приложением копии решения Советов депутатов от 25.12.2013 N 13/3, сопроводительное письмо к отчету независимого оценщика, проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласие на заключение договора, подписанные экземпляры договора были направлены обществом в адрес Комитета 21.11.2014, а в адрес Администрации не направлялись.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчиков, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб, возражая против доводов кассационных жалоб друг друга.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу, как постановление суда апелляционной инстанции, так и решение суда первой инстанции подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды нежилого помещения от 27.05.1998 N в Д|1591/1169, заключенного между ООО "СЕЛАДОН" и Администрацией в лице Комитета истцу было передано нежилое помещение общей площадью 116,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Зеленая, д. 13, пом. 003 (1 этаж), условный номер объекта 50-50-10/013/2011-340 во временное владение и пользование.

Решением Совета депутатов городского округа Химки Московской области N 13/3 "Об утверждении прогнозного плана приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области, на 2014 год" от 25.12.2013 арендуемое ООО "СЕЛАДОН" помещение было включено в прогнозный план приватизации на 2014 год.

Во исполнение указанного решения 19.03.2014 в адрес ООО "СЕЛАДОН" Администрацией в лице Комитета было направлено Предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 05.03.2014 N 339 вместе с проектом договора-купли продажи по цене, определенной независимым оценщиком ООО "ЮК Договор" (отчет об оценке рыночной стоимости от 30.12.2013 N 97/13).

Проект договора купли-продажи 15.04.2014 был подписан со стороны общества и возвращен в Комитет, однако, со стороны Администрации данный договор подписан не был, в связи с чем, 26.06.2014 в адрес Комитета общество направило претензию с требованием предоставить договор купли-продажи спорного помещения, с указанием на то, что ООО "СЕЛАДОН" из-за бездействия Администрации в лице Комитета вынуждено нести дополнительные расходы по оплате арендной платы на протяжении двух месяцев. Вместо ответа на претензию Комитетом 23.10.2014 в адрес общества было направлено второе предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 21.10.2014 N 2006 на тех же условиях и по цене, определенной ООО "ЮК Договор" в отчете об оценке рыночной стоимости от 30.07.2014 N 15/7/14. Подписанные со стороны ООО "СЕЛАДОН" четыре экземпляра проекта договора купли-продажи 21.11.2014 были повторно направлены в Комитет для подписания, однако, со стороны Администрации подписаны не были, в связи с чем, 12.12.2014 в адрес Комитета общество повторно направило претензию с требованием предоставить договор купли-продажи арендуемого помещения, с указанием на то, что ООО "СЕЛАДОН" из-за бездействия Администрации в лице Комитета продолжает нести дополнительные расходы по арендной плате.

Неполучение ответа на указанную претензию послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии бездействия со стороны заинтересованных лиц на обращение ООО "СЕЛАДОН", указав при этом, что в связи с необоснованностью требований о признании бездействия незаконным, требования истца в остальной части также не подлежат удовлетворению.

При этом суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с Уставом городского округа Химки Московской области, принятым Советом депутатов городского округа Химки Московской области от 17.07.2013 N 07/6, вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом отнесены к компетенции Администрации.

Постановлением Администрации от 08.08.2014 N 1104 принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом нежилого помещения, при этом, в соответствии с пунктом 4 указанного Постановления Комитету было поручено направить в адрес ООО "СЕЛАДОН" копию данного постановления, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи в порядке, установленном действующим законодательством. Названное поручение Комитетом исполнено. При этом, ни Устав города Химки Московской области, ни Положение об условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденное решением Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 13.05.2009 N 42/2, не содержат в себе сведений о наличии у Комитета полномочий на подписание договоров купли-продажи муниципального имущества. Постановление от 08.08.2014 N 1104 также не делегирует указанные полномочия Комитету. В качестве стороны - продавца в проекте договора купли-продажи указана Администрация, Комитет по управлению имуществом указан лишь в качестве стороны, с которой данная сделка согласовывается, в связи с чем, направленные проекты непосредственно председатель Комитета подписать не мог, а доказательств направления подписанных обществом проектов договора в адрес Администрации истцом не представлено, что последним не отрицалось в судебном заседании.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования в части признания незаконным бездействия Комитета и обязания ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи на условиях согласно представленному проекту, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Комитет является структурным подразделением Администрации с правами юридического лица и подотчетен ей. Администрация в рамках своих полномочий принимает соответствующие решения, вправе и обязана осуществлять контроль за действиями Комитета по осуществлению полномочий в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. Оспариваемое бездействие Комитета и Администрации, выражающееся в уклонении от подписания, направленного ООО "СЕЛАДОН" 21.11.2014 договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в порядке пункта 4 статьи 4 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не соответствует положениям названного Закона, Положению о Комитете по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, принятого решением Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 16.04.2014 N04/3, Положению о приватизации муниципального имущества городского округа Химки Московской области, утвержденного Решением Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 25.06.2014 N 10/4, Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению в собственность арендованного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации их преимущественного права, утвержденного Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 11.07.2014 N 962, в связи с чем, является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания убытков, суд пришел к выводу, что денежные средства в размере 1 016 628,42 руб., о взыскании которых заявлено истцом, не являются убытками по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку действовавший в спорный период договор аренды расторгнут не был, следовательно, внесение арендной платы за пользование арендуемого имущества являлось обязанностью арендатора.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным нормами Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 названной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, вышеприведенными нормами права предусмотрены самостоятельные способы защиты права.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, определение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, установление этих обстоятельств и применение подлежащего применению законодательства является прямой обязанностью суда, рассматривающего дело.

При этом согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства определяются судом на основании требований и возражений участвующих в деле лиц и представленных ими в подтверждение заявленных обстоятельств доказательствами (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Как усматривается из материалов дела требования истца заявлены одновременно как требование о признании незаконным бездействия уполномоченного органа муниципальной власти, носящее публично правовой характер, рассмотрение которого производится судом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и требование об обязании ответчиков подписать договор купли-продажи спорного помещения на условиях, согласно приложенному проекту договора, которое подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Между тем, судом первой инстанций не установлен характер предъявленных требований, не определено, в каком порядке необходимо рассматривать предъявленные требования: в порядке искового производства или же как спор, носящий административно - правовой характер, рассмотрение которого регулируется главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не определены применимые к спорным правоотношениям нормы права, не установлено, какую цель преследовал истец, обратившись в суд с заявленными требованиями об обязании уполномоченного органа муниципальной власти совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, или же понуждение ответчиков к непосредственному заключению (подписанию) с истцом договора купли-продажи муниципального имущества на условиях, содержащихся в направленном истцу проекте договора, подписанного обществом (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные нарушения судом первой инстанции норм процессуального права судом апелляционной инстанции не устранены.

Вместе с тем, установление вышеуказанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков истцу необходимо доказать совокупность следующих обязательных в силу закона обстоятельств (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации): наличие убытков, противоправность бездействия ответчиков, причинно - следственную связь между противоправным бездействием и наступлением вредных последствий, вину ответчиков и размер убытков.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 названного Постановления разъяснено, что необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания убытков, суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие действующего договора аренды является законным основанием для уплаты истцом арендной платы.

Вместе с тем, судом не дана надлежащая оценка доводам истца о том, что предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право выкупа спорного помещения истец, как субъект малого предпринимательства, не смог реализовать в связи с нарушением ответчиком порядка реализации такого права и затягиванием сроков его реализации. Именно незаконное уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки повлекло за собой понуждение истца к продолжению арендных отношений, внесению арендной платы за пользование помещением, которая, по мнению истца, не подлежала бы внесению в случае соблюдения ответчиком требований закона и заключения договора купли-продажи.

Для правильного разрешения дела с учетом вышеприведенных доводов истца суду также следовало установить, в чем заключаются убытки истца, срок, в течение которого сторонами должен был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества при соблюдении ответчиками установленных законом сроков для принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, исполнения действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также срока для подписания ответчиком проекта договора, определить период, с которого арендная плата не подлежала бы уплате истцом в связи с выкупом имущества, наличие/отсутствие оснований для привлечения ответчиков к ответственности в виде взыскания убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наряду с этим, судами обеих инстанций не дана оценка доводам Комитета о том, что в соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, утвержденном Советом депутатов 25 февраля 2015 года N 02/03, Комитет не наделен полномочиями по распоряжению муниципальным имуществом, непосредственное заключение (подписание) договора купли-продажи муниципального имущества не входит в полномочия указанного органа, поскольку в соответствии с пунктом 3.2. Положения о приватизации муниципального имущества городского округа Химки Московской области, утвержденным решением Совета депутатов от 25.06.2014 N 10/4, заключение договоров купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном действующем законодательством, отнесено к компетенции Администрации, в силу чего, по мнению ответчика, Комитет является ненадлежащим ответчиком в рамках заявленных истцом требований.

Судом не установлено, кто является надлежащим ответчиком по отношению к каждому из заявленных требований истца.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, а также определить характер спорных правоотношений и подлежащие применению нормы процессуального и материального права, в соответствии с которыми определить имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства. С учетом компетенции Комитета и Администрации установить надлежащего ответчика по каждому из заявленных требований. Установить срок, в течение которого договор купли-продажи должен был быть заключен сторонами, а также, в чем заключаются убытки истца и размер данных убытков, кто является надлежащим ответчиком по требованию истца о взыскании убытков и наличие оснований для взыскания убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 года по делу N А41-83713/14 и решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2015 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

З.А. Аталикова О.И. Комарова