Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 октября 2015 г. N Ф05-13898/15 по делу N А40-209442/2014

г. Москва

7 октября 2015 г.

Дело N А40-209442/14

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 октября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Русаковой О. И., Бочаровой Н. Н.,

при участии в заседании:

от истца - открытого акционерного общества "Староникольская аптека": Бунтовский Р.Г., дов. от 12.12.2014, Кондратьева К.Н., дов. от 12.12.2014,

от ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы: Важина А.Н., дов. от 17.09.2015,

рассмотрев 30 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную

жалобу открытого акционерного общества "Староникольская аптека"

на постановление от 29 июля 2015 года.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,

по иску открытого акционерного общества "Староникольская аптека" (ОГРН 1027739234071)

к Департаменту городского имущества г. Москвы

о признании недействительными односторонних сделок по изменению арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Староникольская аптека" (далее - ОАО "Староникольская аптека", истец) обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительными односторонних сделок по изменению арендной платы по договорам аренды от 01.07.2010 N 1-00171/10, от 01.07.2010 N 1-00172/10, от 01.07.2010 N 1-00173/10, оформленных уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2015 по делу N А40-209442/14 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Законность принятого постановления проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Староникольская аптека", которое просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В кассационной жалобе ОАО "Староникольская аптека" полагает, что исходя из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за иное недвижимое имущество, в том числе за здания помещениях в них, строения, сооружения, к регулируемой арендной плате не относится.

Как указывает заявитель, ставка арендной платы, а также порядок ее изменения был согласован сторонами при заключении договоров. Иные условия, изменяющие размер арендной платы или порядок ее определения, договорами не предусмотрены. В п. 6.3 договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Согласно п. 9.3 договоров все другие изменения в договоры, кроме норм, определенных п. 6.3 договоров аренды, оформляются сторонами в письменной форме путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации.

Департаментом представлен отзыв на кассационную жалобу, в судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство о приобщении оригинала к материалам дела.

Представитель ОАО "Староникольская аптека" возражал против приобщения отзыва, ссылаясь на отсутствие возможности ознакомления с ним до начала судебного разбирательства

Обсудив заявленное ходатайство, учитывая возражения представителя другой стороны, судебная коллегия определила в приобщении отзыва на кассационную жалобу отказать, поскольку он направлен другой стороне с нарушением срока, обеспечивающего возможность ознакомления с отзывом до рассмотрения жалобы в суде.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель ОАО "Староникольская аптека" поддержал изложенные в ней доводы и требования, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого постановления, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договоры аренды от 01.07.2010 N 1-00171/10, от 01.07.2010 N 1-00172/10, от 01.07.2010 N 1-00173/10, в соответствии с которыми арендатору во временное владение и пользование за плату переданы помещения: общей площадью 306,8 кв.м, 590,2 кв.м, 734,6 кв.м по адресу г. Москва, Никольская ул., д. 19-21/1, для использование под административный центр с ресторанами и магазинами розничной торговли, на срок с 01.06.2010 по 19.03.2014.

В соответствии с п. 6.1 договоров величина арендной платы за объект аренды определяется на основании действующих в Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

Согласно п. 6.2 договора в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодной уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития России).

При этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действующей в предыдущем году, с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор.

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п. 6.3).

В п. 5.1.3 предусмотрено, что арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

В силу п. 9.3 договора все изменения в договор, кроме норм, определенных пунктом 6.3, оформляются сторонами в письменной форме путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации.

Уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0 Департамент уведомил арендатора об изменении арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, N 800-ПП с 1 июля 2014 г. до 53 543 714,90 руб., 102 402 788,52 руб. и 9 958 410,23 руб. в год без НДС, т.е. по ставке 173 505,23 руб., и 13 556,24 руб. за кв.м в год без НДС.

Не согласившись с указанным в уведомлениях размером арендной платы, полагая данные уведомления незаконными, обратилось в арбитражный суд с иском о признании уведомлений недействительными сделками.

Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции из п. 6.2, 6.3 договоров аренды сделал вывод о том, что изменение арендной платы без согласования с арендатором возможно только в случае применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной при заключении договора. В остальных случаях, в соответствии с п. 9.3 изменения должны быть оформлены путем подписания дополнительного соглашения.

Как указал суд, из текста оспариваемых уведомлений не следует, что арендодатель увеличил арендную плату путем применения коэффициента-дефлятора к ранее согласованной арендной плате.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, суд первой инстанции признал незаконным изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке ответчиком уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Отменяя решение суда и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того что в п. 6.3 договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без Дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Как указал апелляционный суд, направление Департаментом уведомлений от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0 обусловлено принятием Правительством Москвы постановлений от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", согласно которым ставка арендной платы за арендуемые помещения изменена. В дальнейшем ставка подлежит индексации в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы.

Во исполнение упомянутых постановлений ставка арендной платы Департаментом определена на основании заключения независимого оценщика.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Однако судом апелляционной инстанции не учтены вышеназванные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не условиям заключенных сторонами договоров относительно порядка начисления арендной платы и возможности ее изменения в одностороннем порядке арендодателем только в случае применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной при заключении договора.

Кроме того, разъяснения, изложенные в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, которыми руководствовался апелляционный суд, подлежат применению только при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования о признании недействительными односторонних сделок по изменению арендной платы по договорам аренды от 01.07.2010 N 1-00171/10, от 01.07.2010 N 1-00172/10, от 01.07.2010 N 1-00173/10, оформленных уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0.

На основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отменяет постановление апелляционного суда, оставляет в силе решение суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 3 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на Департамент городского имущества города Москвы и взыскиваются в пользу ОАО "Староникольская аптека".

Руководствуясь ст. ст. 110, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2015 года по делу N А40-209442/14 отменить, решение Арбитражного суда горда Москвы от 15 апреля 2015 года оставить в силе.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу открытого акционерного общества "Староникольская аптека" 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

О.И.Русакова Н.Н.Бочарова