Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 октября 2015 г. N Ф05-13327/15 по делу N А40-207814/2014

г. Москва

13 октября 2015 г.

Дело N А40-207814/14

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Бочаровой Н.Н., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца ООО "ВЕНТА-А.М." - Шаталова Т.М., доверенность от 29.09.2015,

от ответчиков: ДГИ г. Москвы - Бондаренко Г.Е., доверенность от 30.12.2014,

ОАО "РВ-М" - представитель не явился, извещен,

рассмотрев 06 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕНТА-А.М."

на решение от 17 апреля 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Коноваловой Е.В.,

на постановление от 16 июля 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

по иску ООО "ВЕНТА-А.М." (ОГРН 1037739150800, ИНН 7730051018)

к Департаменту городского имущества Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), ОАО "РВ-М" (ОГРН 1127746166404, ИНН 7709898732)

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВЕНТА-А.М." (далее - ООО "ВЕНТА-А.М.") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества Москвы (далее - Департамент), открытому акционерному обществу "РВ-М" (далее - ООО "РВ-М") о признании недействительным договора аренды земельного участка N М-07-508304 от 27.11.2012 г. в части земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005008:5452, и применении последствий недействительности сделки.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 606-607, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36, статей 41,43 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что предметом оспариваемого договора аренды является земельный участок, не имеющий кадастрового паспорта и выделенный с нарушением вышеназванных норм, в состав которого входит часть сформированного в установленном законом порядке земельного участка, имеющего кадастровый паспорт и переданного истцу в аренду в связи с нахождением на участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.04.2015, оставленным без изменения постановлением от 16.07.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "ВЕНТА-А.М." обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель кассационной жалобы приводит довод о том, что на момент заключения договора аренды N М-07-508304 от 27.11.2012 г. с ООО "РВ-М" на не сформированный и не поставленный на кадастровый учет земельный участок площадью 13067 кв. м, спорные земельные участки обременены правами истца, как собственника расположенного на этих участках объекта, факт собственности на который документально подтвержден и не оспаривается. Тем самым нарушаются права истца, поскольку, заключив такой договор, как полагает истец, ответчики тем самым лишили собственника недвижимого имущества по указанному адресу законного права на владение и пользование земельным участком, предоставленным истцу для строительства здания в порядке компенсации за изъятый для государственных нужд в связи со строительством 3-го транспортного кольца земельный участок с адресными ориентами: г. Москва, Кутузовский пр-кт, вл.30/32. В этой связи, неразрешение данного спора по существу со ссылкой суда на возможное корректирование в последующем земельных участков повлечет возникновение новых споров между арендаторами.

Представитель истца в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал, обратился с заявлением о взыскании с ответчиков судебных расходов на оплату услуг представителя.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против доводов кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

ООО "РВ-М", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направило, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.

Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционных инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Московского округа находит обжалованные судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки считаются объектами земельных отношений и вводятся в гражданский оборот с момента их кадастрового учета. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО "ВЕНТА-А.М." является собственником здания площадью 108 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Багратионовский, д. 2А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77 АА N 501256.

Право собственности истца на указанное выше здание зарегистрировано в ЕГРП в 2002-м году на основании акта приемки в эксплуатацию Префекта ЗАО г. Москвы от 10.02.2000 и договоров краткосрочной аренды земельных участков М-07-503273 от 31.08.1999 и М-07-503274 от 31.08.1999.

27.11.2012 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ОАО "РВ-Метро" (Арендатор) заключен договор аренды N М-07-508304, по условиям которого Арендатору в аренду предоставлен земельный участок площадью 13 067 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, зона Северного дублера Кутузовского пр-та около ст. м. "Фили" для целей благоустройства, проектирования и организации плоскостного транспортно-пересадочного узла "Фили".

Ссылаясь на то, что заключенный 27.11.2012 г. с ОАО "РВ-Метро" договор аренды N М-07-508304 в отношении земельного участка, в границах которого находится недвижимость истца, включающий в себя земельные участки, ранее переданные истцу по договорам аренды М-07-503273 от 31.08.1999 и М-07-503274 от 31.08.1999, не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права общества, ООО "ВЕНТА-А.М." обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями о признании договора аренды N М-07-508304 от 27.11.2012 г. недействительным.

Отказывая в иске, суд первой инстанции, установив, что границы земельного участка, предоставленного ОАО "РВ-М" в аренду, определены прилагаемой к договору от 27.11.2012 N М-07-508304 схемой, а участок расположен на территории трех кварталов и на кадастровый учет не поставлен, пришел к выводу о недоказанности истцом факта нахождения занятого его зданием участка в границах арендуемого ответчиком участка, а также непредставлении истцом доказательств отсутствия у него возможности использовать эту часть участка для эксплуатации здания.

Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

В соответствии с ч. п.9 ст.38 Федерального Закона "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

Истец ссылался на предоставление им кадастрового плана земельного участка, находящегося у него в аренде, кадастрового паспорта и схемы расположения земельного участка, плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

При наличии сомнений в представленных истцом доказательствах относительно размера площади наложения на земельный участок, суд для их устранения должен был не отклонять их как недопустимые и не относимые, а предпринять все необходимые и входящие в полномочия суда меры для установления действительных и истинных обстоятельств, имеющих существенное значение при разрешении возникшего спора.

При этом, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти, а каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ст. 71 АПК РФ).

В то же время, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", при применении части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лицами, участвующими в деле, не заявлено ходатайство о назначении экспертизы и судебная экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, для назначения экспертизы в рассматриваемом случае необходимо получить согласие от всех участвующих в деле лиц, которые в отсутствие иного соглашения между ними обязаны внести на депозитный счет суда в равных частях денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Поскольку разрешение вопроса о том, имеет ли место наложение земельных участков и в пределах какой площади, имеет существенное значение для принятия правильного решения и для этого требуются специальные познания, то судам первой и апелляционной инстанций согласно вышеуказанной норме процессуального права следовало предложить сторонам ходатайствовать о проведении землеустроительной судебной экспертизы для составления ситуационного плана и определения границ спорных земельных участков, либо согласовать проведение такой судебной экспертизы.

При этом, согласно статье 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен совершать действия, направленные на обеспечение правильного и своевременного рассмотрения дела, суд предлагает раскрыть доказательства, их подтверждающие, и представить при необходимости дополнительные доказательства, оказывает содействие сторонам в получении необходимых доказательств, истребует по ходатайству сторон, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, по своей инициативе необходимые доказательства.

Арбитражный суд в силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств, что является необходимым для достижения главной задачи судопроизводства в арбитражных судах - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (ст. 2 АПК РФ).

Вместе с тем, принцип состязательности в арбитражном судопроизводстве предполагает и активность суда в целях оказания помощи стороне в деле.

Однако, как усматривается из материалов дела, в нарушение положений части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нижестоящие суды при рассмотрении настоящего спора по существу вышеуказанные требования не исполнили и не согласовали вопрос о назначении и проведении землеустроительной судебной экспертизы для составления ситуационного плана с выходом на местность, определения координат и предполагаемых границ спорных земельных участков.

Кроме того, не нашло отражение в судебных актах исследование довода истца о том, что Департамент незаконно распорядился той частью земельного участка истца, в которой участок был сформирован.

Таким образом, исходя из заявленных исковых требований и в соответствии с частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу подлежали включению, в том числе, обстоятельства наложения площадей спорных земельных участков.

Данные обстоятельства не исследованы судами в полном объеме.

При наличии у какого-либо лица определенного права, о нарушении которого он заявляет и обращается в суд, последний, соответственно, в целях защиты нарушенного права и выполнения задач правосудия должен предпринять все способы, предусмотренные процессуальным законом (ст. 2 АПК РФ).

В то же время, суд должен учесть, что нарушение права не может быть незначительным, поскольку либо нарушение очевидно отсутствует, либо оно имеет место быть.

При рассмотрении данного спора, суд должен был установить, являются ли нарушенными законные права и интересы истца и вправе ли был Департамент, как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, на момент заключения оспариваемого договора аренды, распоряжаться земельным участком в той части, в которой он был сформирован.

Помимо этого, согласно ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (ч. 5 названной статьи).

На основании ч. 9 ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков (ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

Суды обеих инстанций не проверили соответствие оспариваемого договора аренды нормам градостроительного законодательства.

В связи с этим выводы судов обеих инстанций нельзя признать обоснованными, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, проверить соответствие оспариваемого договора нормам градостроительного, земельного законодательства, обсудить вопрос о назначении землеустроительной экспертизы для составления ситуационного плана и определения границ спорных земельных участков и площади их возможного наложения, установить имеет ли место нарушение прав истца в связи с заключением оспариваемого договора аренды, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17 апреля 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 16 июля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-207814/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.Н. Бочарова Н.Ю. Дунаева