Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2015 г. N Ф05-14653/15 по делу N А40-204532/2014

г. Москва

26 октября 2015 г.

Дело N А40-204532/14

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Крекотнева С. Н., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца - открытого акционерного общества "Зеленый град": Степанов Н.М., дов. от 02.10.2015,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Реперчук Ю.С., дов. от 15.09.2015,

от третьего лица - Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы: Горин Е.Д., дов. от 15.09.2015,

от третьего лица - Департамента финансов г. Москвы: Яковлева И.Г., дов. от 18.12.2014,

рассмотрев 19 октября 2015 года в судебном заседании кассационную

жалобу открытого акционерного общества "Зеленый град"

на решение от 25 мая 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 27 июля 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Савенковым О.В.,

по иску открытого акционерного общества "Зеленый град"

к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным требования о доплате стоимости права аренды, взыскании неосновательного обогащения,

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы, Департамент финансов г. Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Зеленый град" (далее - ОАО "Зеленый град", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным требования Департамента городского имущества г. Москвы о доплате стоимости права аренды по договору и о взыскании 25 606 000 руб. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2015 решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения с поддержанием выводов суда.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Зеленый град", которое просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что суды, рассматривая дело, не сделали выводы о том, на каком правовом основании и при каких условиях (конкурс, аукцион или иное) между истцом и ответчиком помимо внесения арендной платы за земельный участок, установлена для ОАО "Зеленый град" обязанность уплатить стоимость права аренды земельного участка, а также правомерность ее установления.

Отзывы на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО "Зеленый град" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Департамента возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представители третьих лиц - Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы и Департамента финансов г. Москвы считают принятые судебные акты законными и обоснованными, просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Москомземом (правопреемником в настоящее время Департаментом городского имущества города Москвы) и ОАО Гостиница "Зеленый град" (правопреемником ОАО "Зеленый град") 18.01.1999 заключен договор аренды земельного участка N М-10-013333 общей площадью около 0,92 га, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, г. Зеленоград, Савелкинский проезд, сроком действия по 26.06.2042 для завершения строительства и последующей эксплуатации Бизнес-Центра.

Дополнительным соглашением к договору от 09.08.2005 площадь земельного участка была определена в размере 5241 кв.м.

В ходе реализации истцом 2-й очереди строительства выпущен Акт разрешенного использования земельного участка от 19.07.2005 г. N А-666/98, предусматривающий общую площадь объекта капитального строительства - 13 950 кв.м.

Распоряжением префекта Зеленоградского АО г. Москвы от 14.09.2007 N 926-рп "О ходе строительства объектов на территории округа за счет средств инвесторов" принята Программа строительства объектов за счет средств инвестора на территории округа на период 2007-2008 гг.

В целях обеспечения контроля за выполнением инвесторами (арендаторами) условий заключенных инвестиционных контрактов либо договоров аренды земельных участков, предоставленных для целей капитального строительства, по результатам проведенного анализа было отобрано 44 инвестиционных объекта.

В Распоряжении префектуры Зеленоградского АО г. Москвы от 08.10.2010 N 575-рп "О работе по пресечению самовольного строительства на территории Зеленоградского административного округа города Москвы" было отмечено строительство объекта ОАО "Зеленый град".

В соответствии с решением Городской комиссии по пресечению самовольного строительства (протокол N 1 от 23.03.2012 г.) ОАО "Зеленый град" обратилось с соответствующими запросами в Департамент и Москомархитектуру.

На обращение ОАО "Зеленый град" от 25.04.2012 г. N 255 в Департамент по вопросу проведения расчета доплаты за право заключения договора аренды земельного участка Департаментом заявителю дано было разъяснение о том, что указанный вопрос решается с участием Градостроительно-земельной комиссии.

31.05.2012 г N 33-1-7778/12-(0) в адрес истца Департамент указал, что после принятия Градостроительно-земельной комиссии положительного решения департамент обеспечит проведение независимой оценки рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с решением Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 09.09.2013 N 45 (п.23.1.1) Департаменту поручено взыскать с арендатора доплату на заключение договора аренды земельного участка в связи с увеличением технико-экономических показателей объекта, о чем Департамент сообщил арендатору, направил в его адрес проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Письмом Заместителя префекта ЗАО г. Москвы N 180/12 на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы также сообщено, что в связи с увеличением технико-экономических показателей объекта на 1 971 кв.м., Градостроительно-земельной комиссией было принято решение произвести доплату за право аренды, обеспечить до 20.06.2012 г. оформление и подписание сторонами дополнительного соглашения, предусматривающего обязательство по доплате за увеличение технико-экономических показателей объекта.

В соответствии с разработанным Москомархитектурой Градостроительным планом земельного участка от 04.10.2012 г. N RU77-186000-006874, на земельном участке планировалось размещение офисно-торгового центра с технико-экономическими показателями: общая площадь объекта - 15 890 кв.м.

Поскольку изменились условия предоставления земельного участка, была произведена оценка рыночной стоимости данного объекта.

Во исполнение указанного решения Департаментом была заказана независимая оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка (правовым основанием для определения размера доплаты на основании рыночной оценки является п.3.4 постановления Правительства Москвы от 25.06.2006 N 273-ПП, в ред. постановления от 16.06.2011 N 276-ПП.

На основании Отчета N 645г-220/13 "Об оценке права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5241 кв.м. арендатору необходимо доплатить права аренды в связи с изменением технико-экономических показателей объекта.

Департамент письмом от 25.01.2013 N 33-И-483/13-(0)-0 направил истцу проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.01.1999 N М-01-01333 с просьбой в кратчайшие сроки рассмотреть и подписать представленный проект или направить обоснованные замечания, который был получен истцом, что подтверждается письмом общества от 04.03.2013 г. N 14-Г.

Истец не подписал дополнительное соглашение, отказ от его подписания или замечания департаменту не направил, однако письмами от 06.08.2013 г. N 70-Г и от 09.08.2013 г. N 75-Г подтвердил свои намерения о готовности доплатить стоимость права аренды земельного участка, завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию, а также просил предоставить рассрочку в оплате.

Письмом-уведомлением исх. N ДГИ -И-22265/13 от 19.09.2013 Департамент потребовал у арендатора произвести доплату стоимости права аренды в связи с изменением технико-экономических показателей планируемого к строительству объекта в размере 25 606 000 руб.

Платежным поручением N 365 от 27.09.2013 указанные денежные средства были перечислены истцом.

01.10.2014 истец направил ответчику претензию с требованием возвратить перечисленные денежные средства, считая их неосновательным обогащением ответчика

Отсутствие удовлетворения на претензию явились основанием на обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции применил положения пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав письмо ответчика N 33-И-483/13-(0)-0 от 25.01.2013 офертой, а действия истца по перечислению денежных средств в размере 25606000 руб. - акцептом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N М-10-013333 от 18.01.1999, тем самым пришел к выводу о об изменении сторонами условий договора аренды земельного участка, и отсутствии оснований в порядке ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания неосновательного обогащения, также со ссылкой на положения статьи 19 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" пришел к выводу о правомерности требования ответчика о взыскании платы за право на заключение договора аренды в связи с изменением технико-экономических показателей обекта строительства.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции согласился.

Вместе с тем при принятии судебных актов судами не учтено следующее.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" за право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы. Если решением о предоставлении земельного участка в аренду предусмотрено внесение платы за право на заключение договора аренды, то в соответствующий договор аренды земельного участка включается положение, согласно которому арендатор приобретает право на совершение сделок с правом аренды земельного участка при условии внесения платы за право на заключение договора аренды в полном объеме.

Согласно частям 3, 4 статьи 8 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве" договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 3.1. настоящей статьи договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, на праве оперативного управления. Площадь и границы земельного участка устанавливаются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы;

2) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных федеральным законодательством;

3) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных нужд;

4) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Мэра Москвы для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным статьей 8.1 настоящего Закона;

5) в иных случаях, установленных федеральным законодательством.

Согласно части 5 статьи 8 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве" предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями федерального законодательства. По условиям торгов в качестве критерия определения победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы.

Таким образом Законом города Москвы "О землепользовании в городе Москве" предусмотрено право на взимание платы за право на заключение договора аренды только при заключении договоров аренды на торгах.

Вместе с тем судами не установлено, заключен ли был договор аренды N М-10-013333 от 18.01.1999 по результатам торгов или нет, применимы ли к нему положения указанного Закона, учитывая его дату заключения, а также отсутствие в договоре аренды условий о взимании платы за право на заключение аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Отказывая в удовлетворении исковых требований и соглашаясь с правомерностью требований ответчика об оплате стоимости права аренды земельного участка по уже действующему договору аренды N М-10-01333, суды не установили на каком правовом основании и при каких условиях (конкурс, аукцион или иное) между истцом и ответчиком помимо внесения арендной платы за земельный участок, установлена для ОАО "Зеленый град" обязанность уплатить стоимость права аренды земельного участка, а также правомерность ее установления, в том числе в зависимости от технико-экономических показателей объекта строительства.

Кроме того, делая выводы о том, что истец в силу положений пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершил конклюдентные действия, выполнив условия дополнительного соглашения, совершил акцепт дополнительного соглашения, следовательно, изменил условия договора аренды земельного участка, судами не дана оценка доводам истца о недействительности указанной сделки в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающей требования закона.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Придя к выводу об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения ввиду заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды суды также не учли положения статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N М-10-01333 заключен на срок с 18.01.1999 по 26.06.2042 и в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации и картографии.

Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права являются основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

На основании изложенного, решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить правомерность и условия установления платы за право заключения договора аренды со ссылкой на нормы права, применительно к действующему договору аренды, дать оценку доводам истца, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, и с учетом норм, регулирующих спорное правоотношение, в зависимости от установленных по делу обстоятельств вынести законный, обоснованный и мотивированный судебный акт в соответствии с предметом заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2015 года по делу N А40-204532/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

С.Н.Крекотнев М.В.Борзыкин