Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2015 г. N Ф05-15638/15 по делу N А40-214066/2014

г. Москва

17 ноября 2015 г.

Дело N А40-214066/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10.11.2015.

Полный текст постановления изготовлен 17.11.2015.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 мая 2016 г. N 305-ЭС15-19695 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Русаковой О.И., Борзыкина М.В.

при участии в заседании:

от истца - Гаранжа С.А. по доверенности от 10.07.2015

от ответчика - Величко А.С. по доверенности от 15.04.2015 N 33-Д-144/15

рассмотрев 10 ноября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "СТК ПЛАЗА" (истца)

на решение от 19 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Буниной О.П.,

на постановление от 09 сентября 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Верстовой М.Е., Лаптевой О.Н., Солоповой А.А.,

по иску ООО "СТК ПЛАЗА"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" (далее - ООО "СТК ПЛАЗА", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, путем изложения п.п. 3.1, 3.4 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами не применены подлежащие применению статьи 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СТК ПЛАЗА" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 4-176/08 от 19.02.2008.

Предмет договора - нежилой объект общей площадью 139,9 кв.м. (подвал, пом. III, комн. 1,1а, 2-9), расположенный по адресу г. Москва, Ананьевский пер., д.5, стр.4, для использования под офис (п. п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).

Срок договора установлен с 01.01.2008 по 31.12.2011 (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2008 (запись peг. N 77-77-11 /967/2008-156).

Дополнительным соглашением от 20.12.2011 стороны продлили срок действия договора по 30.06.2015 (п. 1 дополнительного соглашения).

11.10.2013 истец в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.

13.10.2014 Департамент направил в адрес истца письмо о согласии на продажу объекта аренды N 33-5-18535/14-(2)-0 с приложением проекта договора купли- продажи.

10.11.2014 истец направил ответчику письмо от 10.11.2014 N 10.11-1/14 с приложением по перечню: договор купли-продажи 3 экземпляра - оригиналы; протокол согласования разногласий от 11.11.2014 - 3 экземпляра - оригиналы; заключение о стоимости на основании отчета об оценке ООО "Аванта" N 122-АР от 11.11.2014.

Возвращенные Департаменту экземпляры договора истцом подписаны не были.

Истец считает завышенной цену объекта в размере 24 355 000 руб., предложенную ответчиком в п.3.1 проекта договора, руководствуясь отчетом об оценке рыночной стоимости объекта N 738Г/1072 от 15.08.2014, выполненного ООО "АБН-3 Консалт" и положительным экспертным заключением от 28.08.2014 N 1468/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, основанным на статьях 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признавая требования заявителя необоснованными, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались пунктом 2 части 8 статьи 4, пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и исходили из того, что отдельный от рассматриваемого спора иск об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости помещения, определенной на основании отчета об оценке от 15.08.2014 N 738Г/1072, выполненного ООО "АБН-Консалт", истцом предъявлен не был; ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, направив истцу проект договора; поскольку истец не вернул продавцу подписанный договор купли- продажи помещения в установленный законом 30-дневный срок, он утратил право на выкуп арендуемого помещения.

На основании статей 4, 10, 14 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исходя из положений Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Нормами ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно п. 2 ч. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В случае несоблюдения процедуры выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества.

Учитывая вышеизложенное, в связи с не подписанием истцом проекта договора купли-продажи в течение тридцати дней со дня его получения, заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Материалами дела установлено, что по истечении тридцати дней с момента получения предложения о выкупе ООО "СТК ПЛАЗА" не был подписан направленный в его адрес проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества, а также не предъявлен в тридцатидневный срок иск в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной на основании отчета от 15.08.2014 N 738Г/1072, выполненного ООО "АБЫ-Консалт".

Таким образом, отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения, соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Суды обоснованно указали на то, что требование о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения может быть заявлено в суд только после направления истцом Департаменту городского имущества города Москвы (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Таким образом, оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.

Нарушений требований процессуального законодательства при оценке доказательств по делу, кассационная инстанция не усматривает.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2015 года по делу N А40-214066/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Н. Крекотнев

Судьи

М.В. Борзыкин О.И. Русакова